Warum Immobilieneigentümer für die Krise zahlen sollten

Medienbeitrag vom 25. Januar 2021

Die Coronakrise verursacht hohe Kosten für Unternehmen und Verbraucher. Nur wer Häuser und Wohnungen besitzt, kommt bisher glänzend weg. Das sollte so nicht bleiben.

Dieser Beitrag ist am 23. Januar 2021 als Gastbeitrag auf Spiegel Online erschienen.

Gut 100 Jahre ist es her, dass das industrialisierte Deutschland seine erste große wirtschaftliche Krise erlebte. Auf die Kriegsjahre und die heftig grassierende Spanische Grippe folgte die Hyperinflation, die zu massiven wirtschaftlichen Verwerfungen führte. Damals gab es allerdings auch Krisengewinner: Eigentümerinnen und Eigentümer von Grund und Boden profitierten von der Wertstabilität der Immobilien und der gleichzeitigen Entwertung der aufgenommenen Schulden: Mit Einführung der Reichsmark und der Umrechnung aller Guthaben und Kredite von der Papiermark zur Reichsmark mit einem Kurs von eins zu einer Billion lösten sich die Verbindlichkeiten vielfach in Luft auf. Damals einigte man sich darauf, mit der Hauszinssteuer die Krisengewinner an den Kosten zu beteiligen. Darüber sollte auch heute nachgedacht werden.

Ein Jahrhundert später sind es ebenfalls die Eigentümer von Grund und Boden, die von der schweren wirtschaftlichen Krise bislang weitgehend verschont blieben, obwohl es in den deutschen Innenstädten ruhig ist, ein unbeschwerter Einkaufsbummel oder Cafébesuch nicht möglich und Büros nur gering frequentiert sind.

Was für manche Menschen noch eine wohltuende Pause von der sonst üblichen Hektik ist, wird für die meisten zu einer nervenzehrenden Angelegenheit und für nicht wenige zur gesundheitlichen oder wirtschaftlichen Existenzbedrohung: Letzteres ist vor allem für diejenigen akut, die von Laufkundschaft und sozialen Kontakten leben. Bereiche wie die Gastronomie, der Einzelhandel, Dienstleistungen für Unternehmen oder Kunst und Kultur werden durch die Maßnahmen zur Bekämpfung der Corona-Pandemie in besonderem Maße in Anspruch genommen. Die Einnahmen brechen nahezu vollständig weg – selbst in den Sommermonaten des vergangenen Jahres, als die Infektionszahlen niedrig waren, wurde nur ein Teil der üblichen Umsätze gemacht.

Laufen die Geschäfte schlecht, dann sinken die Löhne für viele Arbeitnehmerinnen und Arbeitnehmer. Viele müssen in Kurzarbeit, einigen droht gar die Kündigung. Ebenfalls gehen die Gewinne der Unternehmen zurück – das eingesetzte Kapital wird geringer verzinst – denn die Betriebskosten können nicht in demselben Maße reduziert werden, wie die Umsätze zurückgehen. Gerade im Handel, der Gastronomie und bei den Dienstleistungen sind es die Mieten für Geschäftsräume und Ladenlokale, die den größten Anteil der fixen Kosten ausmachen.

Dass der Faktor Boden von den Folgen der Krise freigehalten wird, ist schwer zu akzeptieren

Die entscheidenden Kriterien für die Preisbildung sind dabei: Lage, Lage, Lage. Das gibt es so bei keinem anderen Produktionsfaktor. In Spitzenlagen haben sich die Mieten in den vergangenen Jahren vervielfacht: Beispielsweise hat sich die Miete von Berliner Ladenlokalen innerhalb von zehn Jahren verdoppelt – Büroflächen wurden teils für das Zwei- oder Dreifache der Miete wieder auf den Markt geworfen. All das galt unter der Annahme florierender Geschäfte. Die zugrundeliegenden Mietverträge wurden in beiderseitigem Einvernehmen meist auf Jahre geschlossen. Die Coronakrise hat diese Geschäftspläne zumindest kurzfristig obsolet gemacht. Die Lage hat derzeit keinen ökonomischen Wert mehr. 

