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Immobilienvermoegen privater Haushalte in Deutschland 1995


Bearbeiter

Stefan Bach
Bernd Bartholmai


Das DIW hat im Auftrag des Statistischen Bundesamtes auf der Grundlage verschiedener statistischer Quellen erstmalig fuer Deutschland eine umfassende Darstellung des Immobilienvermoegens und der Besitzverhaeltnisse durchgefuehrt [1].

Das private Immobilienvermoegen in Deutschland belief sich im Jahre 1995 auf 7 300 Mrd. DM, wenn man die Sachwerte (Herstellungskosten zu aktuellen Preisen) zugrundelegt. Die Ertragswerte sind auf 6 170 Mrd. DM eingegrenzt worden, sie sind also deutlich niedriger. Die Verkehrswerte (geschaetzter Verkaufserloes) liegen mit 6 990 Mrd. DM naeher am Sachwert. Das Immobilienvermoegen uebersteigt erheblich den Wert des privaten Geldvermoegens. Es entfaellt zum groessten Teil auf Haushalte in den alten Bundeslaendern (6 500 Mrd. DM oder 93 vH des Verkehrswerts). Die auf dem Immobilienvermoegen lastenden Kredite betrugen 1 290 Mrd. DM. Netto verfuegten die privaten Haushalte also ueber Immobilienwerte von 5 700 Mrd. DM (Verkehrswerte abzueglich Restschulden).

Haus- und Grundbesitz haben 49 vH aller Haushalte in Deutschland. Im frueheren Bundesgebiet ist die Zahl der Immobilieneigentuemer von 1988 bis 1995 um gut 3 Mill. auf 15,35 Mill. gestiegen. Vergleiche mit frueheren Erhebungen zeigen, dass sich der Immobilienerwerb dabei zunehmend auf Haushalte juengeren Alters verlagert hat.


Berechnungen zum Wert des Immobilienvermoegens

Das DIW hatte im Jahr 1996 erstmals Berechnungen zum Immobilienvermoegen vorgelegt [2]; die Daten bezogen sich allerdings auf den Gebaeudebestand im frueheren Bundesgebiet, auf der Grundlage der Gebaeude- und Wohnungszaehlung von 1988. Die vorliegende Untersuchung bezieht sich auf das Jahr 1995 und schliesst die neuen Bundeslaender ein. Dabei sind alle verfuegbaren statistischen Informationen aus amtlichen und nichtamtlichen Quellen systematisch ausgewertet und zu einem konsistenten Berechnungsansatz zusammengefuehrt worden. Als Basismaterial dienten

--die 1vH-Gebaeude- und Wohnungsstichprobe (GWSt) 1993, --die Einkommens- und Verbrauchsstichprobe (EVS) 1993 sowie --die Gebaeude- und Wohnungszaehlung (GWZ) 1995 fuer das Gebiet der neuen Bundeslaender.

Herangezogen wurden ferner die Einkommensteuerstatistik 1992, Daten der Bautaetigkeitsstatistik, die Statistik der Baulandpreise, Angaben aus Statistiken der Deutschen Bundesbank (zu den Krediten auf Wohngrundstuecke) sowie verschiedene Verbandserhebungen und andere nichtamtliche Quellen ueber Grundstueckswerte und -ertraege.

Zur Einordnung des privaten Immobilienvermoegens in den gesamtwirtschaftlichen Vermoegensbestand wird zunaechst auf Ergebnisse der volkswirtschaftlichen Gesamtrechnung Bezug genommen. Der Gesamtwert der "reproduzierbaren" Anlagen (d.h. Ausruestungen und Bauten ohne Grundstuecke) betrug Ende 1995 - zu Preisen des gleichen Jahres - 10 113 Mrd. DM, den ueberwiegenden Teil repraesentieren Bauten (8 425 Mrd. DM). Davon zaehlten 919 Mrd. DM zum Staat und 2 666 Mrd. DM zum Unternehmenssektor im engeren Sinne; auf die "Wohnungsvermietung", definiert als Gesamtbestand der Wohnungen - sowohl der vermieteten wie der eigengenutzten -, entfiel mit 4 840 Mrd. DM der weitaus groessere Teil.

Das Immobilienvermoegen der privaten Haushalte und der Wert des Bestands an Wohnungen oder Wohngebaeuden ueberschneiden sich weitgehend, jedoch ist in den Zahlenangaben der Gesamtrechnung der korrespondierende Bodenwert nicht eingeschlossen. Andererseits ist beim privaten Immobilienvermoegen der Wohnungsbestand von Unternehmen nicht einbezogen. Zugleich sind Teile der gewerblichen Immobilien zu beruecksichtigen, soweit sie im Privatvermoegen gehalten werden.

Sachwertkonzept

Beim Sachwertkonzept [3] werden die urspruenglichen Herstellungskosten des Gebaeudes anhand der Entwicklung des Baupreisindex auf gegenwaertige Kosten umgerechnet; abzuziehen ist die technische Wertminderung (Abschreibungen, die bei Wohnbauten in der Regel jaehrlich mit 1 bis 1,25 vH der Herstellungskosten angesetzt werden).

Die volkswirtschaftliche Anlagevermoegensrechnung erfasst die Investitionen jedes Baujahrgangs, von denen kontinuierlich ein - bei Bauten geringer - Abschlag fuer den Abgang von Anlagen erfolgt (Brutto-Konzept); beim Netto-Konzept werden die (verbliebenen) Anlagen linear ueber die normale technische Nutzungszeit abgeschrieben (bei Wohnbauten ist sie mit etwa 80 Jahren vorgegeben) [4]. Das Vermoegen zu Anschaffungspreisen laesst die Wertsteigerung bzw. die gestiegenen Kosten zur Reproduktion ausser acht; hingegen entspricht der Vermoegenswert zu Preisen von 1995 weitgehend dem Sachwert des Gebaeudebestandes im gleichen Jahr [5].

In Tabelle 1 wird das volkswirtschaftliche Nettovermoegen im Jahre 1995 zu Anschaffungspreisen und zu Preisen von 1995 gegenuebergestellt. Der Unterschied ist um so groesser, je hoeher das Durchschnittsalter bzw. die normale Nutzungsdauer der Anlagen sind. Fuer den Sektor Wohnungsvermietung ist der globale Werterhoehungsfaktor mit 1,83 am hoechsten; bei den uebrigen (vorwiegend gewerblich genutzten) Bauten betraegt er nur 1,55, weil diese Gebaeude rascher abgeschrieben werden.

Regionale Differenzierungen waren nach diesem Ansatz nicht moeglich; allerdings sind die markanten Unterschiede bei Grundstuecksgroessen und Bodenpreisen nach Laendern und Gebietstypen in die Berechnungen eingeflossen. Insgesamt resultiert ein Bodenwertanteil der Wohnimmobilien von 2 759 Mrd. DM, der zu 86 vH auf Privathaushalte entfaellt.

Fasst man die Gebaeude-Sachwerte und die - als Verkehrswert ermittelten - Bodenwerte zusammen, so ergibt sich fuer den Bestand an Eigenheimen ein Gesamtvermoegenswert von 4 830 Mrd. DM; davon entfielen 97 vH auf private Haushalte. Fuer den Bestand an Mehrfamilienhaeusern ergab sich ein Gesamtwert von 1 928 Mrd. DM, der zu 64 vH privaten Haushalten und Eigentuemergemeinschaften zuzurechnen ist. Auf die neuen Laender entfiel mit 795 Mrd. DM ein geringer Anteil (10 vH) der Wohnimmobilien, wobei auch die Werte je Gebaeude bzw. je Wohnung nur etwa 50 vH des Durchschnittswerts im frueheren Bundesgebiet erreichen.

Verhaeltnis von Ertrags- zu Sachwerten

Waehrend das Sachwertkonzept den Gegenwartswert frueherer Investitionen zugrundelegt, stellt die alternative Ertragsbewertung auf den Barwert kuenftiger Ertraege des Haus- und Grundbesitzes ab. Aus dem ermittelten "Reinertrag" (Nettokaltmiete abzueglich Bewirtschaftungskosten) wird in der wohnungswirtschaftlichen Praxis mit Hilfe der angenommenen Restnutzungsdauer des Gebaeudes und einem festzulegenden Kalkulationszinssatz (dem "Liegenschaftszins") ein Barwert errechnet.

Fuer Deutschland insgesamt ergab sich fuer den Bestand an Wohngebaeuden ein Ertragswert einschliesslich Bodenwert von 6 535 Mrd. DM (zum Vergleich: 7 848 Mrd. DM beim Sachwertkonzept); auf private Haushalte entfallen 5 459 Mrd. DM, der korrespondierende Sachwert wurde mit 6 607 Mrd. DM eingegrenzt. Die betraechtliche Differenz von mehr als 1 000 Mrd. DM betrifft vor allem den Bestand an Ein- und Zweifamilienhaeusern - bei Mehrfamilienhaeusern ist der Bewertungsunterschied weniger stark ausgepraegt (Tabelle 2). Ausschlaggebend ist, dass die Mietertraege von Ein- und Zweifamilienhaeusern je qm Wohnflaeche niedriger, die Bau- und Grundstueckskosten dagegen deutlich hoeher sind als bei Mehrfamilienhaeusern.

