DIW Glossar

Das DIW Glossar ist eine Sammlung von Begriffen, die in der wissenschaftlichen Arbeit des Instituts häufig verwendet werden. Die hier gelieferten Definitionen sollen dem besseren Verständnis der DIW-Publikationen dienen und wichtige Begriffe aus der empirischen Wirtschafts- und Sozialforschung so prägnant wie möglich erklären. Das Glossar hat keinen Anspruch auf lexikalische Vollständigkeit.

Mietpreisbremse

Die sogenannte Mietpreisbremse ist ein Instrument der Wohnungsmarktregulierung und kann je nach Ausgestaltung den prozentualen Anstieg der Mieten bei bestehenden Mietverhältnissen und/oder bei Wiedervermietungen limitieren. Der Zweck einer solchen Regulierung ist meist, durch eine schneller als das Angebot wachsende Nachfrage hervorgerufene Mietpreiserhöhungen zu drosseln.

Die Literatur unterscheidet zwischen zwei Formen der Wohnungsmarktregulierung: Strenge Regulierungsmaßnahmen sind Ge- und Verbote in Bezug auf die Nutzung von Wohneigentum und die Preissetzung. Sie schränken die Vermieter hinsichtlich der Möglichkeit ein, überhaupt die Miete zu erhöhen, Betriebs- beziehungsweise Sanierungskosten auf die Mieter zu überwälzen, Miet- in Eigentumswohnungen umzuwandeln oder Wohnungen abzureißen oder anderweitig, beispielsweise als Ferienwohnung, zu nutzen. Milde Regulierungsmaßnahmen hingegen definieren einen Nutzungsrahmen und engen den Spielraum für Vermieter lediglich moderat ein, etwa durch limitierte Mietpreiserhöhungen. In diese Kategorie fällt die Mietpreisbremse.

Kann der Gesetzgeber eine Senkung oder Deckelung der Mieten wirksam durchsetzen, profitieren die Mieter kurzfristig. Langfristig könnten sich jedoch sowohl für Vermieter als auch für Mieter Nachteile ergeben:

  • Die Unsicherheit bezüglich der Mieteinnahmen, Veräußerbarkeit und Nutzbarkeit eines Mietobjekts macht Investitionen in Mietwohnungen unattraktiver. Die private Bautätigkeit dürfte sich folglich verstärkt auf Eigentumswohnungen konzentrieren.
  • Die Wohnqualität in Mietwohnungen sinkt, da Vermieter die Kosten für Sanierungen und Modernisierungen nur begrenzt auf die Mieten umlegen können und folglich weniger investieren.
  • Die Situation für sozial schwache Haushalte verschlechtert sich tendenziell, da Vermieter wohl verstärkt besonders solvente Mieter auswählen werden. Diese sind auf einen finanziellen Vorteil nicht zwingend angewiesen und könnten eine höhere Miete zahlen. Für finanzschwache Mieter dürfte sich die Wohnungssuche verlängern.
  • Ein Schwarzmarkt könnte entstehen; vereinzelt werden finanzstarke Mieter versuchen, sich mittels Sonderzahlungen an Makler oder durch überhöhte Abstandszahlungen an Vermieter die besten Chancen bei der Vergabe knappen Wohnraums zu sichern.
  • Die Durchsetzung regulatorischer Maßnahmen bringt hohe bürokratische Kosten mit sich.


Preiskontrollen drohen darüber hinaus den auf Wohnungsmärkten auftretenden Schweinezyklus zu verstärken. Mangelnde Koordination und fehlende Markttransparenz führen in Situationen der Wohnungsknappheit zu Überinvestitionen, die zeitverzögert (unter anderem um die Dauer der Planung und des Baus einer Wohnung) in einem Überangebot, Leerstand, Preisverfall und einem Einbruch der Wohnungsbauinvestitionen münden. Die Vermieter weiten das Wohnungsangebot also erst zu stark aus und korrigieren es später zu stark nach unten, weshalb sich kurzfristig kein Marktgleichgewicht einstellt. Fällt die Signalwirkung des Mietpreises nun infolge einer Mietpreisbremse zumindest teilweise aus, verstärken sich diese Schwankungen noch.

Im Vorfeld der Bundestagswahl im Jahr 2013 gab es – angesichts von Mietpreissteigerungen, die vor allem in Metropolen wie Berlin, Hamburg und München über dem gesamtdeutschen Durchschnitt lagen – Vorschläge für staatliche Eingriffe in den Wohnungsmarkt. Im März 2014 legte das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz den ersten Gesetzentwurf vor. Im April 2015 wurde das entsprechende Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten und zur Stärkung des Bestellerprinzips bei der Wohnungsvermittlung verabschiedet. Seit dem 1. Juni 2015 ist die Mietpreisbremse in Kraft.

Demnach dürfen Mieten in neu geschlossenen Verträgen maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Ausnahmen stellen neu gebaute oder grundlegen modernisierte Wohnungen dar. Hier darf der Preis weiterhin frei vereinbart werden. Die zehn-Prozent-Regel gilt auch dann nicht, wenn bereits im vorherigen Mietverhältnis ein entsprechend hoher Mietzins festgeschrieben war.

Diese Regelungen können seit dem 1. Juni 2015 in sogenannten angespannten Wohnungsmärkten angewendet werden – die betreffenden Gemeinden beziehungsweise Gemeideteile werden von den Ländern in Verordnungen festgelegt (Tabelle). Die Gemeinden sollen dabei mindestens eines der folgenden Kriterien erfüllen:

  • die Mieten steigen schneller als im deutschlandweiten Durchschnitt, 
  • die durchschnittliche lokale Mietbelastungsquote übersteigt den nationalen Durchschnitt deutlich, 
  • die Bevölkerung wächst, während die Neubautätigkeit nicht mit dem Bevölkerungsanstieg Schritt hält, 
  • die Leerstandsquote ist, bei hoher Wohnungsnachfrage, niedrig.

Lesen Sie mehr zum Thema:
DIW Wochenbericht 22/2016 | PDF, 2.06 MB "Die Mietpreisbremse wirkt bisher nicht"
DIW Wochenbericht 15/2014 | PDF, 213.77 KB "Mietpreisbremse: Wohnungsmarktregulierung bringt mehr Schaden als Nutzen"
DIW Wochenbericht 14/2014 | PDF, 99.23 KB "Die Mietpreisbremse – Kunstfehler mit Langzeitfolgen?" (Kommentar)
DIW Wochenbericht 46/2013 | PDF, 86.1 KB "Mietpreisbremse – wohnungsmarktpolitisches Placebo, klimapolitisches Gift" (Kommentar)