Dennoch werden die Mietzahlungen allergrößtenteils pünktlich und vollständig geleistet. Die Preise von Immobilien steigen praktisch ungebremst. Ein wichtiger Grund hierfür ist eine äußerst expansive Geld- und Finanzpolitik, die den Rückgang der Einkommen von Haushalten begrenzt und die Unternehmen insbesondere bei den Fixkosten entlastet. Einen Gewinnausgleich hingegen gibt es nicht: Das Eigenkapital wird Stück für Stück verzehrt. Immobilieneigentümer profitieren letztlich davon, dass der Staat an anderer Stelle aushilft. 

Dass der Faktor Boden allerdings weitestgehend von den Folgen der Krise freigehalten wird, ist schwer zu akzeptieren. Immobilienvermögen ist in Deutschland äußerst ungleich verteilt und so wird die Krise zu einem guten Geschäft für die oberen zehn Prozent. Ihnen gehören große Teile der deutschen Innenstädte, der Ladenzeilen und Gewerbeflächen. Zwar gibt es Berichte darüber, dass große Vermieter von Gewerbeflächen im zweiten Lockdown auf Teile der Miete verzichten – beispielsweise die ECE Gruppe der Familie Otto.

Die zahlreichen Gerichtsverfahren und mittlerweile vorliegenden Urteile sprechen aber dafür, dass dies nicht die Regel ist. Gestritten wird um die Frage, ob die Geschäftsschließungen einen Mangel der Mietsache darstellen, ob die Geschäftsgrundlage durch die Auflagen gestört wurde oder gänzlich weggefallen ist und darüber, ob dies zu einer Minderung der Miete berechtigt. Die Urteile hierzu schlagen sich überwiegend auf die Seite der Vermieterinnen und Vermieter. Geschäftsschließungen seien kein Sachmangel und nur eine vorübergehende Einbuße, urteilte beispielsweise das Landgericht in Heidelberg und sieht das Verwendungsrisiko der Mieträume allein auf Seite der Gewerbetreibenden. Im Dezember hat der Bundestag darauf reagiert und explizit berücksichtigt, dass derartige Schließungen die Geschäftsgrundlage stören. Das ist gut so. Allerdings ist es unter Juristen strittig, ob staatliche Hilfen dennoch ein Grund für die Forderung der vollen Mietzahlungen sein können. 

Eigentümerinnen und Eigentümer an den Kosten der Krise beteiligen

Vieles spricht daher dafür, die Eigentümerinnen und Eigentümer zumindest nachträglich auch an der Finanzierung der Krisenlasten zu beteiligen. Auch der Faktor Boden unterliegt – wie ein Gewerbebetrieb – wirtschaftlichen Risiken. Dass diese Risiken vollständig an anderer Stelle verortet werden, scheint nicht hinnehmbar.

Das bedeutet gleichzeitig, dass ein kleiner Teil der Gesellschaft einen großen Teil des Vermögens schadlos halten kann und sogar von Wertsteigerungen profitiert. Die Idee einer moderaten Mietensteuer wie in den Zwanzigerjahren ist in dieser Hinsicht charmant. Denn diese besteuert nicht die Substanz, sondern die Erträge von Grund und Boden – und zwar abhängig von der Höhe der Erträge. Haben sich Vermietende und Mietende bereits auf eine Absenkung der Miete geeinigt, dann führt dies automatisch zu einer geringeren steuerlichen Belastung. Denkbar ist es auch, diejenigen zu belohnen, die sich während der Krise solidarisch verhalten und die Mieten gesenkt haben. Ihr Verzicht könnte als Verlustvortrag auf die zu zahlende Steuer angerechnet werden. 

So oder so: Wer vor der Krise Immobilienvermögen aufgebaut hat, der steht nach der Krise kaum schlechter da – vielfach sogar besser. Daran würde auch eine Besteuerung im Nachgang kaum etwas ändern. Vielmehr wäre es ein Lastenausgleich, der auch den bis jetzt goldenen Boden an den Krisenkosten beteiligt.

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