Enteignungen schaffen keine neuen Wohnungen: Es gibt einen Hebel, der schneller wirkt als Neubau
Medienbeitrag vom 26. September 2026
Die Linke greift auf erfolglose Rezepte zurück. Dafür gibt es andere Möglichkeiten, die den Markt in Schwung bringen können.
Die Linke hat die Wahl mit einem Versprechen gewonnen, das so einfach und doch so wirksam klingt: Die Immobilienkonzerne sind schuld an der Mietenkrise, also nehmen wir ihnen die Wohnungen weg. Wem man sie nicht wegnehmen kann, dem droht der Mietendeckel. Wieder einmal. Diese Rezeptur gab es schon einmal im Osten dieser Stadt, zwischen 1949 und 1990. Dass es so weit kommen konnte, ist allerdings nicht die Schuld der Linken. Man muss dafür ein Vierteljahrhundert zurückgehen. Früher war nicht alles besser, aber die Mieten in Berlin waren günstig. Mit „günstig“ sind nicht nur Quadratmeterpreise weit unter zehn Euro in besten Lagen gemeint, sondern auch mietfreie Monate als Lockangebot. Der Umzug von Bundesregierung und Bundestag hatte nicht den erwarteten Zustrom gebracht. Zehntausende Wohnungen standen leer. Wer damals eine Wohnung vermieten wollte, bekam sie nicht los.
Dieser Gastbeitrag von Alexander Kriwoluzky und Alexander S. Kritikos ist am 26. September 2026 im TAGESSPIEGEL erschienen.
Des Vermieters Leid war die Freude der Kreativen. Die billigen Mieten zogen Menschen aus dem In- und Ausland an. Berlin wurde zur Gründer- und Wissenschaftsstadt und boomt seitdem: In nahezu jedem Jahr verzeichnet die Stadt seit 2005 mehr Zuzüge als Fortzüge, in Spitzenjahren 50.000 netto, insgesamt mehr als 300.000 Menschen in zwei Dekaden. Dazu kommt der Berlin-Lifestyle: Gut die Hälfte aller 2,2 Millionen Privathaushalte sind Ein-Personen-Haushalte, deutlich mehr als im Bundesdurchschnitt. Gleichzeitig stieg die beanspruchte Fläche pro Person. Die Zuwanderung und der Lebensstil lösten in den vergangenen Jahren eine ungemein hohe Wohnungsnachfrage aus.
Die Berliner Politik reagierte darauf, wie die Berliner Politik in der Regel reagiert. Sie machte: Nichts. 2010 wurden gut 4000 Wohnungen fertiggestellt, bei einer Stadt, die jährlich um eine Kleinstadt wuchs. Erst ab Mitte der Zehnerjahre zog die Bautätigkeit an, auf 19.000 Wohnungen im Jahr 2019 als Höchstwert. Seither geht’s abwärts auf zuletzt nur noch 11.000 Wohnungen. Das Land selbst beziffert den Bedarf auf rund 20.000 Wohnungen jährlich und den aufgelaufenen Rückstand auf über 100.000.
Verlierer sind die Mieter ohne Netzwerk
Berlin wäre nicht Berlin, wenn nicht nur nicht gebaut, sondern das Bauen auch noch erschwert würde. Immer neue Vorschriften zu Energie, Schall- und Brandschutz, Stellplätzen, Begrünung und Milieuschutz werden verabschiedet. Dazu kommen Genehmigungsverfahren, deren Dauer sich in Jahren bemisst. Die Baukosten haben sich seit 2010 verdoppelt, neben der Teuerung erklärt sich bis zur Hälfte der Kostensteigerung aus den erhöhten Standards und Auflagen. Mit Grundstück und Nebenkosten liegen die Baukosten bei mindestens 5000 Euro je Quadratmeter.
Zugleich signalisierte die Politik dem Kapital mit der jahrelangen Mietdeckel- und Vergesellschaftungsdebatte, dass sie ihm die Rendite nachträglich nehmen möchte. Jede dieser drei Größen – Bürokratie, zusätzliche Kosten, Mietbegrenzung – für sich wäre verkraftbar. In Berlin aber kommt alles zusammen. Und so stieg die durchschnittliche Angebotsmiete binnen zehn Jahren von 9 auf über 15 Euro je Quadratmeter, und eine Wohnung findet man auch zu diesem Preis nur nach langem Suchen.
