- Im Zuge des Wirtschaftswachstums haben sich die Einkommen und die Einkommenserwartungen keineswegs verschlechtert.

- Auch die Baupreise waren weitgehend stabil; zwar zogen sie in Westdeutschland leicht an (der Zuwachs gegenüber dem Vorjahr betrug 0,7 %), in Ostdeutschland aber unterschritt der Preisindex den Vorjahrswert um 1 %. Baugrundstücke haben sich ebenfalls kaum verteuert.

Eine wesentliche Erklärung scheint in der Zinsentwicklung zu liegen. Dabei dürfte mehr die Tendenzwende als solche ausschlaggebend gewesen sein als das zuletzt erreichte Niveau. Immerhin ist zu beachten, dass Anfang 1999 Hypotheken mit 10-jähriger Zinsfestschreibung zu einem Zins von etwa 5 % erhältlich waren, während im vergangenen Jahr ein Satz von 6,7 % üblich war. ^[3]

Die Verteuerung der Finanzierung bedeutet offenbar für viele Eigentumsinteressenten eine Schwelle, die nicht mehr so leicht zu überschreiten ist. Zudem hat sich der potentielle Kreis der Erwerber verkleinert. In den zurückliegenden Jahren ist - vom Kreditgewerbe und von der Politik - immer wieder auf den sinkenden Zins bzw. einen erreichten historischen Tiefstand hingewiesen worden - nach dem Motto, dass der Bau oder Erwerb der eigenen vier Wände kaum wieder so günstig zu realisieren sei. Das Argument war erfolgreich, jedoch bedeutete dies zugleich, dass in beträchtlichem Umfang Nachfrage vorgezogen worden ist, die in den nächsten Jahren fehlen wird.

Abbildung 1 illustriert die gegenläufige Entwicklung von Eigenheimnachfrage und Hypothekenzins in den Jahren 1991 bis 2000: Bei fallendem Zins zog die Nachfrage deutlich an, um dann bei steigendem Zins - mit einer gewissen Verzögerung - wieder zurückzupendeln; der Ausschlag nach unten hielt länger an, bis erneut ein attraktiv niedriger Zins stimulierend wirkte. ^[4] Dieses Muster gilt für den Nachfrageanstieg von 1991 bis 1994 und den erneuten Anstieg von 1996 bis Ende 1999.

Allerdings spielen darüber hinaus steuerliche Einflüsse eine Rolle, so die Neuregelung der Wohneigentumsförderung, die 1996 in Kraft trat (Eigenheimzulagengesetz) und insbesondere für Haushalte im mittleren Einkommensbereich eine wesentliche Verbesserung brachte. Zuvor galt die Quasi-Abschreibungsregelung nach § 10e EStG, die von 1992 bis Ende 1994 durch einen begrenzten Schuldzinsenabzug ergänzt worden war. ^[5] Anders als die Eigenheimzulage waren diese Regelungen für Haushalte mit höherem Einkommen günstiger. Die staatlichen Rahmensetzungen haben in beiden Aufschwungphasen verstärkend gewirkt.

Mit Beginn des Jahres 2000 wurden die Einkommensgrenzen bei der Eigenheimzulage gesenkt. Dies betraf zwar nur eine kleine Schicht (z. B. junge Doppelverdiener), dürfte jedoch die Nachfrage zur Jahreswende zusätzlich stimuliert haben, so dass die anschließende Abschwächung abrupter ausfiel.

Schließlich könnte die schon länger angekündigte Energieeinsparverordnung 2000, die 2001 in Kraft treten soll, ebenfalls Vorzieheffekte bewirkt haben: Wegen verschärfter Normen wird das Bauen teurer. Möglicherweise haben vor allem Bauträger, die besonders kostengünstige Eigenheime anbieten, schon im Jahre 1999 auf Vorrat gebaut, mit dem Ziel, diese Objekte noch im Jahre 2000 zu vermarkten. Auch vor 1995 - damals trat die neue Wärmeschutzverordnung in Kraft - war ein Anstieg und danach ein Rückgang der Baugenehmigungen zu verzeichnen.

