Wir brauchen eine radikale Wende in der Wohnungspolitik

Wohnen ist eine der drängendsten sozialen Fragen unserer Zeit. Doch die öffentliche Debatte fixiert sich zu sehr auf das fehlende Angebot. Das greift zu kurz. Denn günstiger Wohnraum fehlt auch, weil der vorhandene Wohnraum höchst ineffizient verteilt ist. Vor allem junge Familien suchen größere Wohnungen, während viele Ältere durch alte Mietverträge daran gehindert werden, in kleinere Wohnungen umzuziehen, ohne mehr Miete zu zahlen.

Eine Studie des DIW Berlin zeigt das Dilemma: Die durchschnittliche Wohnfläche pro Person hat sich seit den Fünfzigerjahren auf rund 49 Quadratmeter mehr als verdoppelt – eine der höchsten weltweit. Gleichzeitig schrumpfen die Haushalte, und viele Menschen leben in Wohnungen, die für ihre aktuelle Lebenssituation zu groß sind. Um dieses Mismatch zu lösen, macht derzeit ein Vorschlag die Runde, der auch kürzlich in einem Kommentar in der ZEIT diskutiert wird: Der Mieterschutz bei bestehenden Verträgen soll gelockert oder ganz aufgehoben werden.

Höhere Mieten verschärfen die Situation doch nur

Nicht nur der Mangel an Wohnungen in Ballungszentren ist entscheidend, sondern vor allem die geringe Verfügbarkeit von bezahlbaren Wohnungen auf dem Markt. Der Siebte Armuts- und Reichtumsbericht der Bundesregierung zeigt die Konsequenz: Fast jeder achte Haushalt muss mehr als 40 Prozent seines Einkommens fürs Wohnen aufbringen, bei Menschen in Armut sogar jeder dritte. Neue Mieter*innen – häufig Jüngere, die aus dem Elternhaus ausziehen oder Familien gründen – tragen die Hauptlast dieser Entwicklung.

Doch "unten öffnen, oben deckeln" würde die soziale Schieflage nicht lösen, sondern verschlimmern. In Regionen mit Wohnungsknappheit würde die Lockerung des Mieterschutzes die Bestandsmieten deutlich erhöhen, ohne die Mieten bei Neuvermietungen zu senken. Eine Studie meines Kollegen Konstantin Kholodilin bestätigt: Mietregulierung senkt die Mieten in regulierten Einheiten, führt aber im unregulierten Segment regelmäßig zu höheren Mieten. Mehr noch: Das "oben deckeln" würde nicht funktionieren, da steigende Mietspiegel Eigentümern bei Neuvermietungen noch höhere Preise erlauben würden. Die einzigen großen Gewinner wären die Wohnungseigentümer. Auch der Erwerb von Wohneigentum würde für junge Menschen noch schwieriger.

Warum eine Vermögenssteuer meist schlecht funktioniert

Eine radikale, aber sozial gerechtere Alternative wäre, den Mietspiegel auf das Niveau eines Stichtages, zum Beispiel den 1. Januar 2014, zu senken. Damals lagen die Mieten näher an ihrem langfristigen Durchschnitt. Danach würden sie jährlich mit dem nominalen Wirtschaftswachstum steigen. Eigentümer würden am Wohlstandsgewinn der Gesellschaft beteiligt, aber nicht überproportional profitieren. Die Mieterhöhung hätte seit 2014 somit drei bis vier Prozent betragen, statt in manchen Ballungsräumen zehn Prozent oder mehr. Ausnahmen wären notwendig für Immobilien, die nach diesem Stichtag erworben wurden, sowie für solche, bei denen Eigentümer*innen weit über den üblichen Erhalt hinaus investiert haben.

Zusätzlich könnte eine starke Besteuerung von Wertsteigerungen bei Immobilien den Markt regulieren. Beide Instrumente zusammen – Absenkung des Mietspiegels und Besteuerung der Immobiliengewinne – würden den Wert von Wohnimmobilien reduzieren. Eigentümer, vor allem Spekulanten, hätten starke Anreize, zu verkaufen. Der Erwerb von Wohneigentum würde für junge Familien wieder möglich sein.

Ungleichheit zwischen Jüngeren und Älteren verkleinern

Kritiker*innen werden zu Recht einwenden, dass dieser Vorschlag einer teilweisen Enteignung nahekommt und verfassungsrechtlich problematisch ist. Das stimmt – und man muss ehrlicherweise einräumen, dass eine rückwirkende Mietsenkung unmittelbar in die Eigentumsgarantie des Grundgesetzes eingreift. Zudem könnte sie Investitionen in den Mietwohnungsbau reduzieren. Dieses Risiko ließe sich durch die genannten Ausnahmen und einen verlässlichen Rechtsrahmen für künftige Investitionen begrenzen – vollständig eliminieren lässt es sich nicht. Doch auch der Vorschlag "unten öffnen, oben deckeln" bricht radikal mit dem geltenden Recht und dem Mieterschutz, den viele Mieter*innen als implizite Zusage des Staates verstehen.

Die große Stärke dieses Alternativvorschlags bleibt: Er macht Wohnen nicht nur erschwinglicher, sondern reduziert die Ungleichheit zwischen jüngeren und älteren Mietenden wie auch zwischen Eigentümern und Mietenden. Er könnte den sozialen Frieden stärken und jungen Menschen wieder eine verlässliche Perspektive geben.

Mehr (sozialen) Wohnungsbau

Die zentrale Schwäche beider Vorschläge bleibt jedoch bestehen: Wir brauchen nicht nur ein besseres Matching, sondern auch eine deutliche Ausweitung des Wohnungsangebots.

Also doch mehr bauen? Dabei sollte manches beachtet werden. Eine Studie der BIS zeigt, dass die Angebotselastizität im Wohnungsbau in vielen Ländern deutlich zurückgegangen ist, und untersucht die Gründe. Verantwortlich sind demnach übermäßige Regulierung, zu hohe Standards, fehlende Möglichkeiten innerstädtischer Verdichtung und zu langsame Genehmigungsverfahren, die eine Angebotsreaktion verhindern. Standards müssen reduziert, Regulierung vereinfacht und Genehmigungen beschleunigt werden.

Zusätzlich braucht es eine deutlich höhere Grundsteuer, die zumindest für die nächsten zehn Jahre nur zu einem kleinen Teil auf Mieter*innen umgelegt werden kann, sowie mehr sozialen Wohnungsbau. Denn selbst bei niedrigeren Mieten wird es durch die steigende Altersarmut immer mehr Menschen geben, die sich ihre Wohnung nicht leisten können. Zu guter Letzt sollte die Politik innovative Wege gehen, um die Eigentumsquote zu erhöhen. Das DIW Berlin hat dafür ein Mietkaufmodell vorgeschlagen, das jungen Familien ohne Eigenkapital den Wohnungserwerb zu günstigen Konditionen ermöglicht. Auch dies gehört zur Ehrlichkeit der Debatte: Eine junge Familie ohne Erbschaft kann sich in den allermeisten Fällen heute in Ballungsgebieten kein Wohneigentum mehr leisten.

Ein wirklicher Durchbruch bei der Wohnungskrise erfordert mutige Reformen auf mehreren Ebenen: ein faires Mietrecht, mehr Wohnungsbau, sozialen Wohnungsbau und innovative Eigentumsmodelle. Die Lösungen sind nicht einfach – aber sie sind vorhanden und überfällig.