Wohnungsmarkt in Deutschland: Trotz Krise steigende Immobilienpreise, Gefahr einer flächendeckenden Preisblase aber gering

Die Corona-Pandemie hat die weltweit schärfste wirtschaftliche Krise seit dem Zweiten Weltkrieg verursacht. Die Einkommen der privaten Haushalte brechen drastisch ein, Unternehmen schreiben Verluste und Staaten weltweit verschulden sich erheblich, um die Konjunktur zu stabilisieren. Die Befürchtungen sind groß, dass die realwirtschaftlichen Verwerfungen auch zu negativen Folgen auf den Immobilien- und Wohnungsmärkten führen können. Die deutlichen Preisanstiege der vergangenen Jahre könnten durch die Krise beendet werden, mögliche Spekulationsblasen platzen und damit auch Banken in erhebliche Schwierigkeiten bringen. Denn deren Immobiliengeschäft ist in den vergangenen Jahren deutlich expandiert und die Relationen aus Immobilienpreisen und Einkommen sind deutlich größer geworden. Weltweit haben sich die Immobilienpreise nach der großen Finanzkrise erholt und sind teils erheblich gestiegen. In einigen Ländern haben sich zuletzt die Zeichen für Überbewertungen auf den Immobilienmärkten gemehrtinfoVgl. Konstantin A. Kholodilin und Claus Michelsen (2018): Anzeichen für neue Immobilienpreisblase in einigen OECD-Ländern – Gefahr in Deutschland geringer. DIW Wochenbericht Nr. 30+31/2018, 657–667 (online verfügbar; abgerufen am 2. September 2020. Dies gilt auch für alle anderen Online-Quellen dieses Berichts, sofern nicht anders vermerkt). – die aktuelle Krise könnte ein Auslöser für deutliche Preiskorrekturen sein und damit zusätzlich destabilisierend wirken.

Spekulative Preisübertreibungen sind allerdings nur schwer eindeutig zu identifizieren. Deskriptive Analysen basierend auf einem Indikator allein können zu einem falschen Bild führen. Auch die Betrachtung nur nationaler Preisindizes lässt keine frühzeitige Identifikation von Preisblasen zu.infoNach wie vor ist die Zahl wissenschaftlicher Beiträge zu der Frage einer möglichen Blasenbildung auf dem Immobilienmarkt überschaubar. Die Ergebnisse bisheriger Studien sind kontrovers und bieten kein einheitliches Bild. Aggregierte Datenreihen untersuchen Xi Chen und Michael Funke (2013): Renewed Momentum in the German Housing Market: Boom or Bubble? CESifo Working Paper No. 4287 und schließen, dass es keine Preisblase in Deutschland gibt. Mit gleicher Methodik führen Philipp an de Meulen und Martin Micheli (2013): Droht eine Immobilienpreisblase in Deutschland? Wirtschaftsdienst 93 (8), 539–544 entsprechende Untersuchungen für die sieben größten Städte in Deutschland durch. Ihre Analysen legen den Schluss nahe, dass spekulative Motive nur in sehr begrenztem Umfang Eingang in die Immobilienpreisbildung finden. Dagegen folgern Florian Kajuth, Thomas A. Knetsch und Nicolas Pinkwart (2013): Assessing house prices in Germany: Evidence from an estimated stock-flow model using regional data. Discussion Paper der Deutschen Bundesbank 46/2013 aus ihrer Untersuchung, dass Preise teilweise erheblich, um bis zu 25 Prozent, über dem fundamental gerechtfertigten Niveau lägen. Deshalb beruht die vorliegende Analyse auf der disaggregierten Analyse regionaler Preisentwicklungen und Marktsegmente. Dies erlaubt, Fehlentwicklungen quasi in Echtzeit zu analysieren. Andere Verfahren, die die Preisentwicklung durch fundamentale Faktoren wie der Bevölkerungs- oder Einkommensentwicklung zu erklären versuchen, können auf regionaler Ebene datenbedingt meist nur mit einer erheblichen Verzögerung angewendet werden. Grundlage der Analyse ist ein Datensatz des Immobilienverbandes Deutschland (IVD) über Miet- und Kaufpreise auf dem Markt für Wohnimmobilien (Kasten 1). Aufbauend auf statistischen Tests zur Identifikation explosiver Entwicklungen in Zeitreihen können Preisblasen auf regionalen Immobilienmärkten ermittelt werden (Kasten 2).infoFür ausführliche Erläuterungen vgl. Konstantin Kholodilin, Claus Michelsen und Dirk Ulbricht (2018): Speculative Price Bubbles in Urban Housing Markets in Germany. Empirical Economics 55 (4), 1957–1983 sowie Ulrich Homm und Jörg Breitung (2012): Testing for speculative bubbles in stock markets: a comparison 605 of alternative methods. Journal of Financial Econometrics 10 (1), 198–231.

