Zeitalter der immer größer werdenden Wohnungen endet

• Durchschnittliche Wohnfläche pro Person hat sich in Deutschland seit den 1950er Jahren mehr als verdoppelt, sinkt aber bei neuen Wohnungen seit etwa 2005 wieder
• Auch in anderen Industrieländern erreichten nach Jahrzehnten des Wachstums Wohnflächen beim Neubau einen Höchststand und schrumpfen seitdem
• Kleinere Haushalte und steigende Immobilienpreise führen zu höherer Nachfrage nach kleineren Wohnungen, vor allem in Städten
• Wohnungen in Mehrfamilienhäusern werden kleiner, die Wohnfläche in Einfamilienhäusern wächst aber weiter
• Durchschnittliche Wohnfläche wird bis 2050 voraussichtlich leicht sinken, was auch den Energieverbrauch reduziert

In Deutschland ist Wohnraum knapp, insbesondere in den Großstädten. Die durchschnittliche Wohnfläche pro Kopf ist allerdings auf ihrem historischen Höchststand. Das liegt vor allem daran, dass über mehrere Jahrzehnte hinweg immer größere Wohnungen gebaut wurden, gleichzeitig aber die Haushaltsgrößen geschrumpft sind. Die Wohnraumversorgung pro Kopf folgt in Deutschland einem langfristigen Aufwärtstrend, der sich bis zu den ersten Volks- und Gebäudezählungen von Städten im 19. Jahrhundert nachverfolgen lässt. Demnach kamen 1861 in Berlin noch 0,4 heizbare Zimmer auf jede Person, 1900 waren es schon 0,5 Zimmer oder sogar 0,8 Wohnräume (inklusive nicht beheizbarer Zimmer und Küchen).infoElisabeth Gransche und Franz Rothenbacher (1988): Wohnbedingungen in der zweiten Hälfte des 19. Jahrhunderts 1861–1910. Geschichte und Gesellschaft 14 (H. 1): 64–95. 1927 wurde mit einem Raum pro Person der heutige Standard der Normalausstattung erreicht. Heute sind es 1,7 Räume oder bei selbst genutztem Wohneigentum sogar 2,5 Räume. Dieser Anstieg ähnelt demjenigen in Großstädten anderer Länder.infoPiet Eichholtz, Matthijs Korevaar und Thies Lindenthal (2022): The Housing Affordability Revolution. Working Paper American Economic Association (online verfügbar, abgerufen am 3. November 2025. Dies gilt auch für alle anderen Onlinequellen dieses Berichts, sofern nicht anders vermerkt). Diese Entwicklung lässt sich seit den 1950er-Jahren auch anhand der Wohnfläche in Quadratmetern (m²) pro Person messen: In Deutschland stieg sie von 18,4 m² im Jahr 1956 auf 49,2 m² im Jahr 2024 – das entspricht dem Zweieinhalbfachen.infoStatistisches Bundesamt (2000): 50 Jahre Wohnen in Deutschland: Ergebnisse aus Gebäude- und Wohnungszählungen, -stichproben, Mikrozensus-Ergänzungserhebungen und Bautätigkeitsstatistiken. Wiesbaden; vgl. die Website des Statistischen Bundesamts: Wohnungsbestand im Zeitvergleich (online verfügbar, abgerufen am 10. Dezember 2025).

Ein Grund dafür ist der Rückgang bei der Verfügbarkeit kleiner Wohnungen: Der Anteil von Einheiten mit ein bis drei Räumen sank von 43 Prozent im Jahr 1950 auf heute unter 30 Prozent, trotz der Wiedervereinigung mit dem kleineren ostdeutschen Bestand. Um 2000 kehrte sich der Trend jedoch um. Seitdem schrumpft die durchschnittliche Größe neu gebauter Wohnungen. Wenn die Anzahl der jährlich fertiggestellten Wohnungen, der Wegfall bestehender Wohnungen und die Reduktion der durchschnittlichen Wohnfläche der Neubauwohnungen auf ihrem aktuellen Pfad bleiben, dann wird die durchschnittliche Wohnungsgröße von rund 94 m² im Jahr 2024 auf rund 88,5 m² im Jahr 2050 sinken.

Dieser langfristige Trend und seine jüngste Umkehrung sind kein ausschließlich deutsches Phänomen. Ähnliche Entwicklungen sind in verschiedenen europäischen Ländern sowie in Japan und den Vereinigten Staaten zu beobachten. Drei Faktoren könnten zu dieser Entwicklung beitragen. Erstens werden die privaten Haushalte immer kleiner, was kleinere Wohnungen erfordert. Zweitens machen steigende Kauf- und Mietpreise größere Wohnungen weniger erschwinglich. Drittens verbieten einige Gemeinden den Bau von Einfamilienhäusern, da diese in der Regel mehr Platz brauchen als Wohnungen in Mehrfamilienhäusern.infoMehrfamilienhäuser sind Gebäude mit drei und mehr Wohnungen.