All dies legt die Erwartung nahe, dass die Eigenheimnachfrage nicht schon bald wieder anspringen wird. Zwar bestehen Aussichten, dass der Kapitalmarktzins nicht weiter steigen wird, sondern zunächst stagnieren und bald sogar fallen könnte: Auf die sich abkühlende Konjunktur in den USA reagierte die Notenbank dort mit einer Zinssenkung; die Folge ist, dass auch für die Geldpolitik in Europa tendenziell ein Spielraum nach unten eröffnet wird. Selbst wenn es zu einer günstigen Entwicklung bei den Zinsen kommt, dürfte die Eigenheimnachfrage in diesem und im kommenden Jahr doch deutlich hinter dem Rekordniveau von 1999 zurückbleiben - zum einen ist das Nachfragepotential durch Vorzieheffekte geschmälert, zum anderen dürften erfahrungsgemäß weiter fallende Zinsen abgewartet werden

Die Baugenehmigungen in West- und Ostdeutschland weisen einen etwas unterschiedlichen Verlauf auf; in den alten Ländern war der Rückgang bei den Mehrfamilienhäusern seit 1995 kontinuierlich, während er in den neuen Ländern - bedingt durch die Sonderförderung - bis 1997 nur gering war, danach aber umso steiler ausfiel (Abbildung 2). Sieht man von den Sondereinflüssen ab, so hat sich die Investitionsneigung offenbar erheblich eingetrübt.

-Ursachen für den Rückzug der Investoren aus dem Mietwohnungsbau waren zunächst Markteinflüsse - die Neubaumieten gerieten schon 1995 wegen eines partiellen Überangebots und schwindender Kaufkraft breiter Schichten unter Druck.

-Hinzu kam auch eine anhaltende Verunsicherung bezüglich der steuerlichen Rahmenbedingungen. Anlass war die Ankündigung von Änderungen, darunter die Streichung der degressiven Gebäudeabschreibung, die bereits 1996 gekürzt worden war. ^[7] Nach dem Regierungswechsel war dieser Plan zwar vom Tisch, jedoch kamen dafür andere Einschnitte; zu nennen ist vor allem die Begrenzung des Verlustausgleichs.

-Nicht unwesentlich war auch der Einfluss, der vom lang anhaltenden Aufschwung am Aktienmarkt ausging: Da es vielen einfacher erschien, im Wege von Finanzanlagen ihr Kapital zu mehren, trat das Interesse an Sachanlagen in den Hintergrund. ^[8]

Die genannten Einflüsse sind schwer zu quantifizieren und zu gewichten. Modellmäßig lässt sich zeigen, dass die erzielbare Investitionsrendite im Mietwohnungsneubau im Zeitraum 1995 bis 1999 kaum zurückgegangen ist. Von daher ist zu folgern, dass die Konkurrenz attraktiver Finanzanlagen einen durchaus gewichtigen Einfluss auf die Investitionsneigung hatte.

Die erwartete Rendite im Mietwohnungsbau hängt von vier Einflussgrößen ab: Wie im Eigenheimbereich sind dies die Kostenfaktoren Bau- und Grundstückspreise sowie der Hypothekenzins. Daneben sind der Ertrag - erzielbare Anfangsmiete und voraussichtlicher Mietanstieg - sowie der individuelle marginale Einkommensteuersatz ausschlaggebend, letzterer vor allem deshalb, weil in der Anfangsphase der Vermietung generell Verluste entstehen. Erst die aus der Verrechnung mit anderen Einkünften resultierende Steuerersparnis führt zu einer positiven Rendite nach Steuern. Vom DIW ist ein Modellansatz entwickelt worden, mit dem die Rendite in Abhängigkeit von diesen Determinanten dargestellt werden kann. ^[9]

