Analyse und Prognose der Wohnungsnachfrage in der Bundesrepublik Deutschland: Gutachten im Auftrag des Bundesministers für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau

Abstract

Ausgehend von Vorausschätzungen der Bevölkerung, der Zahl der privaten Haushalte und des Haushaltseinkommens im Rahmen gesamtwirtschaftlicher Wachstumsvorgaben werden Entwicklungstendenzen des Wohnungsmarktes bis 1985 umrissen. Ex-post stützen sich diese Trends vor allem auf die amtlichen Wohnungsstichproben; außerdem wurden die Einkommens- und Verbrauchsstichproben des Statistischen Bundesamtes sowie Berechnungen des DIW zur Einkommensverteilung und Einkommensverwendung der privaten Haushalte herangezogen. Untersucht werden die Nachfrage nach Wohnfläche und Wohnungseigentum sowie die Entwicklung der Wohnungsausgaben und die Relation von Markt- und Kostenmieten. Berücksichtigt man allein die demographische Entwicklung, so würde der Zusatzbedarf an Wohnungen künftig stark zurückgehen: Bis 1985 müßten jährlich kaum mehr als 300 000 Wohnungen errichtet werden, - wovon die Hälfte auf den normalen Ersatzbedarf entfiele. Die Extrapolation der Wohnungsnachfrage in Relation zur Einkommensentwicklung zeigt jedoch folgendes Bild: - 1. Die Eigentumsnachfrage wird sich auf einem relativ hohen Niveau halten; - 2. Im Mietwohnungsbestand werden wegen der steigenden Anforderungen an Wohnungsgröße und -ausstattung erhebliche Umstrukturierungen erforderlich, die durch Neubaumaßnahmen allein nicht zu lösen sind. Die Wohnungsabgänge werden künftig stärker steigen als in der Vergangenheit. Dabei werden einerseits zwar die Abrisse zunehmen; andererseits sollten aber in sehr viel stärkerem Maße als bisher durch Grundrißveränderungen in erhaltenswerten Gebäuden größere Wohnungen geschaffen werden. Nur so ließe sich der zunehmenden Diskrepanz in der Zusammensetzung von Wohnungsangebot und -nachfrage entgegenwirken. Bis Mitte der 80er Jahre kann bei diesen Annahmen mit einem Neubauvolumen von knapp 400 000 Wohnungen im Jahresdurchschnitt gerechnet werden. Weiterhin steigen werden die Bauleistungen für Modernisierung, weil der Nachholbedarf an verbesserter Wohnungsausstattung groß ist und die Anforderungen hinsichtlich Wärmedämmung und Schallschutz zunehmen. Zur Finanzierung der baulichen Aufgaben sind vermutlich nicht nur eine Umstrukturierung, sondern zumindest vorübergehend auch eine Aufstockung der öffentlichen Förderung für den Gesamtsektor Wohnungs- und Städtebau notwendig. Davon könnten Anstöße für ein befriedigenderes gesamtwirtschaftliches Wachstum ausgehen. Im Mietwohnungsbau muß aber die Rentabilität des Angebots verbessert werden, wobei es darauf ankommt, daß die Finanzierungslasten leistungsgerecht über das Mietaufkommen weitergegeben werden. Die Berechnungen zeigen, daß ein Anstieg der durchschnittlichen Mietbelastung der privaten Haushalte von derzeit 11 bis 12 vH auf etwa 14 vH im Jahre 1985 ausreichen würde, damit sich die Investitionsneigung im freifinanzierten Wohnungsbau wieder belebt.