Größe neuer Wohnungen begann in Deutschland 2005 zu sinken

Die durchschnittliche Wohnfläche von Neubauwohnungen zeigt in vielen Ländern ähnliche Entwicklungen (Abbildung 1). Die Auswahl der betrachteten Länder richtet sich dabei hauptsächlich nach der Verfügbarkeit langer Zeitreihen zur Wohnfläche neu gebauter Wohnungen und der Vergleichbarkeit mit der deutschen Wohnungsgeschichte. Je nach nationaler Statistik beziehen sich die Daten auf Baugenehmigungen, Baubeginne oder Fertigstellungen. Diese Indikatoren hängen eng miteinander zusammen: Ein Anstieg der durchschnittlichen Wohnungsgröße bei den Genehmigungen führt – bei gleichbleibender Zahl von Abrissen – einige Jahre später zu größeren fertiggestellten Wohnungen.

Trotz nationaler Unterschiede – etwa größerer Wohnungen in Belgien und Norwegen durch viele Einfamilienhäuser oder kleinerer Wohnungen in Japans Hochhäusern – ist ein gemeinsamer Trend erkennbar: Die durchschnittliche Größe neu gebauter Wohnungen stieg über mehrere Jahrzehnte, erreichte jedoch irgendwann einen Höchststand und begann dann zu sinken. Der Zeitpunkt dieser Wende variiert: in Belgien, Japan und Norwegen vor 2000, in Deutschland, Frankreich, Polen und Russland zwischen 2002 und 2005, in Dänemark und Irland nach der großen Rezession von 2008–2009 und in Italien ab 2019.infoDie Baustatistik ist in den Ländern unterschiedlich: Für Belgien, Frankreich, Irland und Italien liegen Daten lediglich zu den Baugenehmigungen vor, für Japan die Baubeginne und für Deutschland, Norwegen, Polen und Russland die Fertigstellungen. Der Höchststand bei Baugenehmigungen würde einen um zwei, drei Jahre späteren Höchststand bei Baufertigstellungen bedeuten. Ein ähnlicher Trend zeigt sich, wenn man die Neubauten nach Raumzahl betrachtet: Große Wohnungen wurden zuletzt durch mittelgroße und teils wieder kleine Einheiten überholt (Abbildung 2).

Drei Faktoren erklären die Trendwende zu kleineren Wohnungen

Drei Faktoren können zur Erklärung der Entwicklung beitragen. Erstens führt der aktuelle demografische Wandel zu kleineren Haushalten, die weniger Wohnraum benötigen.infoKatherine Ellsworth-Krebs (2020): Implications of Declining Household Sizes and Expectations of Home Comfort for Domestic Energy Demand. Nature Energy 5 (1), 20–25 (online verfügbar); Keith D. M. Snell (2017): The Rise of Living Alone and Loneliness in History. Social History 42 (1), 2–28 (online verfügbar). In Deutschland sank die durchschnittliche Haushaltsgröße von 2,9 Personen im Jahr 1961 auf zwei Personen im Jahr 2021. Gleichzeitig stieg der Anteil der Einpersonenhaushalte von 21 auf 41 Prozent. In Großstädten wie Berlin, Hamburg und München liegt dieser Wert seit Anfang 2000er-Jahre sogar bei etwa 50 Prozent. Dennoch dominieren große Wohnungen den Bestand: 2021 hatten nur 3,5 Prozent der Wohnungen ein Zimmer, 13 Prozent ein bis zwei Zimmer.infoSiehe Daten auf der Website des Statistischen Bundesamts zum Wohnungsbestand in Deutschland. In Berlin waren es 4,9 beziehungsweise 23,2 Prozent, was aber immer noch deutlich unter dem Anteil der Einpersonenhaushalte liegt (Abbildung 3).infoSiehe Daten auf der Website des Amts für Statistik Berlin-Brandenburg zu Wohnungen nach der Anzahl der Räume.

Die meisten Wohnungen auf Bundesebene verfügen also über vier oder mehr Räume (einschließlich Küche, ohne Badezimmer), während die meisten Haushalte aus ein oder zwei Personen bestehen. Das zeigt eine deutliche Kluft zwischen Wohnungsangebot und Haushaltsstruktur. Der Grund für diese Diskrepanz ist, dass sich der Wohnungsbestand nur langsam verändert – Wohnungen sind oft 15 bis 20 Jahre älter als ihre Bewohner*innen –, während sich die Demografie schneller wandelt. Denn Gebäude bleiben über mehrere Generationen hinweg bestehen und werden nur selten ersetzt. So waren 2022 über 87 Prozent der Wohnungen vor dem Jahr 2000 gebaut.infoSiehe Ergebnisse des Zensus 2022 – Gebäude- und Wohnungszählung. Doch seit 2005 reagiert die Bauwirtschaft auf die Verkleinerung der Haushalte: Sie errichtet zunehmend kleinere Wohnungen.