Nach diesem Ansatz hat sich die Rendite von 1995 bis 1999 kaum verringert; hier macht sich vor allem der Einfluss sinkender Zinsen und gleichzeitig sinkender Mieten bemerkbar: Dem Modell zufolge wiegt eine Zinssenkung von einem Prozentpunkt im Durchschnitt eine Minderung der Anfangsmiete um mehr als eine D-Mark (netto, je qm monatlich) auf. ^[10] Der Hypothekenzins lag 1995 im Jahresmittel bei 8,5 % und 1999 bei 5,5 % (jeweils für 10-jährige Festschreibung) - das bedeutet drei Prozentpunkte Differenz. Zwar standen die Neubaumieten wegen partieller Überangebote ^[11] zeitweilig erheblich unter Druck, aber zu einem Absinken um mehr als 3 bis 4 DM im Durchschnitt ist es nach den verfügbaren Informationen wohl nicht gekommen. Änderungen des Einkommensteuertarifs spielten im betrachteten Zeitraum in diesem Zusammenhang kaum eine Rolle, der Spitzensteuersatz lag unverändert bei 53 %.

In den nächsten Jahren sieht es allerdings anders aus: Nach dem Steuersenkungsgesetz - kürzlich nochmals nachgebessert ^[12] - sinkt der Grenzsteuersatz von 51 % im Jahre 2000 über 48,5 % in diesem Jahr bis auf 42 % im Jahre 2005. Die Steuerentlastung bedeutet einerseits eine Stärkung der konsumtiven Kaufkraft, andererseits verringert sich der Anreiz für private Investitionen wegen der geringeren Steuerersparnis. Branchen wie der Mietwohnungsbau, die bisher indirekt von der hohen Besteuerung profitierten, geraten ins Hintertreffen.

In der Abbildung 3 wird dieser Effekt an einem Beispiel veranschaulicht. Betrachtet wird eine vermietete Eigentumswohnung in guter Großstadtlage, die knapp 400 000 DM kostet und eine anfängliche monatliche Nettomiete von 1 400 DM abwirft; Investor ist ein Ehepaar mit gehobenem Einkommen. Der Hypothekenzins ist - entsprechend dem Stand zur Jahresmitte 2000 - mit 6,7 % angenommen worden. ^[13]

- Beim Steuertarif 2000 würde sich die Nach-Steuer-Rendite im Maximum, nach 10 Jahren, auf gut 8 % belaufen. Beim Steuertarif 1999 und deutlich niedrigerem Zins, wäre sogar noch eine Rendite von etwa 9 % erzielbar gewesen.

- Hingegen erreicht sie bei Anwendung des Steuertarifs 2005 nur etwa 7,2 %, die weitere steuerliche Entlastung bewirkt hier also eine Gewinnschmälerung um einen Prozentpunkt. Die Rendite überträfe dann kaum noch die einer Finanzanlage in Rentenwerten (in der Abbildung 3 hervorgehoben).

Die Umlaufrendite festverzinslicher Papiere lag im längerfristigen Durchschnitt bei knapp 7 %, allerdings mit leicht fallender Tendenz; für die Zukunft sollte man mit einem etwas geringeren Wert rechnen. Sachanlagen erfordern aber an sich eine höhere Rendite, weil sie Risiken bergen und organisatorischen Aufwand erfordern. ^[14]

Vor diesem Hintergrund ist für den Mietwohnungsbau kaum mit einem neuen Impuls zu rechnen. Zwar ist - wie zuvor angesprochen - die Aussicht auf nicht weiter steigende Zinsen berechtigt. Auch der Aktienmarkt verliert an Attraktivität. Hinzu kommt, dass am Wohnungsmarkt in einigen Städten die Mieten wieder anziehen. Mehr als eine Stabilisierung des Mietwohnungsbaus - im Sinne abnehmender Minusraten - ist aber nicht zu erwarten.

Bei den Fertigstellungen im Jahre 2000 ist angenommen worden, dass der Einfamilienhausbau - wegen des hohen Bauüberhangs ^[15] und noch hoher Genehmigungen zum Beginn des Jahres - sogar nochmals das Vorjahrsniveau übertroffen hat; bei allen anderen Gebäudearten ist ein Rückgang wahrscheinlich. Insgesamt dürfte die Zahl der Wohnungen mit 333 000 um 10 % geringer ausgefallen sein als 1999. In diesem Jahr wird die Zahl deutlicher schrumpfen (287 000 Wohnungen), für das kommende Jahr wird mit 263 000 Wohnungen gerechnet (Tabelle 1).