Zunaechst ueberrascht der Befund, dass die Mietpreise bei Eigenheimen unter denen vergleichbarer Mehrfamilienhaeuser liegen. Die naheliegende Vermutung, dass sich hier unterschiedliche Strukturen hinsichtlich regionaler Lage oder Baualter auswirken, liess sich nicht bestaetigen. Hingegen duerften folgende Aspekte eine Rolle spielen:

--Obwohl hier nur "reine Mietwohnungen" (d.h. nicht verbilligt ueberlassene Wohnungen) betrachtet wurden, sind Mieten von Eigenheimen haeufig nicht marktbestimmt, etwa bei "Gefaelligkeitsmieten" zwischen Verwandten und Bekannten oder im Fall von Genossenschaftswohnungen.

--Bei Zweifamilienhaeusern (besonders aus den 70er und 80er Jahren) werden die Mieten oft aus steuerlichen Gruenden niedrig gehalten [6].

Dies macht deutlich, dass die Bewertung nach dem Ertragswertkonzept im Bereich der Eigenheime auf Grenzen stoesst, weil Informationen ueber marktgerechte Mieten nur bedingt verfuegbar sind - sowohl in gesamtwirtschaftlicher Betrachtung als auch im Einzelfall der gutachterlichen Bewertung -, zumal auch Mietspiegel zumeist nur den Mehrfamilienhausbestand betreffen. Die Wertermittlungs-Verordnung verweist fuer Eigenheime ohnehin auf das Sachwertverfahren.

Auf die Eigenheime entfaellt jedoch der ueberwiegende Teil des Grundvermoegens privater Haushalte. Die Problematik einer Ertragsbewertung stellt sich insbesondere unter steuerlichem Aspekt: So gilt seit der Neuregelung der Grundstuecksbewertung im Rahmen der Erbschaft- und Schenkungsteuer, die von 1997 an die alten 1964er Einheitswerte abloest, auch fuer die Eigenheime ein vereinfachtes Ertragswertverfahren [7]. Fuer eigengenutzte Wohnungen muessen "ortsuebliche Vergleichsmieten" herangezogen werden. Dies fuehrt zu grossen administrativ-technischen Problemen, da zumeist keine Mietspiegel verfuegbar sind. Ein Rueckgriff auf die Statistik wuerde jedenfalls zu einer erheblichen Unterbewertung fuehren. Finanzverwaltung und Steuerberater beklagen die grosse Streitanfaelligkeit dieser Regelung.

Bestandsrenditen 1995

Bezieht man die "Reinertraege" der Immobilien (Mietertrag nach Abzug der Betriebs- und Bewirtschaftungskosten, jedoch vor Abzug einer fiktiven Bodenwertverzinsung) auf die Sachwerte (zu Wiederbeschaffungspreisen von 1995), so erhaelt man aktuelle Bestandsrenditen (Tabelle 3). Im Durchschnitt ueber alle Gebaeudetypen und Baualtersklassen ergibt sich eine Rendite von etwa 3 vH; beruecksichtigt man, dass der Ansatz von Analog- Mieten bei Eigenheimen problematisch ist, so sind die Ergebnisse fuer den Bereich der Mehrfamilienhaeuser staerker hervorzuheben. Als durchschnittliche Renditen ergeben sich fuer die alten Bundeslaender 3,7 vH und fuer die neuen Laender 3,4 vH.

Tendenziell sind bei den aelteren Gebaeudebestaenden hoehere Renditen zu verzeichnen. So resultieren fuer die Mietwohngebaeude aus der Zeit vor 1918 in den alten Laendern Werte um 4,5 vH. Fuer die neueren Gebaeude (Baujahrgaenge von 1988 an) liegt die Rendite unter dem Durchschnitt. Auch bei vermieteten Eigentumswohnungen (WEG-Gemeinschaften) ist die Rendite vergleichsweise niedrig.

Bemerkenswert ist, dass die Renditen in den neuen Laendern nach derzeitigem Stand bereits ein ganz aehnliches Bild aufweisen. Zwar sind die Sachwerte dort viel niedriger als in den alten Laendern, da aber auch die Mieten (insbesondere in der Nettobetrachtung) deutlich unter dem Westniveau liegen, ergibt sich in der Relation eine weitgehende Annaeherung.

Verkehrswerte

Zum Vergleich mit den modellmaessig nach dem Sach- und Ertragswertkonzept ermittelten Werten sind aktuelle Verkehrswerte (tatsaechliche Verkaufserloese bebauter Grundstuecke) von Interesse. Allerdings gibt es dazu kaum flaechendeckende Erhebungen. In der Einkommens- und Verbrauchsstichprobe sind 1993 erstmals Verkehrswerte bei den Haus- und Grundbesitzern erfragt worden. Diese Angaben sind aber nicht nach Objektarten differenziert. Hinzu kommt, dass die Haushalte im Wege der Selbsteinstufung die Vermoegenswerte im Durchschnitt eher ueberschaetzt haben (bei Eigenheimen um 10 bis 15 vH). Dieser "Bias" entspricht ungefaehr dem Wertanstieg bis 1995, so dass die Verkehrswerte fuer dieses Jahr mit den zuvor ermittelten Sach- und Ertragswerten als vergleichbar gelten koennen.

Auf der Basis von EVS-Wertangaben - unter Beruecksichtigung erforderlicher Anpassungen im Mengengeruest (vgl. unten) - ergibt sich ein Verkehrswert aller Wohnimmobilien in Hoehe von 6 290 Mrd. DM. Dieser Betrag liegt naeher an dem zuvor ermittelten Sachwert als am Ertragswert.

Restschulden

Neben den Vermoegensobjekten und -werten wurden in der EVS auch die korrespondierenden Restschulden erfragt. Daneben stehen jaehrliche Angaben der Deutschen Bundesbank ueber Kredite auf Wohngrundstuecke zur Verfuegung. Diese gesamtwirtschaftlichen Daten zeigen, dass die Hochrechnung der EVS den Schuldenstand im Jahre 1993 etwas zu niedrig beziffert - vermutlich deshalb, weil Haushalte mit aelteren Bezugspersonen mit weitgehend lastenfreien Objekten ueberrepraesentiert sind; hinzu kommt, dass in den neuen Laendern zu wenig Haushalte mit Haus- und Grundbesitz erfasst worden sind. Im Zuge einer Fortschreibung auf das Jahr 1995 waren deshalb Anpassungen erforderlich; gleichzeitig mussten die Kredite nach Lage der Grundstuecke in West- und Ostdeutschland, zugleich aber auch nach dem Sitz der Haushalte als deren Eigentuemer aufgeschluesselt werden (Tabelle 4).

Ende 1990 betrugen die Wohnungsbaukredite auf Objekte in den neuen Laendern etwa 54 Mrd. DM, davon 45 Mrd. DM sogenannte Altkredite der Wohnungswirtschaft [8]. Somit verblieben im Jahre 1990 etwa 9 Mrd. DM als Kredite auf Objekte privater Eigentuemer, vermutlich groesstenteils "Zwangshypotheken", die auf Anordnung der Kommunalverwaltungen fuer Instandsetzungen aufgenommen worden waren, daneben aber auch Foerderdarlehen aus dem DDR-Familienheimprogramm.

Der Kreditbestand in den neuen Bundeslaendern ist fuer 1995 auf 223,5 Mrd. DM veranschlagt worden; auf Wohngrundstuecke im Westen entfielen rund 1 371 Mrd. DM. Der Anteil der Wohnungsunternehmen und Koerperschaften kann in Relation zu deren Anteil an den Sachvermoegens- und Grundstueckswerten geschaetzt werden, wobei allerdings beachtet werden muss, dass die Unternehmen hoehere Fremdfinanzierungsquoten beim Neubau und ebenso bei der Sanierung eingehen. Die Kredite auf Wohngrundstuecke im Besitz privater Haushalte duerften 1995 in Westdeutschland bei 1 010 Mrd. DM, in Ostdeutschland bei 105 Mrd. DM gelegen haben. Differenziert man nach dem Wohnsitz der Haushalte, so duerften von den 105 Mrd. DM noch etwa 25 Mrd. DM westdeutschen Haushalten zuzurechnen sein - dies betrifft Alteigentuemer sowie Investoren im Neubau.

Verteilung des Immobilienvermoegens

Neben der Erfassung und zeitnahen Bewertung des Immobilienbestands galt es, die Verteilung des Vermoegens der privaten Haushalte nach soziooekonomischen Merkmalen sowie die Vermoegenskonzentration zu beschreiben. Dazu musste das objektbezogene Datenmaterial zum Haus- und Grundbesitz mit haushaltsbezogenen Mikrodaten zusammengefuehrt werden [9]. Als statistische Basis fuer diesen zweiten Teil der Untersuchung wurde im wesentlichen die EVS 1993 verwendet. Beim Vergleich mit den zuvor genannten Daten der Gebaeude- und Wohnungserhebungen ist zu beachten, dass die Aufteilung nach alten und neuen Bundeslaendern dort nach Lage der Objekte, in der EVS hingegen nach dem Wohnsitz der Haushalte erfolgt. Wegen der langjaehrigen Abwanderung aus der DDR sowie der erheblichen Investitionen in den neuen Laendern seit 1990 faellt dieser Unterschied stark ins Gewicht.

Die EVS ist eine relativ kleine Stichprobe (0,25 vH aller Haushalte) mit freiwilliger Teilnahme [10]. Der Besitz an Ein- und Zweifamilienhaeusern sowie Eigentumswohnungen in den alten Laendern war stark ueberrepraesentiert, der von Mehrfamilienhaeusern hingegen zu gering erfasst. In den neuen Bundeslaendern waren insgesamt zu wenige Haushalte mit Haus- und Grundbesitz in die Stichprobe einbezogen.