Wohnungsmarkt in Deutschland: Nach wie vor in guter Verfassung

Gesamtwirtschaftlich relevante Fehlentwicklungen zeigen sich nicht allein in Preisreihen. Ein weiterer Indikator ist beispielsweise die Erschwinglichkeit von Immobilien, gemessen am Verhältnis der Immobilienpreise zu den verfügbaren Einkommen. Langfristig sollten sich die Preise von Immobilien im Einklang mit dem verfügbaren Einkommen entwickeln. In Deutschland ist das Verhältnis von Kaufpreisen zu Einkommen historisch gesehen weiterhin günstig, wenngleich die Immobilienpreise zuletzt deutlich schneller gestiegen sind als die Einkommen. Im Vergleich mit anderen Ländern zeigt sich aber, dass diese Schwankungen nicht außergewöhnlich sind (Abbildung 1).

Auch in Deutschland sind die Immobilienpreise in den vergangenen Jahren vor allem in den großen Städten erheblich gestiegen (Abbildung 2). Der Immobilienmarkt zeigt sich trotz der drastischen realwirtschaftlichen Einschnitte bisher weitgehend unbeeindruckt von der Corona- Krise. Allerdings könnten auch hierzulande geringere Einkommen der privaten Haushalte Anlass für Neubewertungen auf den Immobilienmärkten sein, insbesondere dann, wenn Unternehmen vermehrt in die Insolvenz gehen und in der Folge die Arbeitslosenzahlen deutlich steigen. Gegen eine solche Entwicklung sprechen allerdings die weiterhin historisch günstigen Finanzierungsbedingungen und eine nach wie vor deutliche Unterversorgung auf den städtischen Wohnungsmärkten.infoSo legen überschlägige Rechnungen nahe, dass die Preise in ländlichen Regionen erheblich sinken werden, während diese in den Zentren deutliches Steigerungspotential aufweisen, vgl. Markus Grabka und Christian Westermeier (2017): Zunehmende Polarisierung der Immobilienpreise in Deutschland bis 2030. DIW Wochenbericht Nr. 23, 451–459 (online verfügbar). Auch die Mieten sind zuletzt weiter gestiegen (Abbildung 3) und deuten nicht darauf hin, dass Preiskorrekturen von Immobilien unmittelbar bevorstehen.

Die Mieten sind allerdings nicht in dem Maße gestiegen wie die Kaufpreise für Immobilien. Dementsprechend ist auch das Verhältnis aus Wohnungspreisen und Mieten in den vergangenen Jahren sichtbar gestiegen (Abbildung 4), was als ein Indiz für Überbewertungen spekulativer Natur interpretiert werden kann.

Ein ebenfalls häufig genanntes Indiz für spekulative Preisentwicklungen ist eine sprunghafte Ausweitung des Neugeschäfts bei Wohnungsbaukrediten. Davon kann derzeit jedoch keine Rede sein: Nachdem das Kreditvolumen in Deutschland im Jahr 2015 noch kräftig gestiegen war, stagnierte das Geschäft in den folgenden Jahren bis Mitte 2018 – danach nahm das Volumen bis in das zweite Quartal 2020 wieder deutlicher zu. In Relation zum Bruttoinlandsprodukt ist das Neugeschäftsvolumen im Bereich der Wohnungsbaukredite jedoch stabil – das Volumen der Kredite mit Zinsbindung von mehr als fünf Jahren ist weiter gestiegen (Abbildung 5), nicht zuletzt aufgrund eines Anstiegs der Kredite mit einer langfristigen Zinsbindung von mehr als zehn Jahren. Haushalte scheinen das niedrige Zinsniveau für die langfristige Finanzierung von Immobilieninvestitionen zu nutzen und sind damit überwiegend gegen ein Zinsänderungsrisiko abgesichert.

