Strenge Regulierung des Mietmarkts kann zulasten der MieterInnen gehen

Pressemitteilung vom 18. September 2019

Analyse der Mietmarktregulierung der vergangenen 100 Jahre in 27 Ländern – Je strenger reguliert der Mietmarkt, desto mehr Haushalte legen sich ein eigenes Heim zu – Regulierung, die Mieterhaushalte schützen soll, führt dazu, dass das Angebot an Mietwohnungen schrumpft – Aktuell angedachte Regulierungsmaßnahmen dürfen Interessen von Investoren und VermieterInnen nicht außer Acht lassen

Dank eines neuen, historischen Datensatzes analysiert eine Studie des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW Berlin) den Zusammenhang zwischen der Regulierung des Mietmarkts und der Eigenheimquote in 27 Ländern der OECD über einen Zeitraum von 100 Jahren. Zentrales Ergebnis: Je strenger der Mietmarkt reguliert wird, desto mehr steigt der Anteil der Haushalte, die im eigenen Heim leben. Dieser Befund gilt unabhängig von den Faktoren, die den Anstieg der Eigenheimquote in allen untersuchten Ländern in den vergangenen Jahrzehnten grundsätzlich begünstigt haben, zum Beispiel die Alterung der Gesellschaft und die Liberalisierung der Finanzmärkte.

Dass mehr Menschen Immobilien besitzen ist zwar zu begrüßen, denn Immobilien sind ein wesentlicher Bestand von Vermögen und können eine wichtige Rolle bei der Altersvorsorge spielen. Allerdings muss auf jedem Wohnungsmarkt ein gewisser Anteil der Wohneinheiten zur Vermietung zur Verfügung stehen, denn nicht jeder kann und will in der eigenen Immobilie leben, gerade in Großstädten oder in bestimmten Phasen des Lebens. Indem sie aber das Angebot an Mietwohnungen reduziert, kann die Regulierung des Mietmarkts den Wohnungsmarkt aus diesem Gleichgewicht bringen.      

„Zugespitzt könnte man sagen, dass die Maßnahmen, die Mieterinnen und Mieter schützen sollen, auch dazu führen, dass diese immer weniger werden – sie werden gewissermaßen aus dem Markt gedrängt,“ fasst Studienautor Konstantin Kholodilin zusammen. „Diese Erkenntnis muss die Politik bei den aktuellen Diskussionen um Maßnahmen wie einen Mietendeckel selbstverständlich im Blick haben, sonst könnte man unter Umständen das Gegenteil von dem erreichen, was man bezweckt – so wichtig Regulierungen des Wohnmarkts sozialpolitisch auch sind.“

Teilung des Markts in zwei Segmente

Der Zusammenhang zwischen intensiver Mietmarktregulierung und steigender Wohneigentumsquote kann zwei Gründe haben, so Kholodilin und Ko-Autor Sebastian Kohl. Einerseits kann es sein, dass die VermieterInnen der regulierten Wohnungen diese nicht mehr profitabel vermieten können und sie zum Verkauf anbieten, was das Angebot an Mietwohnungen reduziert. Andererseits führt die Regulierung, die nur einen Teil der Wohnungen und Häuser betrifft, zu einem zweigeteilten Markt: auf der einen Seite ein regulierter Markt mit niedrigen Mieten, in dem die MieterInnen ihre Wohnungen nicht aufgeben und in den Wohnungssuchende vergeblich versuchen einzutreten; auf der anderen ein freier Markt mit sehr hohen Mieten, die sich nur wenige leisten können.  

„In einer solchen Konstellation müssen sich viele Menschen trotz hoher Kosten Wohneigentum zulegen, sie haben praktisch keine Wahl“, so Kholodilin. „Das ist zum Beispiel in Schweden der Fall, wo die Wohneigentumsquote folglich rund 62 Prozent beträgt“. In den skandinavischen Ländern wurden Mietpreise in der Vergangenheit intensiv reguliert und sind es vergleichsweise immer noch. Auch in Norwegen leben 78 Prozent der Menschen in einer Immobilie im Eigenbesitz.


Copyright: DIW Berlin

In Deutschland ist die Wohneigentumsquote mit 46 Prozent vergleichsweise niedrig.  Die Intensität der Mietpreiskontrolle war hierzulande in den 1940er bis Anfang der 1960er Jahre sehr hoch – das entsprach einer Phase der starken Steigerung der Wohneigentumsquote. Seitdem ist die Regulierungsintensität trotz Einführung der Mietpreisbremse im Jahr 2015 deutlich zurückgegangen.

„Maßnahmen wie ein Mietendeckel würden die Regulierungsintensität wieder ansteigen lassen und zu einem anderen Gleichgewicht zwischen Miet- und Eigentumswohnungen führen,“ so Kholodilin. „Wichtig bei der Ausgestaltung neuer Regulierungsmaßnahmen ist, dass die Politik die Interessen aller Parteien, also auch der Investoren und Vermieter, im Blick hat, damit das Angebot an Wohnraum nicht zu sehr schrumpft,“ fügt der Studienautor hinzu.  

Zur Methode

Regulierungen auf dem Mietmarkt können mehrere Formen annehmen: eine Kontrolle oder Deckelung der Mietpreise, ein Schutz der Mieterinnen und Mieter vor Kündigungen (zum Beispiel über die gesetzliche Festlegung von zulässigen Kündigungsgründen), die Bereitstellung oder der Erhalt von Wohnraum (beispielweise über die Untersagung von Abrissen oder der Umwandlung in Eigentumswohnungen).

Für die drei Bereiche Mietpreiskontrolle, Kündigungsschutz und Wohnraumlenkung haben Kholodilin und Kohl aus den vorhandenen Daten je einen Index gebildet, der die Intensität der Regulierung zu einem bestimmten Zeitpunkt misst. In Kriegs- und Krisenzeiten (zum Beispiel Perioden hoher Inflation) wurde in der Regel überall und in allen drei Bereichen intensiv reguliert, auch im ehemaligen Ostblock bis zum Ende der kommunistischen Regime.  Zu anderen Zeiten und je nach Land oder Ländergruppe schwanken die Indizes sehr. Grundsätzlich ist der Mietmarkt in Kontinentaleuropa aber strenger reguliert als in den angelsächsischen Ländern (Vereinigtes Königreich und USA).   

Die Analysen ergeben, dass allein die Intensität der Mietpreiskontrolle einen signifikanten Einfluss auf die Wohneigentumsquote haben.

Konstantin A. Kholodilin

Wissenschaftlicher Mitarbeiter in der Abteilung Makroökonomie