Bis 1991 hatte Russland eine straff regulierte Wohnungswirtschaft. Der Bau, die Verwaltung und die Finanzierung von Wohnraum waren in staatlichen Händen konzentriert. Das Wohnen wurde subventioniert, und die Mieten waren symbolisch niedrig. Die Wohnungen wurden nach Wartelisten zugewiesen. Das System war ineffizient, und es herrschte permanente Wohnungsnot.

Mit der Transformation hat sich die Wohnungsversorgung bisher jedoch nur marginal verbessert. Der Wohnraumbestand ^[1] stieg von 1990 bis 1999 - bei einem Rückgang der Bevölkerungszahl um 1 % - um 13,8 % auf 2 761 Mill. m² (Tabelle 1). Gleichzeitig nahm die Zahl der Haushalte aus politischen Gründen (Migranten aus der GUS und aus Mitteleuropa heimkehrende Soldaten) wie aus gesellschaftlichen Gründen (Zerfall von Großfamilien und steigende Scheidungsraten) zu. Ende 1999 gab es 55 Mill. Wohnungseinheiten, darunter allerdings 0,8 Mill. Gemeinschaftswohnungen, bei denen sich die Parteien die Nebenräume (Küche, Bad, Diele) teilen müssen. ^[2] In der Warteliste für Wohnungssuchende sind zwar 40 % weniger Haushalte vermerkt als noch 1990; absolut sind dies aber immer noch 6 Mill. Hinzu kommt, dass die Statistik die Zahl der Wohnungssuchenden unterzeichnet. Denn die Eintragung hat kaum noch Sinn, da die Wohnungszuteilung in vielen Regionen praktisch eingestellt worden ist (Moskau zählt zu den Ausnahmen). Ein Drittel der Antragsteller wartet inzwischen bereits mehr als zehn Jahre. ^[3] Ein neu entstandener Wohnungsmarkt und äußerst intransparente, auch korrupte Praktiken bestimmen die Wohnungszuteilung.

Für die Fortdauer des Wohnraummangel sind auch Unzulänglichkeiten bei der Bauausführung und Versäumnisse bei der Instandhaltung mitverantwortlich. Obwohl fast 90 % aller Wohnhäuser erst in den letzten 40 Jahren entstanden sind, der Wohnungsbestand also relativ jung ist, ist ein großer Teil davon bereits verwahrlost.

Die Wohnfläche je Person lag 1999 bei 19 m². Sie entsprach damit in etwa der Wohnungsversorgung in Polen. Allerdings sind die polnischen Wohnungen mit durchschnittlich rund 62 m² größer als die russischen mit 50 m². Auch die Ausstattung der Wohnungen ist unterschiedlich: Während in polnischen Stadtwohnungen ein Wasseranschluss zur Standardausstattung zählt, verfügen in Russland nur 86 % darüber (Tabelle 2); auf dem Land ist der Unterschied noch ausgeprägter (39 % in Russland, 80 % in Polen). Obwohl in Russland also noch ein großer Bedarf an Wasseranschlüssen auf dem Lande besteht, hat die Fertigstellung von Wasserleitungen seit den frühen 90er Jahren stark abgenommen (Tabelle 3).

Der Privatisierungsprozess ging von 1992 bis 1994 sehr rasch vonstatten (Tabelle 4), allerdings wegen fehlender Aufsichtsmaßnahmen eher auf undurchsichtige Weise. Insbesondere die Nomenklatura und - überraschenderweise - Rentner erwarben bzw. übernahmen Wohnungseigentum. Objekte in gut erschlossenen Gegenden und in guter Bauweise (Ziegel) wurden bevorzugt. Dagegen nahmen Mieter in Standardplattenhäusern das Privatisierungsangebot nur wenig wahr. Gegen den Erwerb sprach aus ihrer Sicht vor allem, dass sie in Russland bis heute einen hohen Mieterschutz genießen und auch bei Mietrückständen kaum eine Räumungsklage befürchten müssen. Zudem können die Belegungsrechte den Kindern übertragen werden. Auch gab es berechtigte Befürchtungen, als neue Eigentümer für die wegen unterlassener Instandhaltung beträchtlichen Renovierungskosten aufkommen zu müssen. Von großer Bedeutung ist auch, dass die Privatisierung keine unmittelbaren Auswirkungen auf die Kostendeckung hatte, da die privatisierten Wohnungen den Mietwohnungen bei der Subventionierung gleichgestellt wurden.