Im Lichte dieser Zahlen erscheinen die Risiken spekulativer Preisübertreibungen auf dem deutschen Markt für Wohnimmobilien insgesamt weiterhin gering. Vor allem die langfristige Zinsbindung und das relativ stabile Neugeschäftsvolumen sprechen für eine solide Finanzierung eines Großteils der Wohnungsbauvorhaben. Eine kreditgetriebene übermäßige Investitionstätigkeit hat in anderen Ländern, beispielsweise in den USA, zu Verwerfungen auf den Finanzmärkten und mit dem Platzen der Immobilienpreisblase zu einer massiven Überschuldung vieler Haushalte geführt. Für eine derartige Entwicklung gibt es in Deutschland nach wie vor keine Anzeichen.

Große regionale Unterschiede bei der Immobilienmarktentwicklung

Immobilienmärkte sind allerdings regionale Märkte, und dementsprechend entstehen Fehlentwicklungen zuerst in einzelnen Städten, bevor sie sich im Gesamtmarkt ausbreiten.infoVgl. Allen C. Goodman und Thomas G. Thibodeau (2008): Where are the speculative bubbles in US housing markets? Journal of Housing Economics 17 (2), 117–137; Min Hwang und John M. Quigley (2006): Economic Fundamentals In Local Housing Markets: Evidence From U.S. Metropolitan Regions. Journal of Regional Science 46 (3), 425–453; Jesse M. Abraham und Patric H. Hendershott (1996): Bubbles in metropolitan housing market. Journal of Housing Research 7 (2), 191–207. Daher werden im Folgenden regional disaggregierte Untersuchungen des Marktgeschehens durchgeführt, die nach Neubau- und Bestandspreisen unterscheiden, Grundstückspreise separat betrachten und einzelne Städte, Städtegruppen sowie den Gesamtmarkt in den Blick nehmen.

Dabei wird statistisch untersucht, ob Immobilienpreise explosiv – also exponentiell – steigen, was ein Indiz für spekulative Überbewertungen wäre (für methodische Details siehe Kasten 2). Da Immobilienpreise langfristig an die Entwicklung von Mieterträgen und damit an die allgemeine Einkommensentwicklung gebunden sein sollten, deuten explosiv steigende Preise auf eine Entkopplung von der durch die reale Nachfrage nach Wohnungen gedeckten Wertentwicklung hin.

Allerdings kann es bei der Nachfrage zu sprunghaften Veränderungen kommen, etwa als Folge starker Zuwanderung. Da das Immobilienangebot kurzfristig wenig flexibel ist, steigen die Mieten dann kräftig, was eine Rechtfertigung auch für stark steigende Preise sein kann. Um solche Entwicklungen zu berücksichtigen, wird das Verhältnis aus Preisen und Mieten auf Explosivität hin untersucht. Analysiert werden Daten des Immobilienverbandes Deutschland, die bis in die 1990er Jahre zurückreichen und zahlreiche Marktsegmente und Städte berücksichtigen.

Immobilienpreise steigen weiter

In allen 133 Großstädten Deutschlands steigen die Immobilien- und Baulandpreise recht kräftig. Der Anstieg setzte dabei in wachsenden und stark wachsenden Städten in den Jahren seit 2010 ein – im Jahr 2013 folgten die nach EinwohnerInnen stagnierenden Städte und schließlich ab dem Jahr 2015 auch die schrumpfenden Standorte (Abbildung 6). Dabei stiegen nicht nur die Preise für Eigenheime – auch die Bewertungen von Eigentumswohnungen, die in direkter Konkurrenz zu vermieteten Wohnungen stehen, legten weiter zu. In wachsenden Standorten verdoppelten sich die Preise innerhalb von zehn Jahren nahezu. Besonders in stark wachsenden Märkten stiegen auch die Preise für Bauland. Dort kostete der Quadratmeter Bauland mehr als das Zweifache des Preises aus dem Jahr 2010. Dies reflektiert den erheblichen Zuzug der vergangenen Jahre und bringt ebenfalls zum Ausdruck, dass die bebaubaren Flächen immer knapper werden.infoBundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (2011): Renaissance der Großstädte – eine Zwischenbilanz. BBSR-Berichte KOMPAKT 9/2011. Vgl. auch Kurt Geppert und Martin Gornig (2003): Die Renaissance der großen Städte – und die Chancen Berlins. DIW Wochenbericht Nr. 26, 411–418 (online verfügbar); Kurt Geppert und Martin Gornig (2010): Mehr Jobs, mehr Menschen: Die Anziehungskraft der großen Städte wächst. DIW Wochenbericht 19, 2–10 (online verfügbar); Konstantin Kholodilin (2017): Wanderungen in die Metropolen Deutschlands. Der Landkreis 1/2, 44–47. In stagnierenden und schrumpfenden Städten fiel der Preisanstieg mit weniger als 20 Prozent erheblich geringer aus (Tabelle 1).