Damit bleibt die Zahl der Fertigstellungen zwar immer noch höher als die der neu genehmigten Bauvorhaben, es zeichnet sich aber ab, dass bald die Marke von 250 000 Wohnungen unterschritten werden könnte. Der bisher niedrigste Stand der Wohnungsbautätigkeit im früheren Bundesgebiet war 1998 mit 209 000 Wohnungen verzeichnet worden.

Für das vergangene Jahr zeichnet sich - auf Basis der Daten bis Oktober - ab, dass die Zahl der Genehmigungen von Ein- und Zweifamilienhäusern und ebenso die von Mehrfamilienhäusern um etwa 20 % geschrumpft ist - noch stärker die der Wohnungen in bestehenden Gebäuden (Um- und Ausbau) und die in Nichtwohngebäuden. Insgesamt ist mit einem Rückgang um 25 000 Wohnungen (-27 %) zu rechnen. In diesem Jahr werden Baugenehmigungen für insgesamt nur noch knapp 60 000 Wohnungen erwartet (-12 %).

Bei den Fertigstellungen wird für 2000 - nach 103 000 Wohnungen im Jahre 1999 - mit etwa 80 000 und für 2001 mit 66 000 gerechnet. Erst im kommenden Jahr dürfte die rasante Abwärtstendenz ausklingen (Tabelle 2).

Fasst man die insgesamt ausgezahlten Kredite (Banken, Lebensversicherungen und Bausparkassen) mit den Auszahlungen an Bauspareinlagen zusammen (ausgezahlte Finanzierungsmittel), so ergibt sich für 1999 ein Betrag von 326 Mrd. DM gegenüber 322 Mrd. DM im Jahre 1998. Für das vergangene Jahr liegen erst Werte für drei Quartale vor, sie signalisieren einen außerordentlichen Rückgang; auf das gesamte Jahr hochgerechnet dürften die Auszahlungen mit 268 Mrd. DM ähnlich - wenn nicht sogar stärker rückläufig - sein wie die Genehmigungen für neue Bauten.

Bei der Wohnungsfinanzierung der Kreditinstitute (Banken und Sparkassen) ergibt sich - bei allen Institutsgruppen ähnlich - eine Schrumpfung in der Größenordnung von 25 %. Nur die Lebensversicherungen und die Bausparkassen verzeichneten einen stabileren Geschäftsverlauf. Bei letzteren beruht dies auf den nach wie vor hohen Auszahlungen an zuteilungsreifen Darlehen, hingegen sank die Nachfrage nach Vor- und Zwischenkrediten deutlich.

Die Informationen zur Verwendungsstruktur der Kredite lassen erkennen, dass die Neubaufinanzierung (knapp 90 Mrd. DM nach 105 Mrd. DM im Jahre 1999) in geringerem Maße schrumpfte als die übrige Nachfrage. Sie betrifft Kaufpreisfinanzierungen (beim Erwerb älterer Gebäude), Darlehensablösungen (bei Umschuldungen) sowie Darlehen für größere Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen. Anzunehmen ist, dass der letztgenannte Bereich weitgehend stabil blieb; hingegen wurden weniger Umschuldungen vorgenommen (-12 Mrd. DM gegenüber 1999) und offensichtlich auch sehr viel weniger Käufe von Altimmobilien finanziert (-31 Mrd. DM gegenüber 1999).

Die Masse der Fälle beim Alterwerb bilden Eigenheime und Eigentumswohnungen. Daher ist zu folgern, dass das im Verlauf des vergangenen Jahres plötzlich abgeklungene Interesse an Wohneigentum nicht nur den Neubau, sondern gleichermaßen den Kauf von Altbauten betraf; dies wird auch durch Beobachtungen der Maklerverbände gestützt.

- Das gesamte Wohnungsbauvolumen wird aus den Umsätzen im Baugewerbe für den Wohnungsbau sowie aus anderen Produktionsbeiträgen (Montagebau, Architektenleistungen u. a.) berechnet.

