Mietendeckel

Mietendeckel

Der Berliner Mietendeckel ist eine Form der Mietpreiskontrolle, die am 23. Februar 2020 in Kraft trat.[1] Dieses Gesetz ist eine Rückkehr zur ersten Generation der Mietpreiskontrollen. Strikte Vorgaben, was die Miethöhe pro Quadratmeter anbelangt, sind in Berlin nun Realität und gelten für Neuverträge und seit dem 23. November auch für bereits bestehende Mietverträge.

Was sind die Eigenschaften des Mietendeckels?

Erstens erstreckt er sich nur auf Berlin (ohne Umland) und soll zunächst fünf Jahre nach seiner Veröffentlichung gültig sein.

Zweitens deckt er grundsätzlich alle Wohnungen ab. Ausnahmen sind lediglich Wohneinheiten, die ab 1. Januar 2014 erstmals bezugsfertig waren oder über einen längeren Zeitraum unbewohnbar (und tatsächlich leerstehend) waren und substanziell renoviert wurden, so dass sie äquivalent zu Neubauten erstmalig am Mietmarkt verfügbar sind. Diese Wohnungen machen rund vier Prozent des Berliner Gesamtwohnungsbestands aus.

Drittens werden die Mieten (exklusive Betriebskosten) auf dem Niveau des 18. Juni 2019 eingefroren – auch rückwirkend. Im Grunde ist dies auch kein Marktniveau, sondern ein rein rechnerisches, das künstlich niedrig gehalten wird. Die erlaubten Mieten werden aus dem Mietspiegel 2013 berechnet. Die dort festgesetzten Preise werden mit der Steigerung der realen Löhne zwischen 2013 und 2019 indexiert (also mit 1,134 multipliziert). Die resultierenden Werte sind weit von einem Marktpreis entfernt, da, erstens, der Mietspiegel 2013 auf den Mieten aus den Jahren 2008 bis 2012 basiert, und, zweitens, weil die Mieten zwischen 2013 und 2019 deutlich stärker als die realen Löhne gestiegen sind.

Darüber hinaus legt das Gesetz fest, dass die sogenannte gültige Miete zwischen 3,92 und 9,80 Euro pro Quadratmeter (m2) und Monat zu liegen hat. Die genaue Höhe hängt vom Baujahr und der Ausstattung des Objekts (Zentralheizung und Bad) ab. Eine etwas höhere Miete ist für Wohnungen in Zweifamilienhäusern (+ zehn Prozent) oder Wohnungen mit moderner Ausstattung (+ 1 Euro/m2) zulässig. Moderne Ausstattung bedeutet, dass mindestens drei der folgenden Elemente vorhanden sind: ein barrierefrei zugänglicher Aufzug, eine Einbauküche, hochwertige Sanitäranlagen, hochwertige Fußböden in den meisten Räumen oder ein Energieverbrauch unter 120 Kilowattstunden/m2. Darüber hinaus wird die Lage bei der Bewertung der überhöhten Miete berücksichtigt: –0,28 Euro/m2 für einfache Lage, –0,09 Euro/m2 für durchschnittliche Wohnlage und + 0,74 Euro/ m2 für gute Wohnlagen. Diese Klassifizierung wird für jede Adresse vorgegeben und ist im Mietspiegel festgelegt. Insgesamt kann die gültige Miete daher höchstens 11,54 Euro/m2 betragen. Dieser Betrag entspricht einem zwischen 2003 und 2013 erbauten Haus mit allgemeiner moderner Ausstattung in guter Lage.

Formell dürfen ab dem 1. Januar 2022 Mieten um die Inflationsrate angepasst werden, allerdings maximal um 1,3 Prozent pro Jahr und nur dann, wenn die resultierende Miete unter der gesetzlichen Obergrenze liegt. In der Tat liegen die meisten annoncierten Mieten weit über dieser Grenze, was zur Folge hat, dass Mieten in Berlin bis mindestens 2025 de facto eingefroren sind.

[1] Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (MietenWoG Bln) vom 11. Februar

2020; Inkrafttreten: 23. Februar 2020.

Das DIW Glossar

Das DIW Glossar ist eine Sammlung von Begriffen, die in der wissenschaftlichen Arbeit des Instituts häufig verwendet werden. Die hier gelieferten Definitionen sollen dem besseren Verständnis der DIW-Publikationen dienen und wichtige Begriffe aus der empirischen Wirtschafts- und Sozialforschung so prägnant wie möglich erklären. Das Glossar hat keinen Anspruch auf lexikalische Vollständigkeit.