Medienbeitrag , Nachricht vom 27.09.2016

Die Wohnimmobilienkreditrichtlinie erhitzt die Gemüter

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Der Gastbeitrag von Claus Michelsen ist am 27. September 2016 in der Frankfurter Rundschau erschienen.

Deutschland ist ein Land der Mieter. Hört man sich im Bekanntenkreis um, dürfte dies nicht mehr allzu lange so bleiben. Angesichts historisch niedriger Zinsen scheint der Weg in die eigenen vier Wände für viele Haushalte einfacher denn je, und so boomt der Immobilienmarkt wie seit Mitte der 1990er Jahre nicht mehr. Deutschlands Häuslebauer finanzierten dabei grundsolide, notleidende Kredite seien die Ausnahme und der Wohnungsmarkt in blendender Verfassung, so lautet das weit verbreitete Urteil vieler Marktbeobachter. Angesichts der lebhaften Nachfrage entwickelt sich das Immobilienkreditgeschäft der seit der Finanzkrise teilweise krisengeschüttelten Banken seit Jahren äußerst positiv. Alles bestens also?

Dem Vernehmen nach klemmt seit dem Frühjahr aber die Kassenlade am Bankschalter. Die Umsetzung der EU-Wohnimmobilienkreditrichtlinie legt Branchenvertretern zufolge vielen Haushalten bei der Finanzierung große Steine in den Weg. So wurde festgeschrieben, dass Banken ihre Kreditzusage zukünftig nicht mehr allein auf den Immobilienwert stützen dürfen, sondern die persönlichen Lebensumstände und Zinsrisiken umfassender in die Bewertung der Kreditwürdigkeit einfließen lassen sollen. Zudem müssen passende Produktalternativen angeboten werden - alles in allem eigentlich Selbstverständlichkeiten einer guten Finanzierungsberatung, die nicht nur die Risiken der Banken absichern, sondern auch Verbraucher vor Überschuldung schützen soll.

Eine solche Prüf- und Informationspflicht liegt manchen Banken überraschenderweise schwer im Magen. Die Angst vor Regressansprüchen aufgrund mangelhafter Beratung scheint so groß, dass - so berichten Teile der Branche - vorsichtshalber gar keine Kredite an Selbstständige, Rentner und junge Familien vergeben werden. Allerdings scheint dies vor allen Dingen der Auslegung der neuen Vorschriften geschuldet und nicht dem Gesetz selbst. Dort wird zwar eine Würdigung der Lebensumstände verlangt, keinesfalls aber eine risikofreie Entscheidung der Bank erwartet. Explizit werden potenzielle Wertsteigerungen energetischer Sanierungen oder aus einem altersgerechten Umbau genannt, die sich positiv in den Kreditkonditionen niederschlagen dürfen. Eine großflächige Zurückhaltung der Kreditvergabe sollte daher eher als Indiz für eine bislang zu eindimensionale Beurteilung der Kreditwürdigkeit und als Alarmsignal für bislang fehlende Beratung gewertet werden. Scheinbar kam es nach der Umsetzung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie zu einer Verschärfung der Finanzierungskonditionen - darauf deutet das Bank Lending Survey der Bundesbank hin. Die Bundesbank fragt aber auch im Detail ab, welche Faktoren zu einem Anziehen der Zügel geführt haben - und hier deutet kein einziger Indikator auf eine negative Auswirkung der Richtlinie. Weder haben die Banken bei der Bonität der Kreditnehmer strengere Vorgaben, noch gibt es Verschärfungen bei sonstigen Sicherheitserfordernissen oder Änderungen bei der Fristigkeit der Darlehen. Dies sind die Punkte, die Teile der Finanzwirtschaft als stark beschränkende Faktoren in der Kreditvergabe nennen. Auch für einen Einbruch im Kreditgeschäft auf breiter Front gibt es keine Evidenz. Das Neugeschäft der Banken bei Wohnungsbaukrediten ist nach sehr starken Steigerungsraten im vergangenen Jahre nun stabil. Es verschiebt sich wohl aber von den Genossenschaftsbanken und Sparkassen, die nach eigener Auskunft rückläufige Finanzierungsvolumina beobachten, hin zu den großen Privatbanken.

Nach Auskunft der Verbraucherzentralen sind die Anfragen aufgrund geplatzter Finanzierungsvorhaben sehr gering. Dies legt nahe, dass die rechtlichen Änderungen wohl nur in Einzelfällen den Zugang zum Kreditmarkt erschwert haben dürften. Auch spricht es dafür, dass bislang in den meisten Fällen die Beratung umfassend erfolgte, Kredite weiterhin vergeben werden und daher ein Nachsteuern bei den rechtlichen Neuregelungen derzeit kaum notwendig scheint. Es scheint eher, als würden sich Teile der Branche der Haftungsrisiken entledigen wollen. Dem lauten Klagen nachzugeben wäre verfrüht. Möchte die Politik dennoch etwas für den altersgerechten Umbau des Gebäudebestands, die energetische Sanierung oder die Eigentumsbildung junger Familien tun, wäre dies eher mit einer der Stärkung des Eigenkapitals zu leisten. Im derzeitigen Zinsumfeld bei steigenden Immobilienpreisen fällt es immer schwerer, ausreichend Eigenkapital anzusparen. Der Wohnungsmarkt rennt gerade den Haushalten mit durchschnittlichen und kleineren Einkommen davon. Viele Förderbanken führen bereits Programme zur energetischen Sanierung, den altersgerechten Umbau oder die Wohneigentumsbildung durch. Allerdings setzen die Instrumente überwiegend auf Zinsvergünstigungen, die angesichts ohnehin äußerst niedriger Kapitalkosten an Attraktivität eingebüßt haben. Die vorhandenen Mittel könnten entsprechend in Zuschüsse umgewidmet oder als nachrangige Darlehen gewährt werden. Dies würde die Eigenkapitalausstattung verbessern, was wohl auch den Zugang zu regulären Krediten erleichtern würde.

Zu guter Letzt liegt der Erfolg solcher Maßnahmen aber in der Hand der Kommunen, die durch die Bereitstellung von Bauland und die Flexibilisierung baurechtlicher Vorschriften für Entlastung am Wohnungsmarkt sorgen müssen. Ohne eine entsprechende Ausweitung des Angebots würde die zusätzliche Unterstützung wohl den Immobilienpreisauftrieb gerade in den Städten verstärken. Die Wirkung der Förderung wäre dann konterkariert.