- Das Neubauvolumen kann aus den jährlichen Angaben zu den veranschlagten Baukosten der genehmigten und fertig gestellten Wohnungen eingegrenzt werden, indem ein Zuschlag für Erschließungs- und Baunebenkosten sowie für Eigenleistungen der Bauherren, die bei den reinen Baukosten nicht erfasst sind, berücksichtigt wird.

- Die Bauleistungen an bestehenden Gebäuden sind der verbleibende, nicht durch Neubaunachfrage erklärte Teil der Bauproduktion.

Diese Berechnung, deren Ergebnisse für West- und Ostdeutschland in Tabelle 4 dargestellt sind, musste für die Jahre 1998/1999 revidiert werden. Die Daten für den Bereich des Ausbaugewerbes stützen sich am aktuellen Rand auf eine wenig repräsentative Auswahl der Betriebe; erst die Ergebnisse der Umsatzsteuerstatistik (zuletzt für 1998) liefern eine zuverlässige Information. Demnach war die Abschwächung im Ausbaubereich nicht so stark wie bisher angenommen. Der auf den Bestand bezogene Teil dieser Bauleistungen nahm sogar zu.

In Westdeutschland bilden die Bauleistungen zur Pflege und Verbesserung des Wohnungsbestandes einen Sockel, der seit vielen Jahren etwa die Hälfte des Wohnungsbauvolumens ausmacht. Der Neubauanteil erreichte nur in der letzten Boomphase 1994 kurzfristig die Marke von 60 %; seither fiel er aber wieder zurück - auf 52 % in den Jahren 1998 und 1999. Für das vergangene Jahr ist er mit 49 % ermittelt worden, und bis 2002 dürfte er auf 44 % schrumpfen.

Anders als der Neubau zeigen die Bauleistungen bei Bestandsmaßnahmen eine wesentlich stetigere Entwicklung. Über einen längeren Zeitraum folgten sie einem positiven Trend. Nach den vorläufig geschätzten Daten für das gesamte reale Wohnungsbauvolumen im Jahre 2000 ergäbe sich - als Differenz zum Neubauvolumen, das um knapp 8 % schrumpfte - wiederum ein Zuwachs der bestandsbezogenen Leistungen um 4 %. Die Größenordnung erscheint durchaus plausibel, auch wenn die Daten zur Wohnungsbaufinanzierung auf einen sinkenden Immobilienerwerb - der erfahrungsgemäß Um- und Ausbaumaßnahmen nach sich zieht - hinweisen. Für eine genauere strukturelle Eingrenzung der Wohnungsbauleistungen im Jahre 2000 fehlt es allerdings noch an fundierten Daten für das Ausbaugewerbe.

Bei der Vorausschätzung für dieses und das kommende Jahr ist der Neubaubereich, entsprechend den Annahmen über Genehmigungen und Fertigstellungen, mit deutlichen Minusraten fortgeschrieben worden, während für die Sanierung und Modernisierung des Bestands ein leichter Zuwachs angenommen wird.

Insgesamt ist für den Wohnungsbau in Westdeutschland in diesem Jahr ein stärkerer Rückgang - um 4 % - vorgezeichnet; die Abwärtsentwicklung wird im kommenden Jahr anhalten - bei günstigen Rahmenbedingungen kann eine Abnahme um 2 bis 2,5 % erwartet werden.

Auch in Ostdeutschland hatten die auf Sanierung und Modernisierung gerichteten Bauleistungen bis 1995 noch ein höheres Gewicht als der Neubau. 1996 und 1997 übertrafen die Neubauleistungen hingegen die Bauleistungen an bestehenden Gebäuden, während seit 1998 die Bestandsinvestitionen wieder im Vordergrund standen. Insbesondere 1998 war ein kräftiger Schub zu verzeichnen, und zwar infolge der hohen Abschreibungsförderung. ^[17] Im Jahr zuvor endete die Sonderabschreibung beim Neubau von Mietwohnungen und sorgte in diesem Bereich für einen letzten kräftigen Impuls.

