Der Grund für die Krise im Wohnungsbau ist die Zinsentwicklung. Die Europäische Zentralbank hat nach Jahren des billigen Geldes angesichts der hohen Inflationsraten im Frühjahr 2022 eine drastische geldpolitische Wende eingeleitet. Binnen Jahresfrist haben sich die Zinssätze für Wohnungsbaukredite verdreifacht. Lagen diese zu Jahresbeginn 2022 noch bei durchschnittlich 1,3 Prozent, wurden gut ein Jahr später 3,9 Prozent vereinbart.
Dass es im Wohnungsbau kriselt, ist kein Naturgesetz
Medienbeitrag vom 29. Juni 2023
Mehr Initiative, mehr Geld, mehr Durchsetzungskraft: Dass in Deutschland viel zu wenige neue Wohnungen entstehen, ist kein Naturgesetz. Es ließe sich ändern. Wenn die Politik es denn will.
Der Wohnungsbau blickt in den Abgrund – zumindest legen dies die Zahlen zu Baugenehmigungen und Aufträgen im Wohnungsbau nahe. Der Grund hierfür ist aber mitnichten, dass nach Jahren der Knappheit der Bedarf an Wohnraum plötzlich gestillt wäre. Im Gegenteil: Vor allem in den Städten stehen die Menschen weiterhin lange in der Schlange, um sich einen Besichtigungstermin mit hunderten anderen Interessenten zu teilen – nicht zuletzt, weil im vergangenen Jahr unter dem Strich über 1,5 Millionen Menschen mehr zu- als abgewandert sind. Der höchste Wert in der Geschichte der Bundesrepublik Deutschland.
Dieser Gastbeitrag von Martin Gornig und Claus Michelsen erschien am 29. Juni 2023 in der WirtschaftsWoche.
Das Ergebnis: Banken geben Kredite in Größenordnungen des Jahres 2010 in den Markt, dem Zeitpunkt, in dem der Immobilienmarktboom seinen Anfang nahm. Damals wurden rund 160.000 Wohnungen fertiggestellt. Zwischenzeitlich sind die Baupreise um gut 60 Prozent gestiegen – die Preise für Bauland haben sich sogar mehr als verdoppelt. Man muss kein Prophet sein, um zu verstehen, dass die Bautätigkeit deutlich sinken wird: Gut ein Jahr nach dem rasanten Anstieg der Zinsen ist die Zahl zum Bau genehmigter Wohnungen um mehr als ein Viertel gesunken.
Es gibt zu wenige Wohnungen
Zwar meldete das Statistische Bundesamt für das abgelaufene Jahr 2022 noch knapp 300.000 Fertigstellungen neuer Wohnungen – und damit in etwa die Größenordnung des vorangegangenen Jahres. Manche unkten bereits, die Baukrise wäre Fiktion. Allerdings trügt der Schein erheblich. Baufertigstellungen folgen den Genehmigungen mit einer Verzögerung von rund zwei Jahren. Selbst wenn noch einige in den vergangenen Jahren genehmigte Wohnungen fertiggestellt werden, muss bereits für dieses Jahr mit einem Rückgang der Fertigstellungszahlen um rund 13 Prozent auf dann etwa 260.000 neue Wohnungen gerechnet werden. Für das Jahr 2024 könnten es weniger als 250.000 zusätzliche Wohneinheiten werden.
Eigentlich schlägt in solchen Krisensituationen die Stunde der Politik. Mehr denn je sind kluge Lösungen gefragt, die die neue Wohnungsmarktkrise an den Hörnern packen. Bislang, so scheint es, wird im zuständigen Bauministerium noch überlegt, was sinnvollerweise zu tun ist. Rezepte, die schon während der äußerst günstigen Rahmenbedingungen der letzten zehn Jahre nicht funktionierten, sollten dabei aber besser in der Mottenkiste bleiben. Gegen den Zinsanstieg und die höheren Baukosten lässt sich auch mit einem vervielfachten Baukindergeld oder ähnlichen Zuschüssen in der Breite kaum ansubventioinieren.
