Die Gestehungskosten eines geförderten Berliner Mietshauses lagen zwischen 2 360 Euro/m² (1989) und 2 950 Euro/m² (1992). Daraus resultierte unter Einbeziehung der Verzinsung des eingesetzten Eigenkapitals eine Kostenmiete von 12,90 Euro bzw. 19,40 Euro pro m². Bei Sozialmieten von 2,80 Euro bzw. 3,50 Euro/m² beläuft sich die monatliche Aufwandssubvention demnach auf 10,10 Euro (1989) bzw. 15,90 Euro pro m² (1992). ^[6] Zwei Drittel dieser Aufwendungshilfen sind Zuschüsse, ein Drittel Darlehen. Seit 1988 steigt die monatliche Sozialmiete jedes Jahr um lediglich 0,1278 Cent/m². Um diesen Betrag wird die Förderung gekürzt. Am Ende der 15-jährigen Grundförderung erreicht die Sozialmiete 28 % bis 40 % der Kostenmiete. Bei einer Anschlussförderung, wie sie in den Wohnungbauprogrammen (WP) vor 1987 üblich war, würde den Eigentümern eine Kostenmiete in der ursprünglich vereinbarten Höhe für weitere 15 Jahre garantiert. Nach 30 Jahren wären die Fremdkredite abbezahlt. Die tatsächliche Kostenmiete ginge dann stark zurück, und es entstünden bei weiterhin steigenden Sozialmieten die notwendigen finanziellen Spielräume für die Rückzahlung der Aufwendungsdarlehen.

Die Zahl der Bewilligungen war Ende der 80er Jahre mit unter 2 000 Wohneinheiten (WE) pro Jahr vergleichsweise niedrig. Durch eine Ausweitung des Förderprogramms und verstärkten Marktzutritt von neuen Wohnungsunternehmen Anfang der 90er Jahre stieg die Zahl der Förderanträge massiv. Von 1991 bis 1994 wurden durchschnittlich fast 4 000 WE pro Jahr bewilligt. Einschneidende Förderkürzungen führten danach jedoch zu einem raschen Rückgang der Bewilligungen. Von den insgesamt 25 000 geförderten Wohnungen entfielen 4 500 auf städtische Gesellschaften und Genossenschaften, der Großteil aber auf private Investorengruppen (Tabelle 1). Ende 1997 wurde die Förderung für Mietsozialwohnungen ganz eingestellt.

Eine Anschlussförderung in der bisher praktizierten Form würde Ausgaben im Barwert von etwa 1,02 Mrd. Euro nach sich ziehen. Der über die nächsten 25 Jahre anfallende Nominalbetrag beliefe sich auf etwa 2,5 Mrd. Euro. ^[7] Die desolate Haushaltslage der Stadt Berlin und die Absicht, den Haushaltsnotstand erklären zu lassen, zwingen den Berliner Senat, derartige Verpflichtungen auf den Prüfstand zu stellen.

1. Systemkonforme Einsparungen durch eine Kombination aus Mieterhöhungen, Umfinanzierungen und Aufwandskürzungen

2. Ausstieg aus dem Fördersystem durch Einstellung aller staatlichen Leistungen an die Eigentümer nach Ende der Grundförderung.

Derzeit vergleichsweise niedrige Zinsen erlauben weitere Einsparungen. Eine Neufestsetzung der Konditionen für die teilweise zu einem sehr hohen Zinsniveau abgeschlossenen Kreditverträge sorgt nach Auslaufen der Zinsbindungsfristen automatisch für einen geringeren Subventionsbedarf je Wohnung. Ein solcher Effekt ist auch mit der Absenkung der Tilgungshöhe durch Umstellung auf das Restkapital zu erzielen. ^[11] Allerdings wird hier unter Umständen ein Teil der Einsparungen durch die Verlängerung des Tilgungs- und Förderzeitraums wieder aufgezehrt. Schließlich kann von den Eigentümern die Beteiligung am wirtschaftlichen Risiko des Mietwohnungsgewerbes und damit der Verzicht auf die bislang unmittelbar in die Kostenmiete eingepreiste Eigenkapitalverzinsung verlangt werden.

Nach Durchführung dieser Maßnahmen hätten die Wohnungen faktisch den Charakter von sozial gebundenem Wohnraum verloren, obwohl die Bindung an die Kostenmieten formal fortbesteht. Will man den Wohnungsunternehmen den Anpassungsprozess bei derart reduzierter Förderung erleichtern, wäre es ökonomisch konsequent, auf die Belegungsbindung und auf die Rückzahlung der Aufwandsdarlehen der Grundförderung zu verzichten. Ohne die Aufwandsdarlehen und einschließlich des Härteausgleichs für Mieter beläuft sich das Einsparvolumen dieser systemkonformen Kürzungen auf ca. 30 % der Kosten einer Anschlussfinanzierung im bisher praktizierten Stil. ^[12]

Bei diesen insolventen Unternehmen würde das Land die Aufwendungsdarlehen im Barwert von 78 Mill. Euro verlieren. Die meisten Gebäude würden bei einer Zwangsversteigerung einen Marktpreis erzielen, der deutlich unterhalb der verbleibenden Restschuld liegt. Für die nachrangigen Kredite hat das Land Berlin sehr häufig gebürgt. Die Bürgschaften für Kredite von insolventen Gesellschaften werden fällig. Wann diese Bürgschaften anfallen, hängt vom Verhalten der Insolvenzverwalter und der Banken ab.

