Medienbeitrag , Nachricht vom 27.06.2017

Verbessern, nicht abschaffen!

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Dieser Beitrag von Claus Michelsen ist am 26. Juni 2017 auf ZEIT ONLINE erschienen.

Weil sie nicht wirkt und angeblich Investitionen hemmt, wollen die CDU geführten Koalitionen die Mietpreisbremse in zwei Bundesländern abschaffen. Das ist doppelt falsch.

Die Mietpreisbremse ist kaum eingeführt, da schaffen sie die ersten beiden Bundesländer bereits wieder ab. In Nordrhein-Westfalen galt sie zwei Jahre, in Schleswig-Holstein ist nach rund eineinhalb Jahren Schluss. Das Urteil der neuen schwarz-gelb-grünen Koalitionäre aus Kiel? Die Erfahrungen mit der Mietpreisbremse zeigten, "dass der angestrebte Effekt, nämlich die Sicherung stabiler Mietpreise, nicht eingetreten ist". Noch weiter gehen die zukünftigen schwarz-gelben Partner in Düsseldorf. Die Mietpreisbremse hätte in ihrer Wirkungslosigkeit gar die privaten Investitionen in den Wohnungsbau gebremst.

Es ist erstaunlich, mit welcher Sicherheit die neuen Regierungsbündnisse derartige Urteile fällen. Zwar liegen mittlerweile die ersten Studien zur Wirkung der Mietpreisbremse, die wissenschaftlichen Standards genügen, vor. Diese besagen einstimmig, dass der Einfluss der Mietpreisbremse auf Mieten gering sei. Zunächst sagt das aber vor allem etwas über die wirkungslose Ausgestaltung aus, nicht über die Maßnahme an sich. Nichts ist außerdem bekannt über die Auswirkungen auf die private Investitionstätigkeit, geschweige denn darüber, wie die Kappungsgrenzenverordnung Einfluss auf bestehende Mietverhältnisse genommen haben soll. Um dies zu beurteilen, fehlt es schlicht an den entsprechenden Daten. Wie kann es also behauptet werden?

Einfach wäre es, darauf hinzuweisen, wie widersprüchlich der NRW-Koalitionsvertrag ist. Demnach soll die Mietpreisbremse wirkungslos gewesen sein, gleichzeitig aber die Investitionen in den Wohnungsbau angeblich gebremst haben. Die Aussage zeigt, dass die Koalitionäre zumindest in Nordrhein-Westfalen die theoretische Wirkung der Regulierung nicht vollständig durchdrungen haben. Die Mietpreisbremse entfaltet nämlich eine eher positive Wirkung auf die Investitionstätigkeit, als dass sie diese hemmen dürfte. So beschränkt die Regelung die Mieten für Gebäude mit Baufertigstellung bis Oktober 2014. Alle danach erstmalig vermieteten Neubauten und umfassend modernisierten Wohnungen sind von der Mietpreisbremse ausgenommen. Mieten können dort weiterhin frei verhandelt werden.

Der ökonomischen Theorie nach wird nun die Nachfrage nach den regulierungsbedingt "günstigen" Mieten im Bestandssegment künstlich angefacht. Mehr Menschen versuchen innerhalb der Städte Wohnraum zu finden, als dies ohne Mietpreisbremse der Fall gewesen wäre. Die zusätzliche Nachfrage treibt aber die Mieten im Neubausegment noch an, die Rentabilität der Investitionen dort steigt und dürfte weitere Bauherren auf den Markt locken. Nicht umsonst sind es die Baugenehmigungen von Mehrfamilienhäusern, die derzeit die Baukonjunktur stützen.

Strittig ist, was mit dem Bestand regulierter Wohnungen passiert – hier wird befürchtet, dass weniger in die Instandhaltung investiert und damit die Qualität der Wohnungen sinken wird. Langfristig müssten sogar Gebäude abgerissen werden. Diese so aus dem regulierten Markt gedrängten Wohnungen würden der Theorie zufolge aber wieder durch unregulierte Neubauten ersetzt. Die Mietpreisbremse erlaubt zudem moderate Mietsteigerungen bei kleineren Modernisierungen. Kurzum: Es ist aus theoretischer Sicht unwahrscheinlich, dass die Investitionstätigkeit reduziert würde – wahrscheinlicher ist, dass gerade wegen der Mietpreisbremse mehr Wohnraum neu gebaut und so das Angebot langfristig sogar über die Menge eines unregulierten Marktes hinaus steigen würde.