Bis zum vergangenen Jahr fiel der Anteil des Neubaus von 47 % (1998) auf 37 % zurück: Einem realen Neubauvolumen von nur noch 20,4 Mrd. DM standen Leistungen für Sanierung/Modernisierung von 34,3 Mrd. DM gegenüber.

In der weiteren Entwicklung muss für 2001 und 2002 mit einer anhaltenden Schrumpfung des Neubaus gerechnet werden. Anders als im Westen ist aber nicht zu erwarten, dass der bestandsbezogene Teil des Wohnungsbaus aufwärts tendiert: Die prekäre Finanzlage der Wohnungsunternehmen bedingt Abstriche bei der Sanierung; als stabiler wird die Eigenheim-Modernisierung eingeschätzt, so dass sich insgesamt eine leichte Verringerung ergibt.

Beim gesamten Wohnungsbauvolumen in Ostdeutschland ist - nach dem bereits scharfen Einbruch, der für das vergangene Jahr auf etwa 10 % veranschlagt worden ist - ein weiterer Rückgang vorgezeichnet; für dieses Jahr wird mit -6 % und für 2002 mit -4 % gerechnet.

Ausgeprägte zyklische Schwankungen sind beim Wohnungsbau offenbar ein besonderes Phänomen, das nicht leicht zu erklären ist. In Abbildung 4 ist die Entwicklung seit 1968 dargestellt. Den bisher größten Boom gab es in den Jahren 1972/1973, gefolgt von einem lang anhaltenden Abwärtstrend. Dieser Zyklus betraf vorwiegend den Bau von Mehrfamilienhäusern und Mietwohnungen. In den Jahren 1976 bis 1980 rückte der Eigenheimbau in den Vordergrund; etwas verzögert belebte sich vorübergehend auch der Mietwohnungsbau. Eine gleich gerichtete Abwärtstendenz in beiden Bereichen prägte den bisher schärfsten Einbruch von 1984 bis 1988. Daran anschließend folgte erneut eine ausgeprägte Boomphase, die 1995 ihren Gipfel erreichte und wiederum stärker vom Mietwohnungsbau getragen war.

Die derzeitige Entwicklung ähnelt der in den Jahren 1984 bis 1988. Noch ist nicht abzusehen, wie lange die Abwärtstendenz anhalten wird; es besteht aber wenig Hoffnung auf eine rasche Wende. Vermutlich wird erst eine deutliche Verknappung des Wohnungsangebots die Investoren erneut auf den Plan rufen.

[1] Vgl.: Wohnungsbau in West- und Ostdeutschland derzeit nur noch durch hohe Nachfrage nach Wohneigentum gestützt. Bearb.: Bernd Bartholmai. In: Wochenbericht des DIW, Nr. 24/99.

[2] Nach Zuwachsraten von +29 % und +21 % im Januar und Februar betrug die Rate im März -0,5 %, im April -21 % und blieb von da an in dieser Größenordnung im Minus.

[3] Auch dieser Zins liegt aber noch unter dem langfristigen Durchschnitt von knapp 8 %. Allerdings ist zu beachten, dass die Inflationsrate stark abflachte; der Realzins ist also im längerfristigen Vergleich nur wenig gesunken.

[4] Die Darstellung bezieht sich auf Westdeutschland, weil die Bedingungen in Ostdeutschland - Nachholbedarf beim Wohneigentum und besondere staatliche Förderung - das Bild eher verfälschen würden.

[5] Vgl. hierzu auch: Wohnungsbau 1996: Nachfragebelebung im Westen und Abschwung im Osten. Bearb.: Bernd Bartholmai. In: Wochenbericht des DIW, Nr. 9/96.

[6] Andererseits gilt, dass auch von den Ein- und Zweifamilienhäusern ein Teil zur Vermietung bestimmt ist (z. B. Dienstwohnungen von Unternehmen, Einliegerwohnungen in Zweifamilienhäusern).