Dennoch hat die Privatisierung die Eigentumsstruktur in der Wohnungswirtschaft grundlegend verändert. ^[6] Bis Ende 1999 wurden insgesamt rund 800 Mill. m² privatisiert, bezogen auf den Gesamtbestand von 1999 sind dies etwa 30 % (Tabelle 4). Der Anteil von privatem Wohneigentum verdoppelte sich auf knapp 63 %; Privatpersonen besaßen 56 % der Wohnfläche (Tabelle 5 und Abbildung 1). Ausschlaggebend dafür war die Entwicklung in den Städten, wo sich der Eigentumsanteil der Bürger verdreifachte (1999: 35 %). Die Entwicklung auf dem Lande verlief langsamer, zumal die Häuser dort auch in der Zeit der Sowjetunion vielfach in Privateigentum gelegen hatten. Jetzt befinden sich gut 23 % des ländlichen Gesamtbestandes in privatem Besitz, darunter 21 % in Eigentum von Privatpersonen.

Die Privatisierung hat zur Entwicklung eines aktiven Immobilienmarktes beigetragen. Bisher hat aber der Gesetzgeber das Wohnungseigentum nicht mit der Verantwortung des Eigentümers für seinen Besitz gekoppelt. Private Ressourcen für den Erhalt und die Bewirtschaftung der Wohnungen werden daher kaum mobilisiert. Es ist zwar seit einiger Zeit vorgesehen, dass sich individuelle Eigentümer zu Eigentümergemeinschaften ("Kondominien") zusammenschließen und gemeinsam das Gesamtobjekt verwalten. ^[7] Doch ist Letzteres bisher wegen juristischer Unklarheiten in Bezug auf das Grundstückseigentum nur selten gelungen. ^[8]

Im vergangenen Jahr hätten die Mieten bereits 70 % der nach den Normen vorgesehen Kosten decken sollen, wobei die Mietsumme auf 20 % des Familienbudgets beschränkt bleiben sollte. Die tatsächlichen Mieten machten allerdings nur gut 40 % der Kosten aus. Mehr als ein Drittel der Kosten übernahmen der föderale Haushalt und die kommunalen Haushalte; die Finanzierungslücke (Zahlungsrückstände und Schulden) betrug also etwa ein Fünftel. ^[13] Das Kostenbewusstsein ist sowohl bei den Verwaltungen als auch bei den Verbrauchern wenig ausgeprägt, was zur Verschwendung von Ressourcen beiträgt. Besonders gilt dies für die kommunalen Dienstleistungen, allem voran für die Versorgung mit Wasser ^[14], Warmwasser und Fernwärme. In der Sowjetzeit wurden Gebäude ohne Zähler, Thermostate oder Abstellventile gebaut. Eine nachträgliche Installation ist meist kostenintensiv; bei Renovierungen unterbleibt sie oftmals auch heute noch. Die verbrauchsunabhängigen Pauschalzahlungen für Energie und Wasser führen zu Vergeudung. Ein Beispiel für die hohe Subventionierung des Energieverbrauchs seitens der Kommunen gibt der Haushalt des Moskauer Magistrats: Für die Subventionen an die Wohnungswirtschaft ist ein Sechstel aller Ausgaben vorgesehen; davon sind für die Heizkosten 25 % (4 % des Gesamthaushalts) bestimmt. So werden die Unterschiede zwischen dem Lieferpreis und den Zahlungen der Haushalte ausgeglichen. ^[15]

Die finanzielle Lage der Kommunen ist von sinkenden Anteilen an den Einnahmen des konsolidierten Haushalts Russlands bei gleichbleibenden Ausgabenanteilen gekennzeichnet. Die Steuerreform vom 1. Januar 2001 verschärfte diese Tendenz noch. ^[16] Davon geht ein verstärkter Druck in Richtung auf Miet- und Tarifanhebungen in der Wohnungswirtschaft aus. Insbesondere sollen nun die normativen Kosten überprüft und an die realen Kosten der entsprechenden Dienstleistungen angepasst werden.