Diese Unter- und Uebererfassungen sind weitgehend - in Abstimmung mit den Gebaeude- und Wohnungserhebungen - ausgeglichen worden. Ferner wurde der Zugang an Haushalten mit Haus- und Grundbesitz von 1993 bis 1995 eingegrenzt und in die Berechnung integriert.

Haushalte mit Haus- und Grundbesitz und deren Vermoegenswerte

1995 gab es in Deutschland 36,22 Millionen Privathaushalte. Knapp die Haelfte (49 vH) verfuegt ueber Grundstuecks-, Gebaeude-, oder Wohnungseigentum (Tabellen 5 bis 7). In vielen Faellen handelte es sich allerdings nur um anteiligen Besitz; etwa zwei Drittel aller Haus- und Grundbesitzer waren Alleineigentuemer von Eigenheimen oder Mehrfamilienhaeusern. Im frueheren Bundesgebiet ist der Anteil der Haushalte mit Immobilienvermoegen deutlich hoeher als in den neuen Laendern (52,1 vH gegenueber 35,5 vH). Auch die durchschnittlichen Vermoegenswerte unterscheiden sich betraechtlich - nach dem Verkehrswertkonzept sind es im Westen 423 000 DM, im Osten 205 000 DM. Von den westdeutschen Haushalten hatten 56 vH noch Restschulden, im Durchschnitt 137 000 DM; bei den ostdeutschen Haushalten war diese Quote mit 83 vH deutlich hoeher, was allerdings im wesentlichen durch relativ geringe Beleihungen fuer Modernisierungen erklaert wird; wegen der starken Neubautaetigkeit gibt es allerdings auch zahlreiche Faelle mit hohen Belastungen - der durchschnittliche Kreditbetrag aller Haushalte mit Restschulden liegt bei 53 000 DM.

Soziale Gruppen

Von den Selbstaendigen-Haushalten hatten 1995 74 vH Immobilienbesitz, von den Beamten-Haushalten 66 vH; Haushalte von Angestellten und Arbeitern lagen mit 51 vH bzw. 49 vH knapp ueber dem Durchschnitt, waehrend die von Nichterwerbstaetigen und Arbeitslosen geringere Anteile aufwiesen. Auf die Selbstaendigen-Haushalte, die nur 10 vH der privaten Haus- und Grundeigentuemer stellen, entfielen 17 vH des gesamten Immobilienvermoegens. Hingegen kam auf die Nichterwerbstaetigen als groesste Gruppe (35 vH der Grundeigentuemer) ein unterdurchschnittlicher Anteil des Immobilienvermoegens (knapp 31 vH). Bei Haushalten von Beamten und Angestellten entsprechen die anteiligen Vermoegenswerte dieser Gruppen annaehernd deren zahlenmaessigem Gewicht.

Die hoechsten Vermoegenswerte je Haushalt sind bei den Selbstaendigen anzutreffen (bedingt durch eine Haeufung des Besitzes an Mehrfamilienhaeusern und sonstigen Gebaeuden) - allerdings haben diese Haushalte auch hohe Kreditbelastungen. Dass die Haushalte von Nichterwerbstaetigen unterdurchschnittliche Vermoegenswerte und zudem eine relativ geringe Quote von Grundbesitzern aufweisen, ueberrascht zunaechst; doch ist dies auf die Einbeziehung der neuen Bundeslaender zurueckzufuehren: Fuer Westdeutschland bestaetigt sich das Bild aus frueheren Untersuchungen, nach der fuer diese Gruppe eine ueberdurchschnittliche Wohneigentumsquote sowie betraechtliche Werte mit geringen Restschulden charakteristisch sind.

Altersklassen

Die Haeufigkeit von Haus- und Grundbesitz variiert mit dem Alter des Haushaltsvorstands. Bei den Haushalten mit junger Bezugsperson ist der Anteil der Eigentuemer relativ gering (25 vH); aber mit dem Alter von 35 Jahren nimmt die Quote sprunghaft zu - ungefaehr 60 vH aller Haushalte in den mittleren Altersklassen verfuegen ueber Grundbesitz. Bei Haushalten mit Bezugspersonen von ueber 65 Jahren faellt der Anteil deutlich (bis unter 50 vH) zurueck. Manche Haushalte trennen sich offenbar im Alter von Ihrem Besitz - sei es durch Verkauf oder durch Ueberschreibung zu Lebzeiten auf die Kinder. Allerdings ist wohl auch von Bedeutung, dass die aeltere Generation in den 50er und 60er Jahren geringere Chancen hatte, den Wunsch nach Wohneigentum zu realisieren. Die Folgegenerationen konnten in staerkerem Masse auf eine Unterstuetzung aus dem Familienvermoegen (Schenkung oder Erbschaft) setzen. Fuer die neuen Laender faellt auf, dass die Haushalte von Juengeren (bis 45 Jahre) einen relativ hoeheren Anteil der Grundbesitzer stellen - darin spiegelt sich die hohe Bautaetigkeit fuer die Bildung von Wohneigentum, an der diese Gruppe offenbar stark beteiligt war.

Einkommensschichten

Immobilienbesitz ist eng mit dem Einkommen korreliert [11]. So waren 1995 bei einem jaehrlichen Haushaltsnettoeinkommen von bis zu 36 000 DM knapp 30 vH, bei einem Einkommen von 90 000 DM oder mehr hingegen 74 vH aller Haushalte Haus- und Grundbesitzer. Ebenso deutlich zeigt sich der Einfluss des Einkommens, wenn man die korrespondierenden Vermoegenswerte betrachtet: Der Anteil am Gesamtvermoegen belief sich fuer die Bezieher niedriger Einkommen, die 21 vH aller Grundbesitzer repraesentierten, auf gut 14 vH und fuer die obere Einkommensklasse, die mit knapp 20 vH der Haushalte zahlenmaessig fast ebenso gross ist, auf mehr als ein Drittel. Bei hohen Einkommen standen Mehrfamilienhaeuser, Eigentumswohnungen und sonstige Gebaeude als typische Renditeobjekte im Vordergrund.

Der Anteil der Haushalte mit Restschulden sowie die durchschnittlichen Kredite steigen deutlich mit dem Einkommen, insbesondere in den alten Laendern. Wesentlicher Grund dafuer duerfte sein, dass in den unteren Einkommensschichten ererbte oder aeltere Objekte vorherrschen, waehrend mit hoeherem Einkommen neuere Bauten bzw. Erwerbsfaelle mit neuen Beleihungen in den Vordergrund ruecken. Die fuer die Einkommensschichten berechneten durchschnittlichen Nettovermoegenswerte (Verkehrswerte abzueglich Restschulden) weisen im Vergleich zu den Bruttovermoegen einen weniger starken Anstieg auf.

Vermoegenskonzentration

Waehrend bei den gruppierten Daten praegnante Unterschiede in der Vermoegensausstattung nach sozial-typisierenden Merkmalen deutlich werden, sind die Zusammenhaenge bei den Mikrodaten weniger eindeutig: Im Einzelfall bestehen erhebliche Varianzen bezueglich der Vermoegen in Relation zum Alter, Einkommen, sozialem Status oder der Personenzahl der Haushalte, so dass sich die Einfluesse vielfach ueberlagern.

Obwohl die gruppierten Daten zeigen, dass die Vermoegensbestaende im hohen Lebensalter eher niedrig sind, gibt es durchaus eine betraechtliche Zahl aelterer Haushalte mit grossen Vermoegen. Haeufig beziehen diese auch vergleichsweise niedrige Einkuenfte. Der Zusammenhang von Vermoegen und Einkommenshoehe ist nicht so eng, weil vielfach Vermoegen aus Erbschaften stammen und nicht aus eigenem Einkommen aufgebaut wurden.

Viele Haushalte verfuegten 1995 ueber nur kleine, aber haeufig schuldenfreie Vermoegen. In Westdeutschland waren es vor allem Vermoegen unter 150 000 DM (Erbschaftsanteile, unbebaute Grundstuecke). Aehnlich in Ostdeutschland, wobei dort erstaunlich viele Angaben auf Betraege unter 50 000 DM lauten, vielfach handelt es sich um Grundstuecke mit geringfuegiger Bebauung. Die Kredite stehen in weiten Teilbereichen in annaehernd proportionalem Verhaeltnis zu den Vermoegenswerten, dennoch sind - gerade im oberen Bereich - auch schuldenfreie Vermoegen in betraechtlicher Zahl zu beobachten.

