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DIW Wochenbericht

47 / 2014 Stark steigende Immobilienpreise in Deutschland: aber keine gesamtwirtschaftlich riskante Spekulationsblase Konstantin Kholodilin, Claus Michelsen, Dirk Ulbricht S. 1231-1240

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Abstract:

Spekulative Immobilienpreisentwicklungen bergen erhebliche real- und finanzwirtschaftliche Risiken und waren zuletzt verstärkt Gegenstand öffentlicher Debatten. Jüngste Erfahrungen aus anderen Ländern wie den USA oder Spanien haben gezeigt, welche negativen Konsequenzen mit dem Platzen spekulativer Preisblasen für Volkswirtschaften einhergehen können. Allerdings lassen sich die Anzeichen spekulativer Immobilienpreisblasen auf nationaler Ebene nur schwer erkennen, da die Aggregatbetrachtung gegenläufige Entwicklungen regionaler Wohnungsmärkte verschleiert. Die Studie des DIW Berlin analysiert einen Datensatz der bulwiengesa AG von Miet- und Kaufpreisdatenreihen für den Wohnimmobilienmarkt in 127 Städten. Diese Daten ermöglichen eine regional differenzierte Untersuchung von Immobilienpreisen und erlauben damit die frühzeitige Identifikation spekulativer Preisentwicklungen. In vielen Städten Deutschlands sind explosionsartige Preissteigerungen zu beobachten, die Anzeichen für eine Immobilienpreisblase sein könnten. Allerdings sind die Preisanstiege in den meisten Fällen nicht von der Entwicklung der Wohnungsmieten losgelöst und demnach nicht in erheblichem Maße auf spekulative Einflüsse zurückzuführen. Gleichwohl zeigen sich in mittlerweile rund einem Drittel der untersuchten Städte Anzeichen für spekulative Preisblasen. Allerdings beschränken sich diese weitgehend auf das relativ kleine Neubausegment. Die Struktur des Immobilienmarktes in Deutschland ist, auch im Vergleich zu anderen entwickelten Volkswirtschaften, nach wie vor insgesamt gesund. So ist beispielsweise die Zinsbindung bei Immobilienkrediten im Durchschnitt recht lang und es gibt keine auffälligen Entwicklungen bei der Kreditvergabe. Zum jetzigen Zeitpunkt besteht daher noch keine Notwendigkeit politischer Interventionen, allerdings sollten die regionalen Entwicklungen beobachtet werden.

Speculative house price increases potentially mean major real and financial risks and have increasingly been the subject of current public debate in Germany. Recent events in countries such as the US or Spain have demonstrated the negative impact that the bursting of speculative price bubbles can have on national economies. However, the signs of speculative property price bubbles are difficult to detect at national level because the aggregate data conceal opposing developments on regional real estate markets. The present DIW study analyzes a dataset comprising housing rent and price time series in 127 German cities compiled by the independent consulting company bulwiengesa AG. These data allow a detailed analysis of property prices by region and consequently make it possible to identify speculative price increases at an early stage. Explosive growth in prices has been observed in many German cities, which could be an indication of a property price bubble. However, in the majority of cases, the price increases were triggered by rises in residential rents and therefore, for the most part, are not a result of speculative influences. On the whole, also compared to other developed economies, the real estate market in Germany is structurally sound. For example, the share of housing loans with a long-term interest rate fixation tends to be very large and there are no unusual developments in lending practices. Consequently, political intervention is unnecessary at this stage, although a close eye should be kept on regional developments.

JEL-Classification:

C21;C23;C53

Keywords:

house prices, speculative bubble, explosive root, German cities