Noch für 1999 werden im Durchschnitt aller privaten Haushalte - einschließlich der Haushalte mit Wohneigentum - die Ausgaben für Wohnen nur auf knapp 5 % beziffert (Tabelle 6). Im vergangenen Jahr erhöhte sich dieser Ausgabenanteil immerhin auf 7 %. Die Preissteigerung in der Wohnungswirtschaft lag mit 43 % bei mehr als dem Doppelten des durchschnittlichen Anstiegs der Verbraucherpreise. ^[17] Dennoch ist der Weg bis zur vollen Kostendeckung noch weit.

Das Bauvolumen (in m² Wohnfläche) stieg zwar 1999 um 4,2 %, doch im letzten Jahr gab es wieder einen Rückgang um 6,3 % (Tabelle 8). Der Rückgang der Bauleistung betraf vor allem den staatlichen und kommunalen Wohnungsbau, der 1999 nur mit knapp einem Fünftel zum Gesamtergebnis beitrug. Auf dem Land war die Abnahme deutlich stärker als in den Städten (Abbildung 2). Private Investoren konnten den Rückgang bislang nicht kompensieren, auch wenn ihr Anteil an der Neubaufläche 62 % erreichte. ^[18] Eine stetige Zunahme auf einen Anteil von 43 % im Jahre 1999 ist bei der Bauleistung privater Bauherren zu verzeichnen, die in der Regel Einfamilienhäuser bei hoher Eigenleistung bauen. Ständig gestiegen ist die durchschnittliche Fläche der neu gebauten Wohnungen - von knapp 60 m² (1990) auf 82 m² (1999). Ausschlaggebend dafür waren die neu gebauten Wohnungen privater Bauherren, die eine Durchschnittsfläche von 121 m² aufweisen.

Der Umfang der modernisierten Flächen ist in der vergangenen Dekade drastisch zurückgegangen; verglichen mit 1990 wurde 1999 nur ein Siebtel renoviert. Sanierungsbedürftig sind insbesondere die Fünf-Etagen-Plattenbauten ^[19] aus der ersten Zeit der industriellen Bauweise (1956 bis 1970). Insgesamt wurden damals 400 Mill. m² Wohnfläche auf diese Weise hergestellt; dies entspricht 15 % des gegenwärtigen Wohnflächenbestands des Landes. In Moskau-Stadt sind die Fünf-Etagen-Häuser mit 26,5 Mill. m² vertreten, wovon die Wohnhäuser der ersten Bauetappe (6,5 Mill. m²) abrissreif sind. ^[20]

Für die Mehrheit der Bevölkerung fehlt es an sicheren und erschwinglichen Finanzierungen. Finanzierungsprodukte für den Wohnungsbau konnten in Russland wegen zahlreicher Lücken in der Gesetzgebung sowie wegen der Schwäche des Bankensystems und anderer Finanzierungsinstitutionen wie Versicherungen bislang nur rudimentär zur Anwendung kommen. So wurden von 1994 bis 1997 Hypotheken zunächst auf der Grundlage des Pfandrechts und eines Präsidialdekrets vergeben. Die Hypothek entsprach in der Regel nur der Hälfte des Immobilienwertes. Die Laufzeit war lediglich auf einige Jahre bemessen. Einsteigen konnten daher nur Personen mit hohem Einkommen, oft aus der Schattenwirtschaft. ^[23] Auch das Hypothekengesetz vom Juli 1998 konnte die Sicherheit des Kreditgebers nicht ausreichend festigen. ^[24] Insgesamt sind daher Hypothekenkredite immer noch wenig verbreitet; nur in 20 Regionen der russischen Föderation werden sie überhaupt angeboten. Die Hypothekenvergabe dürfte aber mit der anstehenden Legalisierung des Privatbesitzes von nichtlandwirtschaftlichem Boden zunehmen.

Der Mangel an klassischen Finanzierungsprodukten wird teilweise durch Kreditsurrogate kompensiert. So verkaufen z. B. Investoren und Baufirmen gestückelte Wohnungsanteilsrechte in Form von Zertifikaten. Der Wohnungserwerb ist möglich, wenn eine festgelegte Zahl von Zertifikaten, die z. B. einem Drittel des Wohnungswertes entspricht, angesammelt ist.