Zur Darstellung der Konzentration des Immobilienvermoegens wurden die Haushalte mit Haus- und Grundbesitz nach steigenden Vermoegenswerten in Klassen von je 100 000 DM geschichtet (Tabellen 8 und 9 sowie die Abbildungen 1 und 2). Auf die Vermoegensschichten bis 200 000 DM entfielen 20,5 vH der Haushalte mit Haus- und Grundbesitz; diese besassen 5,8 vH des Gesamtvermoegens. Dabei duerfte es sich vorwiegend um Miteigentum aus Erbschaften sowie Beteiligungen anderer Art oder allenfalls um Alleineigentum in Form einer Eigentumswohnung sowie aelterer Eigenheime handeln. Auf die 10,3 vH der Haushalte mit Vermoegen von 800 000 DM und mehr konzentrierten sich gut 32 vH der Vermoegenswerte. Der Gini- Koeffizient [12] fuer Deutschland betrug 39,4 vH. Die Verteilung ist allerdings wesentlich durch die westdeutschen Verhaeltnisse gepraegt. Dies ergibt sich durch das hohe Gewicht der alten Bundeslaender bei den Haushalten (15,3 Mill. Grundbesitzer in den alten gegenueber 2,4 Mill. in den neuen Laendern) und erst recht bei den Vermoegenswerten (6 500 Mrd. DM zu 490 Mrd. DM). In Ostdeutschland ist die Vermoegenskonzentration staerker als im alten Bundesgebiet [13]: Ein Drittel der Haushalte verfuegte 1995 ueber Vermoegen von hoechstens 100 000 DM. Infolge der hohen Bautaetigkeit nach der Wende ist jedoch eine Anzahl "reicherer" Haushalte hinzugekommen, die ins Gewicht faellt. Deren Vermoegen lagen im Schwerpunkt jedoch unter 500 000 DM; nur 5,8 vH aller Haushalte hatten hoehere Vermoegen. Im Westen entfallen nur 11,7 vH der Haushalte oder 4,1 vH der Vermoegensbestaende auf die Klassen bis 200 000 DM. Oberhalb von 500 000 DM waren dort 23 vH der Haushalte mit knapp der Haelfte des Gesamtvermoegens angesiedelt.

Die Haeufung von gewerblichen Renditeobjekten sowie von Mietwohngebaeuden spiegelt sich in den alten Bundeslaendern bei Haushalten mit Vermoegen von 800 000 DM und mehr (11,5 vH der Haus- und Grundbesitzer mit 33,5 vH des Gesamtvermoegens), waehrend im Osten lediglich 2,6 vH der Haushalte oder 16,4 vH der Vermoegen auf diese Klassen entfallen. Vermoegensmillionaere - bezogen auf den Haus- und Grundbesitz - waren in Deutschland nur rund 5 vH dieser Haushalte; sie verfuegen allerdings ueber knapp 22 vH des Immobilienvermoegens.

Wenn man bedenkt, dass in Ballungsraeumen schon manches Eigenheim den Millionenwert erreicht, ist der geringe Anteil der Haushalte mit Vermoegen oberhalb dieser Grenze eigentlich ein ueberraschender Befund. Doch ist das Immobilienvermoegen sehr breit gestreut: Von den 17,74 Mill. Haushalten mit Grundbesitz verfuegten die meisten (gut 14 Mill. Haushalte) ueber Vermoegen unterhalb der Grenze von 500 000 DM. Dabei spielt auch eine Rolle, dass wertvollere Immobilien haeufig anteilig auf mehrere Haushalte (z.B. Erbengemeinschaften) verteilt sind.

Die Besetzung der Haushalte nach Groessenklassen des Vermoegens verschiebt sich nach unten, wenn die Restschulden beruecksichtigt werden (Tabelle 9 und Abbildung 2). Die Vermoegenskonzentration in der Nettobetrachtung fiel mit einem Gini-Koeffizienten von 42,4 vH staerker aus als in der Bruttobetrachtung. Dabei entfielen auf 32,6 vH der Haus- und Grundbesitzer mit Vermoegen unter 200 000 DM rund 10 vH des Netto-Gesamtvermoegens. Schwaecher besetzt sind alle Klassen von 300 000 DM an aufwaerts. Die Zahl der Immobilien-Millionaere verringert sich ebenfalls: Sie machten gut 4 vH der Grundbesitzer aus und verfuegten ueber einen Anteil am Nettovermoegen von 19 vH.

Die Gini-Koeffizienten nach dem Verkehrswertkonzept liegen - brutto wie netto - bei 40 vH. Die Konzentration des Immobilienvermoegens ist somit keineswegs als besonders stark zu bezeichnen [14]. Einige Anhaltspunkte sprechen sogar dafuer, dass sie sich im Zeitablauf zurueckgebildet hat: Berechnungen aufgrund frueherer EVS-Daten, die allerdings nur auf die Angaben ueber die steuerlichen Einheitswerte des Grundvermoegens gestuetzt werden konnten, zeigen eine gewisse Abflachung der Lorenzkurven [15]. Dieser Trend resultiert allerdings weniger daraus, dass die Vermoegensbestaende der reicheren Haushalte abgenommen haben, als daraus, dass sich die Zahl der Haushalte mit Grundbesitz staendig vergroessert hat (in Westdeutschland von 1973 bis 1978 um 1,3 Mill., von 1978 bis 1988 um 2 Mill. Haushalte und von 1988 bis 1995 sogar um 3 Mill. Haushalte) [16]. Diese Verbreiterung der Basis ist unter anderem ein Ergebnis der staatlichen Wohnungsbau- und Wohneigentumsfoerderung, aber in aehnlich starkem Masse durch Vererbung von Vermoegen bedingt.

Um die Veraenderung der Haushalte mit Grundbesitz nach Altersklassen von 1988 bis 1993 einzuschaetzen, ist fuer die alten Bundeslaender eine hypothetische Fortschreibung der EVS 1988 vorgenommen und mit der neuen Stichprobe verglichen worden. Danach ist insbesondere bei Haushalten mit Bezugspersonen im Alter von 25 bis 45 Jahren der Anteil der Immobilienbesitzer gestiegen (Tabelle 10). Fruehere Untersuchungen hatten gezeigt, dass der Erwerb von Immobilien erst spaeter, vorwiegend im Lebensabschnitt von 40 bis 60 Jahren realisiert werden konnte: Erst in diesem Alter reichten haeufig Einkommen und Ersparnis fuer ein tragfaehige Finanzierung aus; zudem fallen normalerweise erst in diesem Alter Erbschaften an. Die deutliche Verschiebung des Immobilienerwerbs zu den juengeren Haushalten belegt, dass diese vermutlich vielfach durch Unterstuetzung der Eltern Eigentum bilden. In die gleiche Richtung weist die Beobachtung, dass Haushalte mit Personen hoeheren Alters Vermoegen aufloesen.

Vermoegenspolitische Bedeutung

Das Immobilienvermoegen der privaten Haushalte belief sich 1995 - je nach Bewertungskonzept - auf 7 300 Mrd. DM (Sachwerte) bzw. 6 170 Mrd. DM (Ertragswerte), jeweils brutto, einschliesslich der sonstigen Gebaeude und unbebauten Grundstuecke. Die darauf lastenden Kredite betrugen 1 290 Mrd. DM. Das Immobilienvermoegen ueberstieg den Wert des Geldvermoegens der privaten Haushalte erheblich: In einer zur EVS vergleichbaren Abgrenzung [17] belief sich das Bruttogeldvermoegen nach der Zusammenstellung der Deutschen Bundesbank Ende 1995 auf 3 930 Mrd. DM, nach Abzug der Konsumentenkredite auf 3 560 Mrd. DM.

Die Einkommen aus dem Wohnimmobilienvermoegen - einschliesslich des zugerechneten Einkommens in Form fiktiver Mietwerte fuer den selbstgenutzten Wohnraum - sind mit weniger als 4 vH Rendite (Tabelle 3, oben) relativ gering. Allerdings duerften beim Aufbau von Immobilienvermoegen neben dem Ertragsmotiv weitere Faktoren eine Rolle spielen oder sogar im Vordergrund stehen: bei Eigenheimen und selbst genutzten Eigentumswohnungen die erwartete Mietersparnis im Alter (alternativ eine Rueckwandlung von Sach- in Geldvermoegen, die zunehmende Bedeutung erlangt); ferner die steuerliche Beguenstigung von Wohnungsbauinvestitionen, durch die Immobilien mit einer anfaenglich nur geringen oder sogar negativen Rendite vor Steuern fuer Privatanleger zu einer attraktiven Anlageform werden koennen [18]. Die Vermoegenskonzentration (in Form von Mehrfamilienhaeusern, Eigentumswohnungen und sonstigen Gebaeuden) in den oberen Einkommensschichten duerfte in diesem Sinne zu interpretieren sein.

Ausblick

Das Immobilienvermoegen ist nur ein - allerdings gewichtiger - Teil des Gesamtvermoegens der privaten Haushalte. Fuer die kuenftige vermoegens- und verteilungspolitische Diskussion ist eine Zusammenschau von Immobilien-, Geld- und Betriebsvermoegen von besonderem Interesse [19]. Erst in der Kombination der relevanten Vermoegenspositionen kann die Frage beantwortet werden, wie reich die privaten Haushalte in Deutschland sind. Dies gilt fuer Vorschlaege, die eine Wiedereinfuehrung der Vermoegensteuer oder eine besondere Vermoegensabgabe fuer "Millionaere" zum Ziel haben. Allerdings sollten die erheblichen Bewertungs- und Erfassungsprobleme nicht unterschaetzt werden.

Die bisherige Bewertung des Grundvermoegens verletzt die Steuergerechtigkeit. Ein Verfahren, das die tatsaechlichen Verkehrswerte einigermassen zuverlaessig trifft und zugleich verwaltungstechnisch praktikabel ist, wurde bisher nicht gefunden. Die Erfahrungen mit der Einheitsbewertung des Grundbesitzes und der Neuregelung bei der Erbschaftsteuer haben gezeigt, dass die Unterbewertung des Grundvermoegens gegenueber dem Geldvermoegen bestehen bleibt [20]. Anders als das Geldvermoegen kann das Immobilienvermoegen jedoch dem fiskalischen Zugriff nicht durch Flucht ins Ausland entzogen werden. Bei der Vermoegens- oder Erbschaftsbesteuerung, die ohnehin staerker auf die Abschoepfung des liquiden Geldvermoegens zielen muss, sollte versucht werden, das Immobilienvermoegen angemessen - als Sockel - in die Bemessungsgrundlage einzubeziehen.

