Corona und das Home-Office: Zäsur für den Wohnungsmarkt? Kommentar

DIW Wochenbericht 45 / 2020, S. 848

Claus Michelsen

get_appDownload (PDF  100 KB)

get_appGesamtausgabe/ Whole Issue (PDF  2.65 MB)

Die eigenen vier Wände sind in den vergangenen Monaten für zahlreiche Beschäftigte gewollt oder ungewollt zum Arbeitsplatz geworden. Sichtbar wird dies in Zahlen von Google: Der Internetriese zeichnet auf Grundlage seiner Standortermittlung die Mobilitätsmuster und Aufenthaltsorte vieler Menschen auf. Seit Ausbruch der Pandemie ist die Zahl der Aufenthalte am Arbeitsort um rund ein Viertel zurückgegangen, S- und U-Bahnstationen werden weitaus seltener frequentiert – in Spitzenzeiten um rund 40 Prozent. Spiegelbildlich stieg die verbrachte Zeit an den Wohnorten oder in den umliegenden Parks kräftig an. Das ist auch gut so, denn – das zeigen Studien, unter anderem des DIW Berlin – das Pendelgeschehen hat im Frühjahr maßgeblich dazu beigetragen, dass sich das Virus ausbreiten konnte.

Die Corona-Krise hat also die Lebens- und Arbeitsgewohnheiten innerhalb kürzester Zeit auf den Kopf gestellt. Immerhin gut 35 Prozent der Beschäftigten arbeitet aktuell von zu Hause aus, zeigt die Sonderbefragung des Sozio-ökonomischen Panels (SOEP) am DIW Berlin. Knapp 60 Prozent sind dabei genauso produktiv oder gar produktiver als am Arbeitsplatz im Büro. Für Unternehmen dürfte die neue Flexibilität also eine Chance sein. Vordergründig, weil Büroflächen nicht mehr in der bisherigen Größe benötigt werden. Zukünftig wahrscheinlich auch deshalb, weil der demografische Wandel ohnehin zu mehr Flexibilität bei den Arbeitszeiten und -orten zwingt. In den kommenden Jahren wird die Erwerbsbevölkerung in Deutschland deutlich sinken, bis 2035 laut Statistischem Bundesamt um voraussichtlich vier bis sechs Millionen Menschen oder rund zehn Prozent. Ein Ausweg wäre, mehr Menschen das Erwerbsleben zu ermöglichen, die bislang nicht am Arbeitsmarkt aktiv waren. Befragungen zeigen, dass die Vereinbarkeit von Beruf und Familie mit flexiblen Arbeitszeitmodellen deutlich besser gelingt. Insofern dürfte das Home-Office in den kommenden Jahren ohnehin deutlich intensiver genutzt werden, auch ohne Corona-Pandemie.

Dies könnte Konsequenzen auch für den Wohnungsmarkt haben: Der Küchentisch als provisorisches Büro wird keine permanente Lösung sein. Auf den einschlägigen Immobilienplattformen steigen die Suchanfragen für Eigenheime in den Speckgürteln seit dem Frühjahr erheblich. Neben dem Bedürfnis nach Grün und Freiraum könnten sich darin auch die Erwartungen geringerer Pendelbewegungen an die zentralen Orte niederschlagen.

Allerdings wird dies nicht zu plötzlich verödenden Großstädten führen. Umzüge sind kostspielig und ihr soziales Umfeld lassen die meisten Menschen nicht einfach Hals über Kopf zurück. So ziehen Haushalte im Durchschnitt auch nur alle elf Jahre in eine neue Wohnung, meist, weil der Job oder die familiäre Situation sich ändern. Es ist also wahrscheinlicher, dass sich Haushalte zunächst in den bestehenden vier Wänden neu einrichten und erst bei grundlegenderen Einschnitten nach Alternativen und für das Home-Office besser geeigneten Räumlichkeiten suchen. Perspektivisch wird dies dann die Innenstädte entlasten, wenn mehr Menschen das Umland als Wohnort bevorzugen. Andererseits dürfte die Wohnfläche pro Kopf steigen und auch die Stadtbevölkerung im Durchschnitt größere Wohnungen suchen.

Die Corona-Krise wird die Wohnungsmärkte also nicht direkt auf den Kopf stellen, aber doch zu einem schrittweisen Wandel führen. Unternehmen werden diesen aus Eigeninteresse unterstützen – die Politik sollte den Prozess aber ebenfalls fördern. Ganz kurzfristig, weil das Home-Office ein effektiver Gesundheitsschutz ist. Mittelfristig, weil die Erwerbsbevölkerung sinkt und flexible Arbeitsmodelle das gesamtwirtschaftliche Wachstumspotential erhöhen. Ein erster Schritt wäre, die steuerliche Absetzbarkeit des Home-Office wieder zu ermöglichen. Ein zweiter Schritt, die Voraussetzungen für häusliche Arbeitsplätze und die Anforderungen auf ihre Praxistauglichkeit hin zu überprüfen. Sinnvoll wäre auch, dass Unternehmen ihre Investitionen in digitale Betriebsstrukturen steuerlich schneller abschreiben können. Zu guter Letzt sind es auch öffentliche Investitionen in die Infrastruktur, die ohnehin notwendig sind, aber noch dringlicher werden: Gut ausgebaute Verkehrswege sind neben schnellen Datenautobahnen die Voraussetzung, dass dezentral organisierte und flexible Arbeitsweisen funktionieren.

Dieser Kommentar ist in einer längeren Version am 3. November 2020 im Tagesspiegel erschienen.

Claus Michelsen

Abteilungsleiter in der Abteilung Konjunkturpolitik