Nach der Krise von 1998 waren Finanzierungen für einige Monate überhaupt nicht zu haben. Neue Finanzierungsmodelle werden nun in der Regel in harter Währung angeboten, z. B. Hypotheken in Kombination mit einer Lebensversicherung. Nach einer Einzahlung von einem Drittel ist der Erwerb einer Immobilie möglich. Der Darlehenszins soll dann 8 % in Valuta betragen und damit unter dem derzeitigen Marktsatz von 15 bis 18 % liegen. ^[25]

Weitere Finanzierungsmodelle, die auch Elemente des deutschen Bausparkassensystems enthalten, befinden sich in der Diskussion. ^[26] Auch steuerlich wird der Wohnungsbau zunehmend gefördert. Mit den zum 1. Januar 2001 wirksam gewordenen Änderungen im Einkommensteuerrecht sind Ausgaben im Zusammenhang mit dem Bau oder Kauf von Wohnraum - mit Ausnahme von Wochenendhäusern - steuerlich verstärkt absetzbar. Der Steuerfreibetrag wurde auf 250 000 Rubel erhöht. Beim Verkauf von Immobilien, die weniger als 5 Jahre im Eigentum des Veräußerers waren, wird jedoch eine Steuer auf den Wertzuwachs erhoben.

Im Zuge der Transformation nahm die Einkommensspreizung zu. Den vermögenden Schichten wird insbesondere in Moskau Wohnraum der gehobenen Ausstattung und der Luxusklasse in reicher Auswahl angeboten. ^[28] Die Quadratmeterpreise beginnen bei 500 US-$ für Neubauwohnungen in Fertigbauweise. Viele Angebote liegen um 1 000 US-$ je m², die Skala reicht aber noch sehr viel weiter nach oben.

Auf dem Mietsektor soll die schrittweise Freigabe von Mieten und Nebenkosten helfen, der Kostendeckung näher zu kommen. In einem Land, in dem selbst bereits privatisierte Wohnungen weiterhin subventioniert werden, dürfte die Abschaffung von Mietnachlässen für breite Bevölkerungsgruppen ausreichenden Spielraum für eine fühlbare Anhebung des Wohngeldes für wirklich Bedürftige bieten. Erst wenn sich der Einstieg in den Mietsektor auch für private Investoren rechnet, ist eine bessere Befriedigung der Nachfrage nach Wohnraum zu erwarten.

Allerdings setzt eine nachhaltige Belebung des Wohnungsbaus vor allem ein stabiles wirtschaftliches Umfeld voraus. Dies erfordert eine Behebung der institutionellen Defizite, insbesondere in Bezug auf die rechtlichen Rahmenbedingungen, das Privateigentum an Boden und die Transparenz des Finanzsektors.

[1] Abweichend vom internationalen Standard wird in der russischen Statistik für die Wohnungswirtschaft statt der Wohnungseinheiten nur der Wohnraum in m² angegeben.

[2] Goskomstat (Russisches Statistisches Amt): Sfera uslug v Rossii, Moskau 2000, S. 155.

[3] Goskomstat: Sfera uslug ..., a.a.O., S. 156.

[4] Federal´nyj zakon: "Ob osnovach federal´noj ñiliÓ...noj politiki" (Über die Grundlagen der föderalen Wohnungspolitik), Nr. 4218-I vom 24. Dezember 1992.

[5] Der Steuersatz von 0,1 % des inventarisierten Gebäude- und Wohnwertes beruht auf veralteten Bemessungsgrundlagen aus der Zeit der Sowjetunion; er wurde 1999 auf 2 % angehoben. Vgl. Finansy, Nr. 3/2000, S.18.

[6] Zu sowjetischen Zeiten besaß der Staat in den Städten 94 % der Mehrfamilienhäuser. Einfamilienhäuser waren meist im Privateigentum, nicht aber die dazugehörigen Grundstücke; vgl. Journal of Real Estate Literature, No. 7/1999, S. 66. Rechte an Grundstücken und dazugehörigen Gebäuden wurden in Russland immer getrennt eingetragen. Erst mit dem Gesetz "Über die staatliche Registrierung von Immobilienrechten und Immobiliengeschäften" vom 21.7.1997 wurden Voraussetzungen für ein einheitliches Grundbuchwesen geschaffen.

[7] Dekret: "Ob utverñdenii vremennogo poloñenija o kondominiume" (Über die Bestätigung der vorläufigen Verordnung über das Kondominium), Nr. 2275 vom 23. Dezember 1993. - Federal´nyj zakon: "O tovariÓ...estvach sobstvennikov ñil´ja" (Über die Gemeinschaft von Wohnungsbesitzern), Nr. 72 vom 15. Juni 1996.