[1] Bernd Bartholmai, Stefan Bach: Immobilienvermoegen privater Haushalte in Deutschland 1995. Gutachten im Auftrage des Statistischen Bundesamtes. Berlin 1998. Erscheint demnaechst als Projektbericht des Statistischen Bundesamtes zu Erhebungen nach õ 7 BStatG, Wiesbaden.

[2] Immobilienvermoegen der privaten Haushalte. Bearb.: Stefan Bach, Bernd Bartholmai. In: Wochenbericht des DIW, Nr. 4/96; sowie Bernd Bartholmai, Stefan Bach: Immobilienvermoegen privater Haushalte. Erhebungen nach õ 7 BStatG, Projektbericht. Hrsg.: Statistisches Bundesamt, Wiesbaden 1995.

[3] Die Kriterien fuer die Bewertung von Gebaeuden und Grundstuecken im Geschaeftsverkehr sind in der Wertermittlungsverordnung (WertV, zuletzt im Jahre 1988 neu gefasst) und den Wertermittlungs-Richtlinien (WertR, letzte Fassung von 1991) festgelegt.

[4] Bei der Nutzungsdauer werden sukzessive Verkuerzungen im Zeitablauf (im Hinblick darauf, dass sich der Anteil der Neubau-Investitionen verringert) und Unterschiede zwischen alten und neuen Bundeslaendern beruecksichtigt.

[5] Das Statistische Bundesamt berechnet das Vermoegen zu konstanten Preisen, zur Zeit wird die Preisbasis von 1991 zugrundegelegt. Daneben erfolgt eine Umrechnung auf Wiederbeschaffungspreise des jeweiligen Berichtsjahres. Die in Tabelle 1 "in Preisen von 1995" ausgewiesenen Werte entsprechen denen zu Wiederbeschaffungspreisen zur Jahreswende 1995/96.

[6] Bei der steuerlichen Veranlagung von Gebaeuden aus dieser Zeit richtet sich der steuerpflichtige Mietwert des eigengenutzten Teils nach der Miethoehe des vermieteten Teils.

[7] Vgl. §§ 138 ff. Bewertungsgesetz.

[8] In der Bankenstatistik fuer 1990 als Bestand der Deutschen Kreditbank AG ausgewiesen.

[9] Zur Methodik vgl. Kapitel 3 des vorliegenden Gutachtens.

[10] Haushalte mit besonders hohen Einkommen werden nicht einbezogen bzw. unzulaenglich erfasst; generell wird bei dieser Stichprobe ein "Mittelstandsbias" verzeichnet, d.h. relativ gut situierte Haushalte (insbesondere von Angestellten und Rentnern) haben eine hoehere Teilnahmebereitschaft. Zum Ausgleich wurde hier eine Korrektur der Hochrechnungsfaktoren auf der Grundlage der Einkommensteuerstatistik 1992 durchgefuehrt.

[11] Hervorzuheben ist, dass in der vorliegenden Auswertung die Einkommen nach den detaillierten Angaben in der EVS-Jahresrechnung zugrundegelegt worden sind. Gegenueber der Selbsteinstufung im Grundinverview fallen die Nettoeinkommen dabei deutlich hoeher aus. Bei den Veroeffentlichungen zur EVS wird hingegen auf die Einkommensangaben nach Selbsteinstufung Bezug genommen. Gleiches gilt fuer Mikrozensus oder GWSt, die ebenfalls dieses Einkommenskonzept verwenden.

[12] Dabei wird die Flaeche zwischen der Lorenzkurve und der 45ø-Linie ins Verhaeltnis zur gesamten Dreiecksflaeche unterhalb dieser Linie gesetzt. Der Wertebereich reicht von 0 bis 1 (jeweils einschliesslich), hohe Werte bedeuten eine starke Konzentration. Die Lorenzkurve kann unmittelbar aus den Schichtungstabellen abgeleitet werden, indem die kumulierten Anteile der nach Vermoegenshoehe gruppierten Haushalte mit Haus- und Grundbesitz (Abszisse) auf die kumulierten Anteile am Gesamtvermoegen bezogen werden, die auf diese Haushalte entfallen (Ordinate). Bei vollkommener Gleichverteilung laeuft die Lorenzkurve entlang der 45ø-Linie; mit steigender Vermoegenskonzentration wird sie immer konvexer.

[13] Der Gini-Koeffizient wurde fuer die alten Bundeslaender mit 37 vH, fuer die neuen Laender mit 46,6 vH ermittelt.

[14] In der auf das Jahr 1991 bezogenen frueheren Berechnung des Immobilienvermoegens fuer Westdeutschland war ebenfalls eine Lorenzkurve dargestellt; dabei waren jedoch durch einen Programmierfehler versehentlich die Klassengrenzen verschoben worden. Die Kurve verlaeuft daher zu flach, der korrespondierende Gini-Koeffizient war dementsprechen faelschlich mit nur 27 vH angegeben; tatsaechlich belief er sich auf 38 vH (Verkehrswerte brutto). Vgl. Bernd Bartholmai, Stefan Bach: Immobilienvermoegen privater Haushalte. Projektbericht ..., a.a.O., S. 175; und: Immobilienvermoegen privater Haushalte. Bearb.: Bernd Bartholmai, Stefan Bach. In: Wochenbericht des DIW, Nr. 4/96, S. 71.

[15] Vgl.: Wohneigentum und Verteilung des privaten Grundvermoegens. Bearb.: Bernd Bartholmai. In: Wochenbericht des DIW, Nr. 50/81. Bernd Bartholmai: Elemente regionaler Wohnungsmarktmodelle und offene Fragen der Wohnungsmarktanalyse. Sonderheft des DIW, Nr. 95. Berlin 1982, S. 30. Heinrich Schlohmann: Vermoegensverteilung und Altersvorsorge. Frankfurt a.M. 1992, S. 153 ff.

[16] In diesen Zahlen ist beruecksichtigt, dass in der EVS 93 (sowie in den vorliegenden Berechnungen fuer 1995) die Haushalte von Auslaendern einbezogen sind. Der Vergleich mit frueheren EVS-Ergebnissen bezieht sich also nur auf Westdeutschland und Haushalte mit deutscher Bezugsperson.

[17] D.h. ohne Bargeldbestaende und Sichteinlagen sowie ohne Geldmarktpapiere und "sonstige Forderungen" (im wesentlichen Ansprueche gegenueber Pensionskassen u.ae.).

[18] Vgl. dazu ausfuehrlich: Geplante Einkommensteuerreform: Erhebliche Folgen fuer den Wohnungsbau, Bearb.: Stefan Bach, Bernd Bartholmai. In: Wochenbericht des DIW, Nr. 10/97; sowie die Berechnungen der Expertenkommission Wohnungspolitik. In: Bundestags-Drucksache 13/159, Tz. 8114 ff.

[19] Eine zusammenfassende Vermoegensschichtung fuer private Haushalte 1993, die allerdings nicht auf eine einheitliche Datenbasis bzw. Mikrodaten abgestuetzt war, hat das DIW im Rahmen einer Studie zur Neuregelung von Vermoegen- und Erbschaftsteuer vorgelegt: Zur Neuregelung von Vermoegen- und Erbschaftsteuer, Bearb.: Stefan Bach, Bernd Bartholmai. In: Wochenbericht des DIW, Nr. 30/96.

[20] So bereits Bernd Bartholmai: Bewertung nach dem Ertrag mindert Einnahmen aus der Erbschaftsteuer. In: Handelsblatt vom 22./23.11.1996, S. 8.

                                                                             
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Tabelle 1                                                                       
Volkswirtschaftliches Nettoanlagevermoegen und Immobilienvermoegen privater     
Haushalte in Deutschland (zum Jahresende 1995)                                  
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Nettovermoegenswert in Mrd.DM bewertet zu         Anschaffungs-     Preisen von 
                                                    preisen             1995    
                                                                                
Volkswirtschaftliches Anlagevermoegen                    Angaben laut VGR       
(ohne zugehoerige Bodenwerte)                                                   
                                                                                
Alle Wirtschaftsbereiche (1)                          6552             10113    
Ausruestungen                                         1597              1688    
Bauten                                                4955              8425    
 Unternehmen ohne Wohnungsverm.                         .               2666    
 Wohnungsvermietung (Wohnungen) (2)                   2646              4840    
 Staat, private Org. ohne Erwerbszweck                  .                919    
                                                                                
Immobilienvermoegen  (3)                                eigene Berechnungen     
(einschliesslich Bodenwerte)                                                    
                                                                                
Wohnbauten  (4)                                       2784               5093   
zugehoerige Grundstuecke (Bodenwert)                    .                2759   
zusammen: Wohnimmobilien                                .                7852   
                                                                                
im Eigentum privater Haushalte (5) (6)                                          
Wohnimmobilien                                         .                6600    
sonstige Gebaeude                                      .                 410    
unbebaute Grundstuecke                                 .                 290    
                                                                                
