Wohnen in Deutschland: Knappheiten beheben und Zugang erleichtern

Abstract

In den vergangenen Jahren kam es vor allem in Ballungsräumen zu einem starken Preisanstieg im Wohnungsmarkt. Die Nachfrage nach Wohnraum ist dort aufgrund der Bevölkerungsentwicklung und eines Trends zu weniger Personen pro Haushalt gestiegen, während sie in strukturschwachen ländlichen Regionen gesunken ist. Gleichzeitig bleibt das Angebot an Wohnraum aufgrund zu niedriger Bautätigkeit hinter dem Anstieg der Nachfrage zurück. Die geringe Verfügbarkeit von Wohnraum in Ballungsräumen kann erstens den Zugang von Arbeitskräften zu produktiven Unternehmen einschränken und so die gesamtwirtschaftliche Entwicklung hemmen. Zweitens haben einkommensschwache und benachteiligte Bevölkerungsgruppen eingeschränkten Zugang zu angemessenem Wohnraum auf dem regulären Wohnungsmarkt. Es kommt daher zu Ausweichreaktionen und in den besonders nachgefragten Regionen, insbesondere bei sozial schwächeren Personengruppen, zu einer steigenden Überbelegung von Wohnraum. Um den Wohnungsneubau zu stärken, sollten zunächst Baulandpotenziale mobilisiert werden. Dazu kann Nachverdichtung beitragen, die durch den weiteren Abbau von hemmenden Bauvorschriften erleichtert wird. In angespannten Wohnungsmärkten könnte die Außenentwicklung verstärkt genutzt werden. Die Anreize zur Nutzung von Bauland können durch Anpassungen bei der Grundsteuer verbessert werden. Baukosten können durch flexiblere und harmonisierte Bauvorschriften gesenkt werden, die einen verstärkten Einsatz von kostengünstigem seriellen und modularem Bauen ermöglichen. Der Wohnungsbestand könnte effizienter genutzt werden, indem soziale und finanzielle Umzugsbarrieren abgebaut werden. Eine restriktive Mietenregulierung in Form abgesenkter Kappungsgrenzen und der Mietpreisbremse ist nur temporär vertretbar, wenn gleichzeitig wirksame Maßnahmen zur Ausweitung des Wohnraumangebots ergriffen werden. Von einer Verlängerung der Mietpreisbremse über das Jahr 2028 hinaus sollte daher abgesehen werden, ebenso wie von der Absenkung der Kappungsgrenzen in angespannten Wohnungsmärkten. Die Kaufnebenkosten könnten durch eine Senkung der Grunderwerbsteuer und der Makler- und Notarkosten gesenkt werden. In der sozialen Wohnungspolitik soll die Subjektförderung mittels Wohngeld einkommensschwachen Haushalten zielgenau Zugang zum Wohnungsmarkt ermöglichen. Für Alleinerziehende, kinderreiche Familien und Zugewanderte, die unabhängig von ihrer Einkommenssituation auf dem regulären Wohnungsmarkt benachteiligt sind, kann die Objektförderung durch den sozialen Wohnungsbau den Zugang erleichtern. Die Zielgenauigkeit dieser Förderung kann durch die (Wieder-)Einführung einer marktnahen Fehlbelegungsabgabe erhöht werden.