So lässt sich die Wohnungsnot ohne Enteignungen lösen
Blog Marcel Fratzscher vom 21. September 2026
Berlin diskutiert über Vergesellschaftung, dabei liegen praktische Lösungen für das Wohnungsproblem direkt in der Stadt: als Flächen, die man nutzen muss.
Wohnen ist eine der wichtigsten sozialen Fragen unserer Zeit, vor allem in Städten wie Berlin, wo das Thema wahlentscheidend war. In der Hauptstadt wird nun vor allem über die Vergesellschaftung großer Wohnungskonzerne gesprochen. Nur lenkt das von der entscheidenden Frage ab: Wie können wir mehr bezahlbaren Wohnraum schaffen?
Die gute Nachricht ist aus meiner Sicht: Berlin hat realistische Möglichkeiten, in den kommenden Jahren einen erheblichen Teil seiner Wohnungsnot zu lösen.
Denn in Berlin fehlt es nicht primär an Flächen für neue Wohnungen. Nach der jüngsten Planung des Senats werden von 2026 bis 2040 rund 211.000 zusätzliche Wohnungen gebraucht. Gleichzeitig hat die Stadt bereits Potenziale für rund 213.000 Wohnungen identifiziert. Das Berliner Wohnungsproblem ist daher vor allem ein Umsetzungsproblem. Das ist ärgerlich, weil vieles vermeidbar gewesen wäre, hätte man frühzeitig gegengesteuert.
Diese Kolumne von Marcel Fratzscher erschien am 25. September 2026 in der ZEIT in der Reihe Fratzschers Verteilungsfragen.
Wie konnte es dazu kommen? Die übliche Antwort lautet, Berlin sei stark gewachsen. Das stimmt nur zum Teil. Eine wachsende Stadt braucht mehr Wohnungen. Das Angebot hat mit der Nachfrage nicht ausreichend Schritt gehalten. Zu wenige Wohnungen wurden gebaut, nicht zuletzt, weil Planungs- und Genehmigungsverfahren zu lange dauern, Baukosten (zu) stark gestiegen sind und vorhandene Flächen nicht schnell genug mobilisiert werden.
Man könnte sehr viel tun
Hinzu kommt: Der zunehmende und mittlerweile große Abstand zwischen Bestands- und Neuvertragsmieten blockiert den Wohnungsmarkt immer stärker. Wer einen alten, günstigen Mietvertrag für eine große Wohnung hat, wird diese kaum gegen eine kleinere Wohnung eintauschen, die gleich viel kostet oder teurer ist, selbst wenn die vorhandene größere Wohnung mittlerweile zur Last geworden sein sollte. Menschen bleiben deshalb in Wohnungen, die nicht mehr zu ihrer Lebenssituation passen, während Familien verzweifelt größere Wohnungen suchen. Berlin fehlt es an Wohnungen – und nutzt den vorhandenen Wohnraum nicht effizient.
Verschiedene Maßnahmen bringen in der Summe viel
Mehr als 85 Prozent der im Stadtentwicklungsplan ausgewiesenen Flächenpotenziale liegen auf bereits bebauten, ehemals bebauten oder teilweise versiegelten Flächen. Hinzu kommen 24 neue Stadtquartiere mit einem Potenzial von rund 61.000 Wohnungen. Es geht also nicht nur um neue große Baugebiete oder den immer gleichen Streit um das Tempelhofer Feld. Dachgeschosse können ausgebaut und Häuser aufgestockt werden. Baulücken können geschlossen, eingeschossige Supermärkte und andere versiegelte Flächen überbaut werden. Nicht mehr benötigte Büro- und Gewerbeflächen können häufig in Wohnungen umgewandelt werden. Keine dieser Maßnahmen wird die Wohnungskrise allein lösen, in Summe können sie, wenn sie klug miteinander kombiniert werden, aber einen großen Teil der Wohnungsknappheit beseitigen.
Berlin braucht besser genutzten Wohnraum
Die Vergesellschaftung großer Wohnungskonzerne kann dies hingegen nicht. Die Forderung danach wirft zwar eine legitime Verteilungsfrage auf: Wem sollen Wohnungen gehören und wie kann langfristig bezahlbarer Wohnraum gesichert werden? Die Vergesellschaftung – selbst wenn sie rechtlich möglich und finanzierbar wäre – kann das grundlegende Problem des Wohnungsmangels nicht lösen. Es entstünde durch sie keine einzige zusätzliche Wohnung. Im Gegenteil, sie könnte die Stadt Geld kosten, das ihr dann beispielsweise für den Neubau von Sozialwohnungen fehlt.
Entscheidend ist zudem die Höhe der Entschädigungen: Die Schätzungen schwanken von sieben Milliarden bis über 40 Milliarden Euro. Selbst der kleinere dieser Beträge dürfte für Berlin, das ohnehin schon erhebliche Schulden hat, schwer zu stemmen sein.
Für die Menschen in Berlin zählt, wie viele Wohnungen entstehen und wie die Mieten sich entwickeln werden. Die nächste Landesregierung sollte sich deshalb ein klares und überprüfbares Ziel setzen: eine konkrete Zahl für die nächsten zwei bis drei Jahre für tatsächlich in Planung, Genehmigung und Bau befindliche Wohnungen.
Das erfordert erstens, die Planungs- und Genehmigungsverfahren radikal zu beschleunigen. Zweitens müssen die identifizierten Flächen mobilisiert und öffentliche Grundstücke schneller für den Wohnungsbau bereitgestellt werden. Drittens sollten Aufstockungen, Dachausbauten, Nachverdichtung und die Umwandlung geeigneter Büro- und Gewerbeimmobilien durch eine Änderung der Gesetze erleichtert werden.
Es braucht einen starken sozialen Schutz
Viertens muss Berlin den vorhandenen Wohnraum besser nutzen und die Mobilität deutlich verbessern. Wohnungstausch muss leichter und besser finanzierbar werden, beispielsweise indem die Stadt Menschen mit wenig Einkommen einen Teil der Umzugskosten erstattet und günstigere Mietkonditionen auch in einer neuen kleineren Wohnung erhalten bleiben. Gerade für ältere Menschen könnten Beratung und konkrete Unterstützung beim Umzug viel bewirken.
Fünftens braucht es starken sozialen Schutz. Ein Teil des Geldes für Enteignungen könnte sinnvoller für eine Erhöhung des Wohngeldes für Bedürftige genutzt werden. Wohngeld, sozial gebundene Wohnungen, genossenschaftliche Wohnungen sowie ein wirksamer Schutz vor rechtswidrig überhöhten Mieten sind essenziell.
Genau daran sollte die nächste Landesregierung sich messen lassen – unabhängig davon, welche Parteien sie bilden. Und sie sollte sich daran messen lassen, wie viele zusätzliche bezahlbare Wohnungen tatsächlich entstehen und ob Menschen in zwei oder drei Jahren in Berlin wieder leichter eine Wohnung finden