Immobilienvermoegen privater Haushalte                 .                7300    
zusaetzlich: Immobilien im Ausland  6)                 .                 130    
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(1) Ohne oeffentlichen Tiefbau.                                                 
(2) Dieser Wirtschaftsbereich ist funktional abgegrenzt und umfasst alle        
Wohnungen, einschliesslich der eigengenutzten Wohnungen privater Haushalte.     
(3) Im Inland belegene Objekte, berechnet nach dem Sachwertkonzept.             
(4) Diese Berechnung bezieht sich auf  Investititonen fuer bzw. den Bestand an  
Wohngebaeuden; einbezogen sind gewerblich genutzte Flaechen in Wohngebaeuden,   
Wohnungen in Nichtwohngebaeuden bleiben dagegen unberuecksichtigt.              
(5) Einschliesslich Personengemeinschaften sowie Beteiligungen an               
Personengesellschaften.                                                         
(6) Von Haushalten mit  Wohnsitz im Inland.                                     
"Quellen: Statistisches Bundesamt - volkswirtschaftliche Gesamtrechnung;"       
Berechnungen des DIW zum Immobilienvermoegen privater Haushalte 1995.           
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Tabelle 2                                                                       
Verhaeltnis von Ertragswerten zu Sachwerten 1995                                
in vH                                                                           
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Bewertungskonzept,        Ein- und Zwei-    Mehrfamilienhaeuser    Wohngebaeude 
Region                    familienhaeuser                           insgesamt   
                        Insges. dar. priv.  Insges. dar. priv.   Insges. dar.   
                                Haushalte           Haushalte           priv.   
                                                                     Haushalte  
                                                                                
Gebaeudewerte                                                                   
  Alte Bundeslaender      67,2      67,2      87,9      90,5       75,1    74,2 
  Neue Bundeslaender      45,5      45,6      80,3      74,3       65,7    53,0 
  Deutschland             65,7      65,8      86,8      89,6       74,1    72,9 
                                                                                
Boden- und Gebaeudewerte                                                        
  Alte Bundeslaender      79,0      79,0      91,9      93,8       83,8    83,4 
  Neue Bundeslaender      70,2      70,1      86,1      83,6       78,4    73,2 
  Deutschland             78,3      78,3      91,1      93,2       83,2    82,6 
------------------------------------------------------------------------------- 
Quelle: Berechnungen des DIW zum Immobilienvermoegen privater Haushalte 1995.   
===============================================================================
                                                                             
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Tabelle 3                                                                       
Bestandsrenditen des Immobilienvermoegens 1995                                  
Mietertrag (1) in vH des Sachwertes (2)                                         
------------------------------------------------------------------------------- 
                                                                                
Gebaeudetyp nach Baualter               Ein-       Zwei-      Mehr-     Wohn-   
davon Eigentum / Verfuegung           familien-  familien-  familien-  gebaeude 
privater Haushalte                     haeuser    haeuser    haeuser    insg.   
                                                                                
  alte Bundeslaender                                                            
errichtet von ... bis...                                                        
                                                                                
vor 1901                                 2,9         3,2        4,5      3,4    
1901 bis 1918                            3,1         3,3        4,8      3,9    
1919 bis 1948                            3,0         3,1        3,6      3,2    
1949 bis 1968                            3,1         2,6        3,1      3,0    
1969 bis 1978                            3,1         2,7        3,6      3,2    
1979 bis 1987                            2,8         2,4        3,7      3,0    
1988 bis 1995                            2,7         2,5        2,9      2,8    
                                                                                
insgesamt                                3,0         2,7        3,5      3,1    
im Eigentum  von:                                                               
Einzelpersonen, Ehepaaren                3,0         2,7        4,0      3,1    
Erben- / Personengemeinsch.              2,9         2,8        4,0      3,4    
Eigentuemergemeinsch. (WEG)              3,1         2,6        2,8      2,7    
                                                                                
private Haushalten insgesamt             3,0         2,7        3,7      3,1    
                                                                                
  neue Bundeslaender                                                            
errichtet von ... bis...                                                        
                                                                                
vor 1901                                 2,1         2,6        3,8      2,8    
1901 bis 1918                            2,8         2,3        4,3      3,5    
1919 bis 1948                            2,5         2,8        3,3      2,8    
1949 bis 1968                            2,2         2,4        3,2      2,9    
1969 bis 1978                            2,4         2,3        3,0      2,8    
1979 bis 1987                            3,1         1,9        3,8      3,5    
1988 bis 1995                            1,7         0,8        2,7      2,1    
                                                                                
insgesamt                                2,3         2,4        3,4      2,9    
im Eigentum / Verfuegung von:                                                   
Einzelpersonen, Ehepaaren                2,3         2,4        3,6      2,5    
Erben- / Personengemeinsch.              2,3         2,5        3,6      3,1    
Eigentuemergemeinsch. (WEG)              2,2         2,0        3,0      3,0    
                                                                                
private Haushalten insgesamt             2,3         2,4        3,6      2,6    
darunter: in derzeit. Verfuegung         2,3         2,5        3,5      2,8    
                                                                                
------------------------------------------------------------------------------- 
(1) Mieten (netto, kalt) abzueglich Bewirtschaftungskosten (Reinertrag).        
(2) Bodenwert und Sachwert des Gebaeudes zu Wiederbeschaffungspreisen 1995.     
Quelle: Berechnungen des DIW zum Immobilienvermoegen privater Haushalte 1995.   
===============================================================================
                                                                             
------------------------------------------------------------------------------- 
Tabelle 4                                                                       
Entwicklung der Kreditbestaende auf Wohngrundstuecke                            
Kredite an inlaendische Unternehmen und Privatpersonen, Jahresendbestand        
in Mrd. DM                                                                      
------------------------------------------------------------------------------- 
                                                                                
Kreditgeber, Darlehensart 1990 (*)  1990   1991   1992   1993   1994   1995  
                                                                                
Kreditinstitute insgesamt  806,8   860,4  911,8  970,2 1084,4 1201,4 1303,8  
                                                                                
  Hypothekarkredite        531,3   534,2  549,9  568,3  639,7  727,1  807,8     
  Sonstige Kredite         275,4   326,2  361,9  402,0  444,7  474,3  496,0     
                                                                                
Bausparkassen              134,9   135,1  140,6  150,7  160,8  163,9  171,8     
                                                                                
  Bauspardarlehen           94,8    94,8   95,5   98,3  100,3   98,1   98,7     
  Vor- und                                                                      
  Zwischenkredite           40,1    40,3   45,1   52,5   60,7   65,7   73,1     
                                                                                
Versicherungen                                                                  
  Hypothekarkredite         84,7    84,7   91,1   97,7  102,1  113,2  119,2     
                                                                                
Kredite insgesamt(1)      1026,4  1080,2 1143,5 1218,6 1347,3 1478,5 1594,8     
                                                                                
  Hypothekarkredite,                                                            
  Bauspardarlehen (2)      710,8   713,7  736,5  764,3  842,1  938,4 1025,7     
  Sonstige Kredite,                                                             
Zwischenfinanzierung (3)   315,5   366,5  407,0  454,5  505,4  540,0  569,1     
                                    (4)                  (4)           (4)      
Kredite auf Objekte in                                                          
den alten Laendern                1026,4               1216,5        1371,3     
dar.: auf Objekte                                                               
privater Haushalte                 720,0                880,0        1010,0     
Kredite auf Objekte in                                                          
den neuen Laendern                  53,8                130,8         223,5     
dar.: auf Objekte                                                               
privater Haushalte                   8,9                 34,0         105,0     
------------------------------------------------------------------------------- 
(*) Angaben hier noch ohne die neuen Bundeslaender - fuer dieses Jahr lagen     
zugleich Angaben fuer Deutschland insgesamt vor.                                
(1) Kreditinstitute, Bausparkassen und Versicherungen.                          
(2) Darlehen mit laengerfristiger Laufzeit.                                     
(3) Kurz- und mittelfristige Darlehen.                                          
(4) Aufteilung geschaetzt.                                                      
Quellen: Bankenstatistik der Deutschen Bundesbank (Statistische Beihefte zum    
Monatsbericht ,Reihe 1) sowie ergaenzende Angaben fuer Bausparkassen und        
Versicherungen aus dem  Monatsbericht.                                          
===============================================================================
                                                                             
------------------------------------------------------------------------------- 
Tabelle 5                                                                       
Haushalte mit Haus- und Grundbesitz und deren soziale Struktur im Vergleich zur 
Gesamtheit der privaten Haushalte in Deutschland                                
------------------------------------------------------------------------------- 
                                                                                
Struktur der          private Haushalte  davon: Haushalte mit Haus-             
privaten Haushalte        insgesamt                und Grundbesitz              
nach...                         Struktur            Anteil Struktur             
                         in 1000   in %    in 1000    in %    in %              
                                                                                
Sozialen Gruppen (1)                                                            
Haushalte von...                                                                
Selbstaendigen              2396   6,6       1764     73,6     9,9              
Beamten                     1653   4,6       1092     66,1     6,2              
Angestellten                8652  23,9       4388     50,7    24,7              
Arbeitern                   7712  21,3       3787     49,1    21,3              
Arbeitslosen                1997   5,5        552     27,6     3,1              
Nichterwerbstaetigen       13810  38,1       6157     44,6    34,7              
Haushalte insgesamt        36220 100,0      17740     49,0   100,0              
                                                                                
Altersklassen (1)                                                               
Haushalte von...                                                                
unter 35-jaehrigen          8150  22,5       2018     24,8    11,4              
35- bis unter 45-jaehrigen  6519  18,0       3930     60,3    22,2              
45- bis unter 55-jaehrigen  6212  17,2       3812     61,4    21,5              
55- bis unter 65-jaehrigen  6357  17,6       3740     58,8    21,1              
65- bis unter 70-jaehrigen  2861   7,9       1574     55,0     8,9              
ueber 70-jaehrigen          6121  16,9       2666     43,6    15,0              
Haushalte insgesamt        36220 100,0      17740     49,0   100,0              
                                                                                