Unterteilt nach – gemessen am Transaktionsvolumen und der Marktliquidität – verschiedenen Standorten zeigt sich ein ähnliches Bild: Vor allem in den A- und B-Standorten mit großen Wohnungsmärkten und einem hohen Transaktionsvolumen, also in den großen Städten, gingen die Preise in den vergangenen Jahren deutlich nach oben (Abbildung 7). Etwas verzögert zogen die kleineren C- und D-Standorte nach. Die Hausse am Wohnungsmarkt hat damit praktisch alle Städte Deutschlands erfasst.

Dies zeigt sich auch in den Mieten, deren Anstieg in den großen und wachsenden Standorten ebenfalls schon im Jahr 2010 einsetzte. In wachsenden Städten stiegen diese um rund 40 Prozent. Etwas moderater – um weniger als 30 Prozent – legten sie in schrumpfenden Städten zu.

Preisübertreibungen in einigen Marktsegmenten wahrscheinlich

Die Analyse auf Grundlage statistischer Tests zeigt, dass die Preisentwicklung in allen Marktsegmenten und Qualitätsstufen – Eigenheime, Eigentumswohnungen und Baugrundstücke in mittlerer und guter Qualität (Ausstattung und Lage) – wachsender Städte einem explosiven Muster folgt (Tabelle 2). In stagnierenden Märkten trifft dies für einige Teile des Marktes zu, in schrumpfenden Städten lässt sich keine explosive Preisentwicklung feststellen.

Unterteilt nach A- bis D-Standorten zeigen auch die Preisentwicklungen kleinerer Städte überwiegend explosive Muster (Tabelle 3), was ein Indiz für eine spekulative Preisbildung sein kann. Allerdings scheinen diese Entwicklungen vielfach auch durch steigende Mieten gerechtfertigt zu sein. In allen Standorten, unabhängig von ihrer Abgrenzung und den Marktsegmenten, folgt das Verhältnis aus Kaufpreisen und Mieten keinen explosiven Mustern.

Auswirkungen der Corona-Krise bisher kaum zu sehen

Angesichts der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung stellt sich die Frage nach den Auswirkungen der schärfsten Rezession der Nachkriegsgeschichte auf den Wohnungsmarkt. Die in diesem Bericht analysierten Zahlen decken den Krisenzeitraum allerdings nicht ab und sind daher nicht geeignet, diesen Aspekt empirisch zu untermauern. Als Alternative kann auf zeitlich früher verfügbare Daten aus Online-Inseraten zurückgegriffen werden. Veröffentlicht werden beispielsweise vierteljährliche Daten im Rahmen der Wohnungsmarktanalyse der Empirica AG. Preise aus Inseraten sind allerdings nur bedingt vergleichbar mit Zahlen aus geschlossenen Verträgen. Sie bieten aber erste Anhaltspunkte für die Marktentwicklung in der Corona-Krise. Die vorliegenden Zahlen deuten auf eine leichte Verlangsamung der Preisdynamik, allerdings nicht auf ein Sinken hin (Tabelle 4). Auch das Neugeschäftsvolumen bei Immobilienkrediten lässt keinen abrupten Rückgang der Preise vermuten.

Dies bedeutet allerdings nicht, dass die Krise spurlos am Wohnungsmarktgeschehen vorbei gehen wird. Die beträchtlichen Einkommensverluste können die Kaufkraft mindern und damit auch die Nachfrage nach Immobilien. Allerdings wurden große Teile der Verluste durch umfangreiche staatliche Unterstützung kompensiert. Zudem sind die Zinssätze auf einem historischen Tiefstand, was potentielle KäuferInnen dazu veranlassen kann, weitere Immobiliengeschäfte einzugehen. Außerdem scheint die deutsche Wirtschaft im Vergleich zu anderen Ländern gut durch die Krise zu kommen. Nicht zuletzt deshalb gilt Deutschland bisher als ein sicherer Hafen für AnlegerInnen.