Sinnvoller wäre es, die vorhandenen Mittel zu konzentrieren und dort einzusetzen, wo die Härten der Wohnungsmarktkrise am größten sind und wo in den letzten Jahren ohnehin viel zu wenig passiert ist. Der soziale Wohnungsbau ist in der langen Phase niedriger Zinsen deutlich zu kurz gekommen. Gerade einmal 20.000 Sozialwohnungen wurden im vergangenen Jahr neu errichtet. Viel zu wenig, um den seit Jahrzehnten immer geringeren Bestand dieser Wohnungen zu stabilisieren. Versprochen waren 100.000 bezahlbare Wohnungen jährlich. Nun, da Kapazitäten im Bausektor frei werden und der Bedarf an kostengünstigem Wohnraum auch und gerade wegen der starken Zuwanderung groß ist, sollte dem Vorhaben ein neuer Ruck gegeben werden. Zinsvorteile, aber auch Zuschüsse können attraktive Alternativen für viele Projektentwickler sein, die den Einbruch der Nachfrage auf dem regulären Neubaumarkt kompensieren wollen.
Mehr Geld ist Teil der Lösung
Hierzu müssten die bisher vorgesehenen Mittel deutlich aufgestockt werden. Fünf Milliarden Euro jährlich müssten es mindestens sein und damit doppelt so viel, wie im Jahr 2023 vorgesehen sind. Da die Länder mit mindestens 30 Prozent zusätzlich mit im Boot sind, dürften damit knapp sieben Milliarden Euro für den sozialen Wohnungsbau zur Verfügung stehen. Berechnungen zeigen, dass dies auch in der jetzigen Marktsituation für die Finanzierung von 100.000 Sozialwohnungen reichen dürfte. Der Unterschied gegenüber den Jahren zuvor: Die Bereitschaft auf Investorenseite, dies auch umzusetzen, ist da.
Allerdings müssten auch die Länder mitziehen. Seit der Föderalismusreform im Jahr 2007 sind diese für den sozialen Wohnungsbau zuständig. Jahrelang haben sie die vereinbarten Mittel des Bundes gerne entgegengenommen, nur selten aber vollumfänglich dem angedachten Zweck zugeführt. Dies sollen sogenannte Verwaltungsvereinbarungen ändern, die auch vorsehen, nicht verwendete Mittel dort hin zu lenken, wo sie gebraucht werden. Dies klappt eher schlecht als recht: Bis die überschüssigen Mittel den Weg zurück in die Neuverteilung finden, ist das Jahr fast rum.
Daher wäre es gut, wenn der Bund perspektivisch wieder eigene Optionen für die Wohnungsbauförderung im bezahlbaren Segment bekäme. Eine Neuverhandlung der föderalen Struktur wird so schnell niemand anfassen – allerdings verfügt der Bund mit der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA) über ein durchaus schlagkräftiges Instrument. Hinter dem sperrigen Namen verbirgt sich die Verwaltungsgesellschaft für Bundesimmobilien, die über ein Portfolio von knapp 40.000 Wohnungen verfügt. Dieses dient der Wohnraumversorgung der Beschäftigten im öffentlichen Dienst. Die BImA verfügt aber nicht nur über Wohnungen. Sie nennt auch 87.000 Hektar unbebautes Land ihr Eigen. Es braucht wenig Kreativität, um die Fähigkeiten der BImA als Projektentwicklerin auch auf den Wohnungsbau auszuweiten. Der Pferdefuß: Die Gesellschaft ist dem Bundesfinanzministerium zugeordnet. Im FDP-geführten Haus stößt man mit derlei Ideen bislang auf wenig Gegenliebe.
Themen: Immobilien und Wohnen