Gehen alle insolvenzgefährdeten Unternehmen sofort nach der Ankündigung der Einstellung der Anschlussförderung im Jahre 2003 in Insolvenz und werden die Gebäude kurz danach zwangsversteigert, fallen die Bürgschaftsleistungen sofort an. Unter der Annahme, dass die Gebäude bei einer Zwangsversteigerung einen Erlös von 60 % des gutachterlichen Verkehrswertes erzielen, ^[14] beträgt der Barwert dieser fälligen Bürgschaften 827 Mill. Euro. Da jedoch mit der Zwangsversteigerung auch die Förderverpflichtung endet, spart das Land bis zu zehn Jahre Grundförderung ein. ^[15] Die potentiell einzusparende Grundförderung summiert sich im Barwert auf 505 Mill. Euro, so dass die Nettobelastung aus Bürgschaften 322 Mill. Euro erreicht.

Treten Insolvenz und Zwangsversteigerung erst am Ende der Grundförderung ein, wird das Land später von den nachrangigen Gläubigern in Anspruch genommen. Der Barwert der Bürgschaftsleistungen sinkt auf 530 Mill. Euro. Da jedoch bei der Grundförderung kein Einspareffekt zu verzeichnen ist, wirken sich verzögerte Insolvenzen eher ungünstig für das Land aus. 50 % der Bürgschaften des Landes sind durch Rückbürgschaften des Bundes abgesichert. Kommt der Bund seinen Verpflichtungen nach, die fälligen Bürgschaften etwa zur Hälfte zu tragen, sinken die Bürgschaftsbelastungen für das Land Berlin. Bei sofortiger Insolvenz und Zwangsversteigerung würde das Land wegen der eingesparten Grundförderung rechnerisch gar einen Ertrag von 92 Mill. Euro erzielen. Bei verzögerter Insolvenz und Zwangsversteigerung würden sich Bürgschaftsbelastungen von 265 Mill. Euro ergeben.

Neben den Bürgschaftsleistungen kommen auf das Land Berlin bei Einstellung der Förderung auch spürbare Vermögensverluste zu. Die Ertragsausfälle bedeuten bei den kommunalen Wohnungsbaugesellschaften Wertminderungen von ca. 118 Mill. Euro. Die Bankgesellschaft Berlin hält in ihren Fonds 16 Objekte der WP-Jahrgänge 1990 bis 1997, deren Ertrag sie garantiert hat. Für die Verluste der Bankgesellschaft in Höhe von etwa 37 Mill. Euro haftet das Land Berlin. Das maximale Entlastungsergebnis (80 % des Barwertes der Anschlussfinanzierung) wäre zu erzielen, wenn Insolvenz und Zwangsversteigerung sofort einträten und der Bund seinen Bürgschaftsverpflichtungen in voller Höhe nachkommt. ^[16]

Ein zweiter wesentlicher Faktor sind die Rückbürgschaften des Bundes. Hier besteht ein gewisses Risiko, dass der Bund es ablehnt, für das Land einzutreten. Grund für die Verweigerung könnte sein, dass der Bund das Fälligwerden der Landesbürgschaften als selbst herbeigeführt und damit auch gänzlich vom Land zu tragen ansieht. Entwickeln sich beide Faktoren zuungunsten Berlins, kann das Einsparergebnis der Fördereinstellung auf unter 20 % sinken. Tabelle 2 zeigt die einzelnen Posten und die Bandbreite der möglichen Einsparungen bei gegebenen Annahmen.

Variiert man die Annahmen und geht von höheren (niedrigeren) Auktionserlösen und/oder geringeren (höheren) anteiligen Insolvenzen aus, steigen (sinken) die erzielbaren Einsparungen relativ und absolut. Die Einsparsumme mit Rückbürgschaften bei sofortiger Fälligkeit erweist sich allerdings gegenüber einer Variation der Zahl der Insolvenzen als relativ robust. Ursache sind die gegenläufigen Zahlungsströme. Ein Anstieg der Insolvenzen/Zwangsversteigerungen löst zwar mehr Bürgschaften aus, reduziert jedoch auch die auszuzahlende Grundförderung.