[8] Am Wohnungsbestand sind die 3 200 Kondominien mit weniger als 1 % beteiligt. Vgl. Rossijskaja gazeta vom 13. Februar 2001.

[9] Damals kostete 1 m² etwa 15 Kopejki. Vgl. Voprosy ekonomiki, Nr. 11/1997, S. 63.

[10] Voprosy ekonomiki, Nr. 9/1997, S. 56.

[11] Postanovlenie pravitel´stva: "O perechode na novuju sistemu oplaty ñil´ja" (Über das neue System von Mietzahlungen ...), Nr. 935 vom 22. September 1993. Dekret "O reforme ñiliÓ...no-kommunal´nogo chozjajstva v Rossijskoj Federacii" (Über die Reform der kommunalen Wohnungswirtschaft in der Russischen Föderation), Nr. 425 vom 28. April 1997. - Postanovlenie pravitel´stva: "O federal´nych standardach perechoda na novuju sistemu oplaty ñil´ja i kommunalnych uslug na 2000-2001 gody" (Über föderale Standards des Übergangs auf das neue System der Bezahlung von Miete und kommunalen Dienstleistungen für die Jahre 2000 bis 2001), Nr. 965 vom 15. Dezember 2000.

[12] Dabei werden berücksichtigt: Personenzahl, regionale Besonderheiten sowie föderale Normen für Nebenkosten je m² und seit 1977 auch für Instandhaltung und Generalreparaturen.

[13] Ekonomika i ñizn´, Nr. 6/2001, S.31.

[14] Im Jahre 1999 erreichten die Verluste in den Wasserleitungen 15 %. Vgl. Goskomstat: Sfera uslug v Rossii, Moskau 2000, S. 156.

[15] Finansy, Nr. 2/2001, S. 3.

[16] Abgeschafft wurde die 1,5-prozentige Besteuerung der Unternehmensumsätze zu Gunsten der kommunalen Wohnungswirtschaft. Zum Ausgleich bekommen die Kommunen nun 5 % der Gewinnsteuer. Vgl. Finansy, Nr. 2/2001, S. 8. Zur Steuerreform vgl. Deutsches Institut für Wirtschaftsforschung Berlin (DIW) und Institut für Weltwirtschaft an der Universität Kiel (IfW): Russlands Aufschwung in Gefahr. In: Wochenbericht des DIW, Nr. 50/2000, S. 50.

[17] Social´no ekonomi...eskoje poloñenie Rossii Janvar´2001, Moskau 2001, S. 145.

[18] Zu den privaten Investoren zählt die russische Statistik auch die Wohnungsbaugenossenschaften. Sie haben in den 90er Jahren an Bedeutung verloren; ihr Beitrag zur Bauleistung betrug 1999 lediglich 2,2 %.

[19] Gebaut wurde auf Anregung des damaligen Parteisekretärs Nikita Chruš...ov unter dem Motto: "Mit geringsten Mitteln maximale Menge herstellen."

Quelle: Goskomstat Rossijkij statisti...eski eñegodnik 2000, Moskau 2000, S. 53 und 410.

[20] Vgl. Segodnja vom 25. Dezember 2000. Eine komplette Sanierung wird jährlich bei rund 1 Mill. m² Wohnfläche durchgeführt; abgetragen wurden in den letzten drei Jahren insgesamt 0,5 Mill. m² (http://www.mos.ru/moscowsprav/moscows2000).

[21] http://www.government.gov.ru/institutions/commitees/Gostroj-9.02. html


[22] http://www.mos.ru/moscowsprav/moscows2000

[23] Dengi i kredit, Nr. 5/2000, S. 42.

[24] Federal´nyj zakon: "Ob ipoteke" (Über die Hypothek), Nr. 102 vom 16. Juli 1998. Die Ausarbeitung von Ergänzungen zum Hypothekengesetz steht im 1. Halbjahr 2001 auf der Agenda von Ministerpräsident Kasjanow. Vgl. Rossijskaja gazeta vom 11.1.2001.

[25] http://www.ipotekapsk.ru und Komsomolskaja pravda vom 15. März 2001.

[26] Izvestija vom 22. Januar 2001.

[27] Social´no- ekonomi...eskoeje poloñenie Rossii Janvar´ 2001, Moskau 2001, S. 48.

[28] Elitnaja nedviñimost´ (Elitäre Immobilien), Nr. 4/2001.