Einkommensschichten (2)                                                         
Haushaltsnettoeinkommen                                                         
bis 36 000 DM              12702  35,1       3749     29,5    21,1              
von 36 000 bis 48 000 DM    6244  17,2       2947     47,2    16,6              
von 48 000 bis 60 000 DM    5147  14,2       2806     54,5    15,8              
von 60 000  bis 72 000 DM   3825  10,6       2389     62,5    13,5              
von 72 000 bis 90 000 DM    3560   9,8       2355     66,2    13,3              
ueber 90 000 DM             4741  13,1       3495     73,7    19,7              
Haushalte insgesamt        36220 100,0      17740     49,0   100,0              
------------------------------------------------------------------------------- 
                                                                                
                                                                                
------------------------------------------------------------------------------- 
                                                                                
Struktur der               Immobilienvermoegen  darunter: Haushalte             
privaten Haushalte           zum Verkehrswert     mit Restschulden              
nach...                     insgesamt Struktur    Anteil   Kredite              
                              Mrd. DM   in %       in %    Mrd. DM              
                                                                                
Sozialen Gruppen (1)                                                            
Haushalte von...                                                                
Selbstaendigen                 1207      17,3       69,1      289               
Beamten                         451       6,4       77,8      106               
Angestellten                   1790      25,6       76,0      469               
Arbeitern                      1222      17,5       68,7      223               
Arbeitslosen                    168       2,4       56,9       23               
Nichterwerbstaetigen           2152      30,8       37,3      180               
Haushalte insgesamt            6990     100,0       59,8     1290               
                                                                                
Altersklassen (1)                                                               
Haushalte von...                                                                
unter 35-jaehrigen              640       9,2       78,7      205               
35- bis unter 45-jaehrigen     1573      22,5       78,8      444               
45- bis unter 55-jaehrigen     1732      24,8       70,5      361               
55- bis unter 65-jaehrigen     1500      21,5       53,2      191               
65- bis unter 70-jaehrigen      643       9,2       35,6       48               
ueber 70-jaehrigen              903      12,9       25,8       41               
Haushalte insgesamt            6990     100,0       59,8     1290               
                                                                                
Einkommensschichten (2)                                                         
Haushaltsnettoeinkommen                                                         
bis 36 000 DM                  996      14,3       38,8        79                
von 36 000 bis 48 000 DM       863      12,4       49,4        89                
von 48 000 bis 60 000 DM       928      13,3       61,8       147                
von 60 000  bis 72 000 DM      875      12,5       67,3       168                
von 72 000 bis 90 000 DM       990      14,2       70,1       194                
ueber 90 000 DM                2338     33,4       77,5       614                
Haushalte insgesamt            6990    100,0       59,8      1290                
------------------------------------------------------------------------------- 
(1) Einstufung nach der Bezugsperson des Haushaltes.                            
(2) Nettoeinkommen des Haushalts entsprechend der Jahresrechnung der EVS 1993   
(Einkommensniveau 1993).                                                        
Quelle: Berechnungen des DIW zum Immobilienvermoegen privater Haushalte 1995.   
===============================================================================
                                                                             
------------------------------------------------------------------------------- 
Tabelle 6                                                                       
Haushalte mit Haus- und Grundbesitz und deren soziale Struktur im Vergleich     
zur Gesamtheit der privaten Haushalte im frueheren Bundesgebiet                 
------------------------------------------------------------------------------- 
                                                                                
Struktur der                  private Haushalte   davon: Haushalte mit Haus-    
privaten Haushalte              insgesamt             und Grundbesitz           
nach...                                Struktur            Anteil  Struktur     
                              in 1000    in %     in 1000   in %     in %       
Sozialen Gruppen (1)                                                            
Haushalte von...                                                                
Selbstaendigen                  2066      7,0      1570     76,0     10,2       
Beamten                         1555      5,3      1075     69,1      7,0       
Angestellten                    7194     24,4      3834     53,3     25,0       
Arbeitern                       6055     20,5      3131     51,7     20,4       
Arbeitslosen                    1399      4,7       386     27,6      2,5       
Nichterwerbstaetigen           11221     38,1      5354     47,7     34,9       
Haushalte insgesamt            29490    100,0     15350     52,1    100,0       
                                                                                
Altersklassen (1)                                                               
Haushalte von...                                                                
unter 35-jaehrigen              6591     22,4      1642     24,9     10,7       
35- bis unter 45-jaehrigen      5225     17,7      3289     62,9     21,4       
45- bis unter 55-jaehrigen      5072     17,2      3313     65,3     21,6       
55- bis unter 65-jaehrigen      5131     17,4      3254     63,4     21,2       
65- bis unter 70-jaehrigen      2448      8,3      1433     58,5      9,3       
ueber 70-jaehrigen              5022     17,0      2419     48,2     15,8       
Haushalte insgesamt            29490    100,0     15350     52,1    100,0       
                                                                                
Einkommensschichten (2)                                                         
Haushaltsnettoeinkommen                                                         
bis 36 000 DM                   9363     31,8      2923     31,2     19,0       
von 36 000 bis 48 000 DM        4839     16,4      2366     48,9     15,4       
von 48 000 bis 60 000 DM        4152     14,1      2346     56,5     15,3       
von 60 000  bis 72 000 DM       3300     11,2      2130     64,5     13,9       
von 72 000 bis 90 000 DM        3273     11,1      2210     67,5     14,4       
ueber 90 000 DM                 4562     15,5      3376     74,0     22,0       
Haushalte insgesamt            29490    100,0     15350     52,1    100,0       
------------------------------------------------------------------------------- 
                                                                                
                                                                                
------------------------------------------------------------------------------- 
                                                                                
Struktur der                      Immobilienvermoegen   darunter: Haushalte     
privaten Haushalte                 zum Verkehrswert     mit Restschulden        
nach...                           insgesamt  Struktur   Anteil   Kredite        
                                   Mrd. DM      in %      in %    Mrd. DM       
Sozialen Gruppen (1)                                                            
Haushalte von...                                                                
Selbstaendigen                       1150       17,7      66,8      278         
Beamten                               446        6,9      77,8      105         
Angestellten                         1674       25,8      75,0      444         
Arbeitern                            1079       16,6      64,3      190         
Arbeitslosen                          135        2,1      45,6       16         
Nichterwerbstaetigen                 2017       31,0      31,3      153         
Haushalte insgesamt                  6500      100,0      56,2     1185         
                                                                                
Altersklassen (1)                                                               
Haushalte von...                                                                
unter 35-jaehrigen                    559        8,6      76,0      184         
35- bis unter 45-jaehrigen           1417       21,8      77,1      403         
45- bis unter 55-jaehrigen           1629       25,1      68,2      344         
55- bis unter 65-jaehrigen           1414       21,7      49,9      173         
65- bis unter 70-jaehrigen            610        9,4      31,2       43         
ueber 70-jaehrigen                    872       13,4      21,0       38         
Haushalte insgesamt                  6500      100,0      56,2     1185         
                                                                                
Einkommensschichten (2)                                                         
Haushaltsnettoeinkommen                                                         
bis 36 000 DM                         854       13,1      27,4       52         
von 36 000 bis 48 000 DM              754       11,6      41,7       67         
von 48 000 bis 60 000 DM              836       12,9      57,0      126         
von 60 000  bis 72 000 DM             808       12,4      64,7      151         
von 72 000 bis 90 000 DM              956       14,7      68,9      187         
ueber 90 000 DM                      2292       35,2      77,0      603         
Haushalte insgesamt                  6500      100,0      56,2     1185         
------------------------------------------------------------------------------- 
(1) Einstufung nach der Bezugsperson des Haushaltes.                            
(2) Nettoeinkommen des Haushalts entsprechend der Jahresrechnung der EVS 1993   
(Einkommensniveau 1993).                                                        
Quelle: Berechnungen des DIW zum Immobilienvermoegen privater Haushalte 1995.   
===============================================================================
                                                                             
------------------------------------------------------------------------------- 
Tabelle 7                                                                       
Haushalte mit Haus- und Grundbesitz und deren soziale Struktur im Vergleich zur 
Gesamtheit der privaten Haushalte in den neuen Bundeslaendern                   
------------------------------------------------------------------------------- 
                                                                                
Struktur der                   private Haushalte     davon: Haushalte mit Haus- 
privaten Haushalte                 insgesamt               und Grundbesitz      
nach...                                   Struktur             Anteil  Struktur 
                               in 1000     in vH     in 1000    in vH    in vH  
Sozialen Gruppen (1)                                                            
Haushalte von...                                                                
Selbstaendigen                   330         4,9         194     58,8     8,1   
Beamten                           98         1,5          17     17,3     0,7   
Angestellten                    1458        21,7         554     38,0    23,2   
Arbeitern                       1657        24,6         656     39,6    27,4   
Arbeitslosen                     598         8,9         166     27,8     6,9   
Nichterwerbstaetigen            2589        38,5         803     31,0    33,6   
Haushalte insgesamt             6730       100,0        2390     35,5   100,0   
                                                                                