Mit der beabsichtigten Formulierung von ökonomischen, sozialen und regionalen Kriterien für die Aufnahme von Verhandlungen mit einem Eigentümer stellt der Ausstieg mit beschränktem Vertragsangebot zwar eine Abkehr von einem rein objektorientierten System der Wohnungsbauförderung dar, als Kompromisslösung weist er jedoch nicht jenes hohe Einsparpotential bei einer generellen Einstellung aller Subventionen auf. Allerdings wäre ohne die Option, geballt auftretende Insolvenzen vermeiden zu können, ein Ausstieg aus der Anschlussförderung politisch kaum durchsetzbar. Insofern handelt es sich bei der nun gefundenen Ausstiegslösung weniger um das absolute als vielmehr um das unter den gegebenen politischen Bedingungen mögliche Optimum.

[1] Die Kostenmiete bezeichnet den Wert nach der II. Berechnungsverordnung, den der Eigentümer als (monatliche) Kosten gegenüber dem Fördergeber angeben kann; sie besteht aus Fremdkapitalzinsen, Eigenkapitalverzinsung, Bewirtschaftungs- und Verwaltungskosten sowie Abschreibung. Vgl. zur Anschlussförderung im öffentlich geförderten Wohnungsbau im Land Berlin: Bericht für die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung. Berlin 2003, S. 13.

[2] Ebenda, S. 2.

[3] Ebenda, S. 18-22.

[4] Ebenda, S. 43.

[5] Eine Ausstiegsmöglichkeit für diese Jahrgänge besteht nicht, da der Senat mit der Gewährung der Anschlussförderung bindende Verpflichtungen bis zum Jahre 2015 eingegangen ist. Hier könnte eine Haushaltsentlastung nur durch einen beschleunigten Anstieg der Mieten realisiert werden.

[6] Die Sozialmieten decken regelmäßig nur einen Teil dieser Kosten. Die Differenz zwischen Kostenmiete und Sozialmiete wird durch die Aufwandssubventionen getragen.

[7] Dabei sind bereits Umstellungen bei der Finanzierung auf günstige Kreditkonditionen berücksichtigt; nach Schätzungen der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und der Investitionsbank Berlin wäre sogar mit 3,3 Mrd. Euro zu rechnen.

[8] Die Opportunitätskosten der Anschlussfinanzierung sind die entgangenen Nettoerträge von Ausgabeprogrammen, die aufgrund der Bindung der Mittel in den WP-Jahrgängen 1987-1997 nicht mehr oder nur sehr reduziert durchgeführt werden könnten. Zu diesen Opportunitätskosten der Anschlussfinanzierung würde z. B. auch der entgangene (hohe) Nettoertrag von Investitionen in das Bildungs- und Erziehungssystem gehören.

[9] Aufgrund des eher einfachen Charakters der Sozialwohnungen wurde von der Expertenkommission der Mittelwert zwischen der Untergrenze und dem Mittelwert der Vergleichsmiete als langfristig erzielbares Mietniveau gesetzt.

[10] Vgl. Expertenkommission ..., a. a. O., S. 31. Die im Text genannten Barwerte beruhen jeweils auf einem Abzinsungsfaktor von 6 %.

[11] Umstellung auf das Restkapital ist gleichbedeutend mit dem Abschluss eines neuen Vertrages über eine Kreditsumme, die der noch vorhandenen Restschuld entspricht. Bei konstanter Annuität, ausgedrückt in Prozent des Darlehens, bewirkt die niedrigere Darlehenshöhe automatisch einen niedrigeren absoluten Tilgungsbetrag. Gleichzeitig wird der Tilgungssatz auf einen niedrigeren Anfangswert zurückgesetzt. Die Tilgungsdauer wird entsprechend verlängert.

[12] Vgl. Expertenkommission ..., a. a. O., S. 34.

[13] Expertenkommission ..., a. a. O., S. 43 und S. 67.

[14] Ebenda, S. 68.

[15] Die letzten Bewilligungen wurden 1997 erteilt. Die Grundförderung endet hier 2012. Gehen diese Unternehmen im Jahre 2003 in Insolvenz und Zwangsversteigerung, werden fast zehn Jahre Grundförderung eingespart.

[16] Expertenkommission ..., a. a. O., S. 44.

[17] Da der Käufer den Wert der Ware nicht genau kennt, macht er ein am Durchschnittswert orientiertes Kaufangebot. Die Eigentümer wissen genau, wie viel ihre Ware wert ist, so dass nur jene das Angebot annehmen, deren Warenwert darunter liegt. Kommt der Handel zustande, liegt folglich der Kaufpreis prinzipiell über dem durchschnittlichen Wert der Ware. Vgl. G. Akerlof: The Market for Lemons. Qualitative Uncertainty and the Market Mechanism. In: The Quarterly Journal of Economics, Nr. 84/1970, S. 488-500.

[18] Die Mindestersparnis ergibt sich als Summe aus vollständigem Verzicht auf die Eigenkapitalverzinsung, maximal durchsetzbaren Mietsteigerungen, Zinseinsparungen durch Umfinanzierung und tragbaren Nachschussverpflichtungen. Vgl. Expertenkommission ..., a. a. O., S. 1.