Zweitens sind seit 2010 die Immobilienpreise und Mieten stark gestiegen, sodass es für Familien immer schwieriger wird, sich größere Wohnungen zu leisten.infoKonstantin A. Kholodilin und Malte Rieth (2025): Immobilienmarkt bleibt angespannt – Mieten und Wohnungspreise steigen. DIW Wochenbericht Nr. 51/52, 853–862 (online verfügbar). Viele müssen bei der Größe der Wohnung, die sie kaufen oder mieten möchten, Abstriche machen oder ihren Traum vom Einfamilienhaus aufgeben und in Mehrfamilienhäuser ziehen.infoSeong Woo Lee, Dowell Myers und Heon Soo Park (2000): An Econometric Model of Homeownership: Single-Family and Multifamily Housing Option. Environment and Planning A 32 (11), 1959–1976. Außerdem bevorzugen Wohnungsanbieter kleinere Wohnungen, da sie pro Quadratmeter oder pro Zimmer höhere Mieten erzielen.infoSebastian Kohl, Florian Müller und Ria Wilken (2025): Housing question old and new: mapping crowding, tenure, rents and segregation in the neighborhoods of major European cities around 1900 and today. International Journal of Urban and Regional Research (im Erscheinen).

Zudem motivieren die steigenden Immobilienpreise Investoren dazu, Mehrfamilienhäuser anstelle von Einfamilienhäusern zu bauen oder zu verdichten, da sie höhere Renditen abwerfen. Auf demselben Baugrundstück können entweder mehrere Einfamilienhäuser oder ein großes Gebäude mit vielen Wohnungen errichtet werden. Dadurch verteilen sich die gestiegenen Bodenkosten auf mehrere Wohnungen, sodass der Anteil der Bodenkosten pro Wohnung sinkt. Auch aufgrund des langfristigen Urbanisierungstrends ist zwischen 1871 und 2011 die Zahl der Wohnungen pro Gebäude von rund 1,5 auf über 2,3 gestiegen.infoThomas Rahlf (2016): The German time series dataset, 1834–2012. Jahrbücher für Nationalökonomie und Statistik 236 (1), 129–143. Der Anteil der neu gebauten Wohnungen in Mehrfamilienhäusern an allen neu gebauten Wohnungen stieg zwischen 2001 und 2022 von 34 auf 58 Prozent (Abbildung 4). In der Regel sind Wohnungen in Mehrfamilienhäusern kleiner als Einfamilienhäuser.

Der Anteil neu gebauter Wohnungen in Mehrfamilienhäusern folgt zudem einem bemerkenswert stabilen zyklischen Muster, wobei jeder Zyklus etwa acht bis 15 Jahre dauert. Diese Zyklen ähneln den Immobilienmarktzyklen: In Boomphasen steigt der Anteil der Mehrfamilienhausbauten, in den Abschwungphasen sinkt er wieder.

Der Immobilienzyklus lässt sich anhand des Verhältnisses von Kaufpreis zu Miete darstellen, einem Indikator für spekulative Preisblasen. Denn während eines Booms steigen Kaufpreise schneller als Mieten, da Käufer*innen auf künftige Wertsteigerungen spekulieren. Die Mieten verändern sich wegen Mietregulierung bestehender Verträge hingegen langsamer. Wenn die Kaufpreise schneller steigen als die Mieten, wächst das Verhältnis von Kaufpreis zu Miete. Der Zusammenhang zwischen diesem Verhältnis und dem Anteil fertiggestellter Wohnungen in Mehrfamilienhäusern ist zwar nicht perfekt, aber erkennbar. In der Regel folgt der Anstieg des Anteils der Wohnungen in Mehrfamilienhäusern mit einer Verzögerung auf den Anstieg des Kaufpreis-Miete-Verhältnisses (Abbildung 4). Aufgrund der vergleichsweisen langen Dauer des Baus können die Bauherren nicht sofort auf Preisveränderungen reagieren.