Die Mietpreisbremse löst nicht das Wohnungsmarktproblem

Beide neuen Landesregierungen versprechen, mit geeigneten Maßnahmen auf die steigenden Mieten zu reagieren. In der Tat löst die Mietpreisbremse nicht das Wohnungsmarktproblem für Geringverdiener. Sie dürften vor allem damit konfrontiert sein, dass Besserverdiener den Zuschlag für eine Wohnung erhalten. Dieses Problem würde aber weder das Wohngeld, noch eine Preisgrenze lösen. Marktzugang könnten nur Wohnberechtigungsscheine und ein entsprechender Ausbau des sozialen Wohnungsbaus sicherstellen.

Die Zahl der Wohnungen mit Sozialbindung ist in den letzten Jahren kontinuierlich gesunken – eine Steigerung der Bautätigkeit in diesem Segment ist daher sinnvoll und angesichts der umfassenden Bundesförderungen für den sozialen Wohnungsbau auch aus Sicht der Länder angebracht. Die neuen Landesregierungen tun gut daran, die schon angestoßenen Bemühungen für mehr kommunalen und sozialen Wohnungsbau, Nachverdichtung und Baulanderschließung zu unterstützen – die bundespolitischen Weichenstellungen sind in diesem Zusammenhang bereits erfolgt. Vor allem auf der Angebotsseite ist das Problem der derzeitigen Wohnungsmarktpolitik zu suchen.

Die Mietpreisbremse könnte aber sehr wohl den räumlichen Lock-in von Haushalten mit mittleren Einkommen, Familien oder aber Seniorenhaushalten verhindern. Lock-in beschreibt die Situation, in der Haushalte sich mit Umzügen bei identischem oder gar deutlich höherem Mietbudget in ihrer Wohnsituation nur dramatisch verschlechtern können. Die Mobilität der Haushalte sinkt – Haushalte sitzen in zu großen oder zu kleinen Wohnungen fest. Eine wirksame und auf Zeit eingeführte Mietpreisbremse könnte dies verhindern und Zeit verschaffen, die Knappheit auf der Angebotsseite zu reduzieren.

Mit der Wirkungslosigkeit der Mietpreisbremse ihre Abschaffung zu begründen, ist nicht nur vor dem Hintergrund unglaubwürdig, dass die CDU diese Regulierung selbst maßgeblich mitgestaltet hat. Stimmig wäre es, die offensichtlichen Schwächen der Regulierung zu beheben. Diese sind weitgehend bekannt und liegen darin, dass Verstöße kaum sanktioniert und die zulässigen Miethöhen nicht transparent nachvollzogen werden können. Ohne diese Mechanismen bleibt die Mietpreisbremse wenn überhaupt ein Placebo für Wohnungssuchende. Das ließe sich leicht ändern.

Ein anderer Grund für die vermeintliche Wirkungslosigkeit ist die Konstruktion der ortsüblichen Vergleichsmiete und des zehnprozentigen Aufschlags bei einem Neuvertrag. Rechnerisch lässt sich zeigen, dass die Mietpreisbremse nur in Regionen wirken kann, in denen die Mieten vor der Einführung der Regulierung um gut vier Prozent jährlich gestiegen sind. Dies trifft auf viele regulierte Regionen nicht zu – häufig waren die Mietsteigerungen hier schlicht geringer, eine Wirkung der Mietpreisbremse also ausgeschlossen. Daraus könnte der Schluss gezogen werden, dass die Regelung entweder zu großzügig oder aber die Regionsabgrenzungen zu ungenau erfolgt sind. Zumindest aber hat das Vorgehen überhöhte Erwartungen an die Regulierung geweckt.

Die Mietpreisbremse abzuschaffen ist letztlich eine ebenso unnütze Symbolpolitik, wie sie in der damaligen Fassung eingeführt zu haben.