Dennoch haben die Banken auch in Deutschland ihre Kreditstandards verschärft und dürften aktuell vorsichtiger in der Vergabe von Immobilienkrediten agieren. Vor allem die Beleihungsgrenzen wurden nach Angaben der Geschäftsbanken in den vergangenen Monaten abgesenkt. Gleichzeitig ist die Risikoeinschätzung der Banken sowohl gesamtwirtschaftlich als auch für den Wohnungsmarkt deutlich gestiegen.infoVgl. Bank Lending Survey der Deutschen Bundesbank (online verfügbar).

Fazit: Wohnungsmarkt trotzt Corona-Krise, zweite Infektionswelle könnte aber für Bewegung sorgen

Der Preisauftrieb von Wohnimmobilien hat sich bis zuletzt fortgesetzt. Der Aufschwung am Immobilienmarkt in Deutschland geht damit in sein zehntes Jahr. Neben den großen Standorten stiegen die Preise für Wohnimmobilien zuletzt auch in schrumpfenden Regionen. Dabei ist vor allem der Anstieg der Preise für Eigentumswohnungen und für Bauland besonders markant. Angesichts dieser Entwicklung wird vielfach vor Überbewertungen von Immobilien gewarnt und auf die negativen Erfahrungen aus der Finanzkrise verwiesen.

Die vorliegende Analyse bestätigt, dass die meisten Preise für Eigenheime, Eigentumswohnungen und für Bauland explosive Steigerungsraten erfahren. Dies ist ein Indiz für eine mögliche Entkopplung der Bewertungen von Immobilien von deren Erträgen. Die Zeichen mehren sich, dass die Wohnungspreise in einigen Städten und Marktsegmenten nicht mehr allein durch die Entwicklung der Mieten und die niedrigen Zinsen zu erklären sind. Allerdings zeigen die Auswertungen auch, dass die Verhältnisse von Preisen und Mieten vielerorts stabil sind und zumindest nicht flächendeckend für eine spekulativ getriebene Preisblase sprechen. Auch die Kreditvergabe und die Finanzierungsstrukturen scheinen insgesamt nach wie vor solide und deuten eher nicht auf exzessive spekulative Prozesse auf dem Wohnungsmarkt hin.

Mittlerweile haben die Banken ihre Vergabestandards und insbesondere ihre Vorgaben für die Höhe der Beleihungswerte verschärft. Dies ist angesichts der Schwere der Rezession eine erwartbare Reaktion und zeigt, dass die Banken die neuen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen berücksichtigen. Gleichwohl dürften weiterhin zahlreiche Haushalte Zugang zu Finanzierungen von Immobilienmarktinvestitionen haben. Die Einkommen vieler Haushalte sind in den vergangenen Monaten dank der Maßnahmen der Bundesregierung weitaus weniger stark gesunken als die Wertschöpfung. Damit konnten auch umfangreiche Kreditausfälle und daher schwerwiegendere Folgen für den Bankensektor zunächst abgewendet werden, wenngleich den Geschäftsbanken zahlreiche Anträge zur Aussetzung von Ratenzahlungen vorliegen.

Was mit Blick auf die Banken- und Finanzmarktstabilität auf der einen Seite eine gute Nachricht ist, bereitet auf der anderen Seite aber auch Sorge: Gerade die Haushalte mit geringen Einkommen müssen in der Krise durch Kurzarbeit und wegfallende Einkommen aus selbständiger Tätigkeit Einbußen hinnehmen. Wegen der gleichzeitig weiter steigenden Mieten dürfte die Mietbelastungsquote, also der Anteil der Miete am verfügbaren Einkommen, noch zunehmen und die Konsummöglichkeiten einschränken. Die ohnehin schon angespannte Wohnungsmarktsituation dürfte so zumindest für Teile der Bevölkerung noch einmal problematischer geworden sein.

Für den Herbst ist eine erneute Infektionswelle und damit auch ein erneuter Rückgang der Wirtschaftsleistung nicht auszuschließen. In einer solchen Situation könnten sich die Auswirkungen auf dem Immobilienmarkt deutlicher zeigen und auch Wertkorrekturen einsetzen. Um auch zu verhindern, dass nicht bediente Wohnimmobilienkredite in größerem Umfang zu einem gesamtwirtschaftlichen Problem werden, sollte die Politik den eingeschlagenen Weg der Stabilisierung der Einkommen fortsetzen. Insbesondere der erleichterte Zugang zum Wohngeld, aber auch breiter angelegte Transfers wie das Kurzarbeitergeld sind hierfür geeignete Maßnahmen.