Altersklassen (1)                                                               
Haushalte von...                                                                
unter 35-jaehrigen              1559        23,2         376     24,1    15,7   
35- bis unter 45-jaehrigen      1294        19,2         641     49,5    26,8   
45- bis unter 55-jaehrigen      1140        16,9         499     43,8    20,9   
55- bis unter 65-jaehrigen      1226        18,2         486     39,6    20,3   
65- bis unter 70-jaehrigen       413         6,1         141     34,1     5,9   
ueber 70-jaehrigen              1099        16,3         247     22,5    10,3   
Haushalte insgesamt             6730       100,0        2390     35,5   100,0   
                                                                                
Einkommensschichten (2)                                                         
Haushaltsnettoeinkommen                                                         
bis 36 000 DM                   3339        49,6         826     24,7    34,6  
von 36 000 bis 48 000 DM        1405        20,9         581     41,4    24,3  
von 48 000 bis 60 000 DM         995        14,8         460     46,2    19,2  
von 60 000  bis 72 000 DM        525         7,8         259     49,3    10,8  
von 72 000 bis 90 000 DM         287         4,3         145     50,5     6,1   
ueber 90 000 DM                  179         2,7         119     66,5     5,0   
Haushalte insgesamt             6730       100,0        2390     35,5   100,0 
------------------------------------------------------------------------------- 
                                                                                
                                                                                
------------------------------------------------------------------------------- 
                                                                                
Struktur der                   Immobilienvermoegen    darunter: Haushalte       
privaten Haushalte              zum Verkehrswert       mit Restschulden         
nach...                        insgesamt Struktur      Anteil   Kredite         
                                 Mrd. DM   in vH        in vH   Mrd. DM         
Sozialen Gruppen (1)                                                            
Haushalte von...                                                                
Selbstaendigen                      58     11,8          88,1     11            
Beamten                              5      0,9          82,4      1            
Angestellten                       115     23,6          82,7     26            
Arbeitern                          143     29,2          89,6     33            
Arbeitslosen                        33      6,8          83,1      7            
Nichterwerbstaetigen               136     27,7          77,0     27            
Haushalte insgesamt                490    100,0          83,1    105            
                                                                                
Altersklassen (1)                                                               
Haushalte von...                                                                
unter 35-jaehrigen                  80     16,4          90,4     21            
35- bis unter 45-jaehrigen         156     31,7          87,5     41            
45- bis unter 55-jaehrigen         103     21,1          85,4     17            
55- bis unter 65-jaehrigen          86     17,6          75,3     18            
65- bis unter 70-jaehrigen          33      6,7          80,1      5            
ueber 70-jaehrigen                  31      6,4          72,9      3            
Haushalte insgesamt                490    100,0          83,1    105            
                                                                                
Einkommensschichten (2)                                                         
Haushaltsnettoeinkommen                                                         
bis 36 000 DM                      142     29,1          79,3     27            
von 36 000 bis 48 000 DM           110     22,4          81,1     22            
von 48 000 bis 60 000 DM            91     18,7          85,9     22            
von 60 000  bis 72 000 DM           67     13,6          88,0     17            
von 72 000 bis 90 000 DM            34      6,9          89,0      7            
ueber 90 000 DM                     46      9,3          90,8     10            
Haushalte insgesamt                490    100,0          83,1    105            
------------------------------------------------------------------------------- 
(1) Einstufung nach der Bezugsperson des Haushaltes.                            
(2) Nettoeinkommen des Haushalts entsprechend der Jahresrechnung der EVS 1993   
(Einkommensniveau 1993)                                                         
Quelle: Berechnungen des DIW zum Immobilienvermoegen privater Haushalte 1995.   
===============================================================================
                                                                             
------------------------------------------------------------------------------- 
Tabelle 8                                                                       
Immobilienvermoegen privater Haushalte in Deutschland 1995                      
Bruttobetrachtung (vor Abzug von Restschulden)                                  
Bewertung nach dem Verkehrswertkonzept                                          
------------------------------------------------------------------------------- 
                                                                                
Vermoegenswerte           Haushalte mit Haus-           Vermoegensbestand       
nach Klassen              und Grundbesitz                zum Verkehrswert       
in 1000 DM            in 1000   in vH   kumuliert     Mrd. DM  in vH kumuliert  
                                                                                
  bis 100               1 149     6,5      6,5             54    0,8    0,8     
  100 bis  200          2 481    14,0     20,5            354    5,1    5,8     
  200 bis  300          3 547    20,0     40,5            798   11,4   17,2     
  300 bis  400          4 662    26,3     66,7          1 468   21,0   38,2     
  400 bis  500          2 241    12,6     79,4            962   13,8   52,0     
  500 bis  600            615     3,5     82,8            321    4,6   56,6     
  600 bis  700            957     5,4     88,2            589    8,4   65,0     
  700 bis  800            257     1,4     89,7            186    2,7   67,7     
  800 bis  900            751     4,2     93,9            610    8,7   76,4     
  900 bis 1 000           140     0,8     94,7           130     1,9   78,3     
  ueber 1 000             940     5,3    100,0         1 519    21,7  100,0     
                                                                                
  Insgesamt            17 740   100,0       .          6 990   100,0     .      
------------------------------------------------------------------------------- 
Gini-Koeffizient: 39,4  vH                                                      
Quelle: Berechnungen des DIW zum Immobilienvermoegen privater Haushalte 1995.   
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------------------------------------------------------------------------------- 
Tabelle 9                                                                       
Immobilienverm?gen privater Haushalte in Deutschland 1995                       
Nettobetrachtung (nach Abzug von Restschulden)                                  
Bewertung nach dem Verkehrswertkonzept                                          
------------------------------------------------------------------------------- 
                                                                                
Verm?genswerte         Haushalte mit Haus- und          Verm?gensbestand        
nach Klassen                  Grundbesitz               zum Verkehrswert        
in 1000 DM           in 1000  in vH  kumuliert     Mrd. DM   in vH   kumuliert  
                                                                                
  bis 100              2 044   11,5     11,5           89      1,6      1,6     
  100 bis  200         3 731   21,0     32,6          491      8,6     10,2     
  200 bis  300         3 929   22,1     54,7          863     15,1     25,3     
  300 bis  400         3 501   19,7     74,4        1 093     19,2     44,5     
  400 bis  500         1 668    9,4     83,8          695     12,2     56,7     
  500 bis  600           628    3,5     87,4          324      5,7     62,4     
  600 bis  700           628    3,5     90,9          383      6,7     69,1     
  700 bis  800           291    1,6     92,6          210      3,7     72,7     
  800 bis  900           458    2,6     95,1          371      6,5     79,3     
  900 bis 1000           110    0,6     95,8          102      1,8     81,0     
  ?ber 1000              752    4,2    100,0        1 080     19,0    100,0     
                                                                                
  Insgesamt           17 740  100,0       .         5 700    100,0       .      
------------------------------------------------------------------------------- 
Gini-Koeffizient:  42,4   vH                                                    
Quelle: Berechnungen des DIW zum Immobilienverm?gen privater Haushalte 1995.    
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------------------------------------------------------------------------------- 
Tabelle 10    Private Haushalte mit Haus- und Grundbesitz in Westdeutschland    
nach Altersklassen 1988 und 1993                                                
Ergebnisse der Einkommens- und Verbrauchsstichproben im Vergleich               
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Alter der               Ergebnis der Stichprobe 1988   ...fortge-               
Bezugsperson         Haushalte   Haus- u. Grundbesitzer   schrieben (2)         
von... bis unter ... insgesamt                            bis 1993              
Jahren                in 1000      in 1000    in vH        in 1000              
                                                                                
unter 25                  808           44       5             22               
25-35                    3935         1111      28            578               
35-45                    4122         2258      55            1685              
45-55                    4717         2840      60            2549              
55-65                    4224         2435      58            2638              
65-70                    2108         1108      53            1218              
70 und aelter            4770         1733      36            2841              
                                                                                
Insgesamt               24684        11529      47           11529              
------------------------------------------------------------------------------- 
                                                                                
                                                                                
------------------------------------------------------------------------------- 
                                                                                
Alter der             Ergebnis der Stichprobe 1993 (1)   Veraenderung           
Bezugsperson         Haushalte  Haus- u. Grundbesitzer   1988 -1993             
von... bis unter ... insgesamt (3)                                              
Jahren                  in 1000     in 1000   in vH         in 1000             
                                                                                
unter 25                   645          44       7             22               
25-35                     5388        1469      27            892               
35-45                     5619        3106      55           1422               
45-55                     4936        3166      64            617               
55-65                     4917        3114      63            477               
65-70                     2369        1366      58            149               
70 und aelter             5054        2330      46           -511               
                                                                                
Insgesamt                28928       14595      50           3066               
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(1) Erstmals waren Haushalte von Auslaendern einbezogen - insgesamt ca 2,3      
Millionen Haushalte, davon ca 750 Tsd. Grundbesitzer.                           
(2) Auf den Stand von 1993 fortgeschrieben (alle Haushalte muessten bis dahin 5 
Jahre aelter geworden sein), indem (bei Altersklassen von 10 Jahren) jeweils 50 
vH der Haushalte der naechsthoeheren Altersklasse zugeschlagen worden sind      
 - entspricht dem Erwartungswert fuer 1993 (ohne Beruecksichtigung von          
Sterbefaellen).                                                                 
(3) Bezogen auf den Erwartungswert (Fortschreibung der 1988 erfassten           
Gesamtheit).                                                                    
"Quelle: Statistisches Bundesamt ; Berechnungen des DIW."                       
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Wochenbericht 35/98