Nicht nur der Anteil der fertiggestellten Wohnungen in Mehrfamilienhäusern steigt, auch die Gebäude werden größer, während die Wohnungen darin kleiner werden. Zwischen 1980 und 2022 stieg die durchschnittliche Anzahl der Wohnungen pro Mehrfamilienhaus von rund 7,5 auf über 10,5 (Abbildung 5). Bis 2015 nahm die durchschnittliche Wohnfläche pro neu gebaute Wohnung zu, seither entwickeln sich die Grundflächen von Ein- und Mehrfamilienhäusern jedoch unterschiedlich (Abbildung 6). Einfamilienhäuser werden größer, Wohnungen in Mehrfamilienhäusern kleiner.infoSebastian Kohl et al. (2024): Crowding (at) the margins: Investigating the unequal distribution of housing space in Germany. Discussion Paper, Freie Universität Berlin (online verfügbar). In Verbindung mit dem steigenden Anteil von Wohnungen in Mehrfamilienhäusern sinkt die durchschnittliche Wohnfläche seit 2005. Interessanterweise deuten die Daten für Westdeutschland darauf hin, dass die Wohnfläche einem zyklischen Muster zu folgen scheint, ähnlich dem Anteil der Wohnungen in Mehrfamilienhäusern.

Drittens können staatliche Vorschriften zur Flächennutzung die Entwicklung beeinflussen. Einige Städte wie Hamburg, Münster und Wiesbaden mit einer Gesamtbevölkerung von 2,5 Millionen haben zu Beginn der 2020er-Jahre den Bau von Einfamilienhäusern eingeschränkt.infoVgl. Bürgerschaft der Freien und Hansestadt Hamburg (2021): Schriftliche Kleine Anfrage der Abgeordneten Dr. Anke Frieling (CDU) vom 3. Februar 2021 und Antwort des Senats. Drucksache 22/3115 (online verfügbar:); Oliver Bock (2023): Dem Häuslebauer geht der Boden aus. Frankfurter Allgemeine Zeitung vom 23. Mai (online verfügbar). Der durch die Stadt Münster angenommene Leitfaden „Klimagerechte Bauleitplanung“ enthält den folgenden Punkt: „Baugrenzen und Bauhöhen (Mindestwerte) werden so festgesetzt, dass in ihnen kompakte Maße möglich und flächenintensive Einfamilienhäuser ausgeschlossen werden“ (online verfügbar). Darüber hinaus fördern Kommunen in Ländern wie Australien, Kanada, Neuseeland, der Schweiz und den USA die Verdichtung des Wohnungsbestands, darunter die Aufhebung von Beschränkungen für Mehrfamilienhäuser, vgl. zum Beispiel Simon Büchler und Elena Lutz (2024): Making housing affordable? The local effects of relaxing land-use regulation. Journal of Urban Economics 143; sowie Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (2024): Dichte und Nutzungsmischung: Innovative Ansätze der Nachverdichtung in deutschen und amerikanischen Städten. ExWoSt-Informationen Ausgabe 56/1 (online verfügbar). Solche Häuser verbrauchen viel Platz, versiegeln Böden und gelten wegen ihres hohen Energieverbrauchs als umweltschädlich.infoMarc Fleischmann (2021): Faktencheck: Ist ein Mehrfamilienhaus immer besser fürs Klima? GEO vom 25. Februar (online verfügbar). Daher kämpfen umweltbewusste Politiker*innen gegen diese Form des Wohnens in städtischen Gebieten.

Fazit: Nicht nur mehr Wohnungen, sondern vor allem kleinere Wohnungen werden gebraucht

Die Diskrepanz zwischen Wohnungsangebot und Haushaltsstruktur wächst. Haushalte werden kleiner und benötigen kleinere Wohnungen, doch der Bestand wird durch große Wohnungen dominiert. Dies ist größtenteils auf frühere Bauentscheidungen zurückzuführen, die an die damalige demografische Struktur angepasst waren. Der heute vielerorts spürbare Mangel an bezahlbarem Wohnraum hängt zum Teil mit dieser Diskrepanz zusammen. Eine Lösung liegt im Bau kleinerer Wohnungen – was bereits geschieht – und im Umbau bestehender Gebäude.

Die Verringerung der Wohnfläche reduziert zudem den Energieverbrauch. Untersuchungen zeigen, dass die Wohnfläche pro Kopf der größte Faktor für den Energiebedarf von Wohngebäuden ist.infoGesche M. Huebner et al. (2015): Explaining Domestic Energy Consumption – the Comparative Contribution of Building Factors, Socio-Demographics, Behaviours and Attitudes. Applied Energy 159, 589–600; Gesche M. Huebner und David Shipworth (2017): All about Size? – the Potential of Downsizing in Reducing Energy Demand. Applied Energy 186: 226–233.

Aufgrund der niedrigen Bauzahlen in Deutschland wird es jedoch Jahrzehnte dauern, bis sich dieser Trend im gesamten Wohnungsbestand deutlich bemerkbar macht. Bis 2050 wird die durchschnittliche Wohnfläche im Wohnungsbestand voraussichtlich um sechs Quadratmeter sinken; das entspricht einer Reduktion der Wohnfläche um 5,9 Prozent im Vergleich zum Jahr 2024.