Regiert hat in dieser Zeit fast durchweg die SPD, zuletzt die CDU. Es ist deshalb keine Überraschung, dass vor allem junge Berliner die Linke gewählt haben – zumal die Partei sich von ihrer dunklen SED-Vergangenheit distanziert hat. Auch davon, dass sie von 2016 bis 2021 selbst das Bauressort führte.
Nun lautet das Argument der Linken, dass Neubau denen nicht hilft, die heute eine Mieterhöhung im Briefkasten haben. Ein großer Bestand in öffentlicher Hand, so die Überlegung, entzieht deren Wohnungen der Renditelogik dauerhaft und schützt die Mieter von heute.
Das Argument hat nur einen Haken. Es rechnet mit einem festen Bestand und mit festen Mietern. Beides stimmt nicht. Der Berliner Wohnungsmarkt hat ein Mengenproblem, und wo der Preis die Übernachfrage nicht mehr regeln darf, wird sie anders bewältigt. Über Wartelisten, Vergabekriterien und Ermessen, über persönliche Beziehungen zu den Zuteilenden, Parteibuch, Nachbarschaftskenntnis, Schmiergeld. Verlierer sind zuverlässig die ohne Netzwerk: Zugezogene, Alleinerziehende, Menschen mit ausländischem Namen. Mittelfristig kommt der Substanzverzehr dazu. Wer bei gedeckelter Miete das Dach neu deckt, verschenkt Geld. Lissabon hat das über Jahrzehnte vorgeführt. Der Diktator António Salazar fror 1947 die Mieten ein, der Preisstopp für Altverträge galt bis 2012, und übrig blieben Ruinen in Traumlagen.
In Berlin bindet die Entschädigung für die Enteignung zweistellige Milliardenbeträge, deren Zinsen künftige Haushalte belasten. Selbst unter der Annahme, dass die Gerichte eine Entschädigung in Höhe von 40 Prozent des Marktwertes zuließen, müsste das Land Berlin dafür 13 Milliarden Euro neue Schulden aufnehmen. Allein die Zinszahlungen dafür würden sich auf eine halbe Milliarde Euro im Jahr belaufen.
Rechnet man die Bewirtschaftungskosten und Abschreibungen hinzu, mit denen die landeseigenen Gesellschaften kalkulieren, liegt die kostendeckende Miete bei gut acht Euro je Quadratmeter – exakt dem heutigen Niveau in diesen Beständen. Jede Mietsenkung darunter zahlt der Landeshaushalt, jede höhere Entschädigungszahlung und Zinsen ebenfalls. Die Folgen sind weniger Geld für Kitas, Schulen, Unis, damit eine wenig rosige Zukunft für die Stadt. Und dafür ist nicht eine zusätzliche Wohnung entstanden.
Am Ende einer solchen Politik steht das Risiko, dass nicht nur Wohnungsunternehmen gehen, sondern auch die Gründer und Forscher, die Berlin wirtschaftlich aus der Armut geholt haben.
Was wäre stattdessen zu tun? Über Nacht lässt sich Knappheit nicht beseitigen, aber es gibt einen Hebel, der schneller wirkt als Neubau: die Umwandlung von Büroflächen. Wer Bauordnung, Stellplatzregeln und Nutzungsänderungsverfahren radikal vereinfacht und die Umwandlung über eine Sonderabschreibung fördert, bekommt in absehbarer Zeit Wohnungen. Und zwar für dasselbe Geld, das die Vergesellschaftung folgenlos verbrennt.
Zweitens braucht es die Fortsetzung der Verwaltungsreform: Genehmigungsfiktion nach festen Fristen, gestrafftes Vorschriftenwerk, Verzicht auf Standards, deren Kosten in keinem Verhältnis zum Nutzen stehen. Durch das „Schneller-Bauen-Gesetz“ hat sich seit Inkrafttreten Ende 2024 noch nicht wirklich etwas verändert. Drittens muss ausgewiesenes, unbebautes Bauland bebaut werden. Dafür gibt es seit der Grundsteuerreform die Grundsteuer C als Anreiz, die Berlin bislang nicht erhebt. Und viertens die verlässliche Zusage an Investoren, dass die Spielregeln nicht geändert werden.
Wer Mieten senken will, muss Wohnungen entstehen lassen. Alles andere ist Symbolpolitik auf Kosten derer, die noch keine Wohnung haben. Und dann wird die Zukunft nicht aussehen wie Berlin vor 25 Jahren, sondern eher wie Ostberlin vor 40 Jahren.
Themen: Immobilien und Wohnen