[7] Die Kürzung der degressiven Gebäude-AfA trat zum Januar 1996 in Kraft. Deren Einfluss im Hinblick auf die Renditeerwartung war jedoch nicht sehr groß. Einen wesentlich schärferen Einschnitt hätte die angekündigte Abschaffung der degressiven AfA bedeutet. Vgl. dazu: Geplante Einkommensteuerreform: Erhebliche Folgen für den Wohnungsbau. Bearb.: Stefan Bach, Bernd Bartholmai. In: Wochenbericht des DIW, Nr.10/97.

[8] Hier wird angenommen, dass eine substitutive Beziehung zwischen den Anlageformen Immobilien/Wertpapiere überwiegt. Daneben gibt es auch eine Wechselbeziehung im Sinne des Vermögenseffekts: Besitzer von Wertpapieren, die hohe Kursgewinne verzeichnen, können sich höheren Konsum oder private Investitionen leisten.

[9] Vgl.: Geplante Einkommensteuerreform: Erhebliche Folgen für den Wohnungsbau, a.a.O. Ausführlicher: Stefan Bach, Bernd Bartholmai: Aktuelle steuerliche Rahmenbedingungen für den privaten Mietwohnungsbau. In: Beiträge zur Strukturforschung des DIW, Heft 186/2000. Duncker & Humblot, Berlin.

[10] Die Relation hängt allerdings von den übrigen Annahmen, insbesondere von der Eigenkapitalquote ab. Hier ist eine konventionelle Finanzierung mit etwa 25 % Eigenkapital angenommen worden; betrachtet wird der Fall einer vermieteten Eigentumswohnung in Großstadtlage, wobei die Annahmen über Anschaffungskosten und Miete auf repräsentative Daten gestützt sind.

[11] Zunächst infolge des früheren Booms im Mietwohnungsbereichs. Die Tatsache, dass sie aber mancherorts kaum abgeklungen sind, dürfte auch mit der hohen Eigentumsnachfrage zu tun haben, indem zusätzlich Mietwohnungen freigesetzt worden sind.

[12] Vgl.: Steuersenkungsgesetz vom 23. Oktober 2000 und Gesetz zur Ergänzung des Steuersenkungsgesetzes, vorläufige Arbeitsfassung des BMF.

[13] In der Modellrechnung ist eine Zinsfestschreibung für 10 Jahre gewählt worden; danach erfolgt eine Anpassung auf einen höheren Wert (7,5 %), orientiert am langfristigen Durchschnitt.

[14] Man könnte bei diesem Vergleich einwenden, dass hier eine Nach-Steuer- Rendite mit einem Zinsertrag vor Steuern verglichen wird. Insofern ist das Bild natürlich schief, da - Steuerehrlichkeit vorausgesetzt - der verbleibende Ertrag aus Zinseinkünften erheblich geringer ist. Andererseits gilt, dass Kapitaleinkünfte in der Vergangenheit großteils an der Steuer vorbeiliefen. Indem die Kapitalflucht zunehmend erschwert worden ist, dürften sich die Investoren mehr und mehr daran gewöhnen, den Zinsertrag nach Steuern zum Vergleich heranzuziehen.

[15] Der Bauüberhang bezeichnet die Zahl aller schon genehmigten, aber noch nicht fertig gestellten Wohnungen; dabei handelt es sich vorwiegend um bereits begonnene Bauvorhaben, aber auch um solche, deren Realisierung einstweilen aufgeschoben worden ist.

[16] Teilweise sind getrennte Angaben verfügbar, jedoch ist unklar, ob nach Lage der Objekte oder dem Sitz des Kreditnehmers unterschieden wird.

[17] Dabei kam es offensichtlich zu einem letzten Run auf Projekte in Form von Erwerb und Sanierung von Gebäuden, für die die steuerliche Sonderabschreibung nach dem Fördergebietsgesetz auslief - die Kreditinstitute berichteten über gehäufte Darlehens- und Bürgschaftsanträge für diesen Zweck. Die Sonder-AfA (40 %) konnte auch dann beansprucht werden, wenn Vorauszahlungen geleistet wurden, die baulichen Maßnahmen aber erst im Folgejahr zum Abschluss kommen. Dies bietet eine Erklärung für die auch 1999 noch hohen Sanierungsinvestitionen.